中物教育&绿城物业运营管理高级研修班落幕

为期三天的研修班来到最后一天，我们等来了中物教育总经理林常青和绿城服务总裁杨掌法两位业大咖的分享。两位行业大咖与学员们分别探讨了《物业管理法律法规及风险防范》与《物业服务企业的绿色责任》。

 

 

　　林常青

 

 

　　《物业管理法律法规及风险防范》

 

　　依法办事，以德服人

 

　　法律法规是市场给予物业的高要求

 

　　也是提升自身服务品质的催化剂

 

　　物业管理向来是业主们十分关注的话题，而物业管理条例则是专门用来规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益。

 

　　林总表示：我们的物业行业也许是受法律法规管控最多、最广的行业，这是市场给我们的高要求，也恰恰是我们提升自身服务品质的催化剂。我们物业人一定不能忽视，一定要在国标的基础上做好物业服务。我们从前期物业管理阶段到物业管理的日常运作阶段，在与业主的接触中决不能突破法律法规，一定要以德服人，依法办事。

 

　　物业管理风险

 

　　风险从早期介入时便已存在

 

　　在物业服务企业服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失，都称为物业管理风险。

 

　　林总表示：风险从早期介入时便已存在。在早期，往往是项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。前期物业服务阶段属于“关键过程”、是各种矛盾交织的特殊时期，因此容易诱发风险。同样，在日常物业管理中，业主违规装饰装修、物业使用不当、法律概念不清也会导致风险的存在。

 

　　如何防范风险

 

　　对于如何防范物业管理的风险，林总选择比较典型的几类，为大家解惑。

 

　　要点

 

　　治安管理风险： 物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责，具体提供哪些安保服务，约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。物业服务企业应严格按照合同约定提供服务，加强管理，遇见突发事件，第一时间报案并及时协助公安机关工作。

 

　　停车服务风险：物业服务企业应确保停车场的规划和建设符合法律规定，有合法的经营手续，在签订停车场使用协议时应明确所收取的费用是否包括车辆看管费。若不包括，应对此明确说明。另外，可在停车场显著位置放置告示牌，明示停车服务内容。

 

　　消防风险：物业服务企业在接管物业时，应确认该物业是否通过消防验收。物业服务企业除应保持消防通道畅通、消防设施运行良好外，在业主进行装修时，还应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在损坏公共消防设施和器械的行为，对损害行为应及时制止，必要时应报告消防主管部门处理。

 

　　设备设施管理风险：在履行物业合同过程中及时检查、修复设施、设备，保证相关设备保持良好的状态并做好维修记录。若一时难以修复，应采取相应的警示及防护措施。对于需要大中修的设施设备应及时制定维修计划并报业主大会批准，及时修复以做到防患于未然。

 

　　公共环境风险：在消杀前应公示实施消杀的时间安排，提示要注意未成年人和宠物的安全，消杀完成后的一定时间，仍需在作业区域周围设置明显的警示标识，以避免造成业主或使用人的人身、财产损害。

 

　　服务合同风险：物业服务合同风险从订立和发展来看，可以分为前期物业管理的合同风险与日常物业管理的合同风险。在司法实践中合同风险主要发生在订立过程和履行过程。物业服务合同期限方面规定较为简单，这类风险来自对物业服务合同期限的理解不同，在实践中要多与业主沟通，了解对方对期限方面的确切认知。

 

　　其他风险：对于有些专业服务内容，物业服务企业可委托给专业公司，但是在选择专业公司时要注意选择具有相应资质的公司。否则，物业服务企业将因选择不当对相关事故承担赔偿责任等。

 

　　最后，林总再一次强调：在物业服务管理运营时，一定要树立底线思维，必备“法律比利益更重要，道德比经营更重要”的理念。

 

 

　　杨掌法

 

　　《物业服务企业的绿色责任》

 

　　绿色发展关乎国家和未来发展

 

　　社区是城市管理的最小界面

 

　　十九大报告中，15次提及绿色环保问题。全文十三个部分里，有三个部分论述了“绿色发展”有关内容。随着城市化进程的加快，城市界面管理的绿色发展仍有极大的提升空间。作为城市管理的最小界面，社区的提升必将与城市建设共同进步，绿色社区建设则必须依托于物业管理开展。

 

　　物业服务企业的绿色发展思路

 

　　营造关键词：人文绿色

 

　　建立绿色建筑系统，建设社区绿色文化

 

　　物业服务企业如何在社区中做好绿色发展。

 

　　中国物业管理协会副会长兼秘书长王鹏对十九大报告中关于绿色发展内容做了专业解读：“我们的物业服务企业要通过建立健全能源节约管理制度和模式、开展垃圾分类、加强水循环利用、向业主倡导低碳生活方式等途径，将绿色、低碳理念逐步融入到日常的管理和服务中去，为广大的业主创造良好的工作环境和生活环境的同时，创造经济效益和社会效益；全行业应积极践行绿色发展理念，为构建和谐家园、营造幸福民生做出更加积极的贡献。”

 

　　杨总认为物业服务企业的绿色发展思路是：建立绿色建筑系统，建设社区绿色文化。主要的内容包括：

 

　　早期介入，设计优化减少管理耗能；

 

　　智慧管理，科技手段提升服务效能；

 

　　业主自治，邻里文化倡导绿色节能。

 

　　绿城服务的绿色探索

 

　　从传统物业服务供应商升级为美好生活服务商和设计者

 

　　引导一种生活方式，营造一种生活场景

 

　　随着时代的变化，消费者的需求本质发生了变化，在园区幸福生活的营造上，保安、保洁、绿化仅仅是最基础的内容，往常物业以标准化为理由，以不变应万变的方式已经需要改变，我们的定位也要改变。

 

　　杨总向学员们分享了绿城的转型方式：绿城从“传统物业服务供应商”升级为“美好生活服务商和美好生活设计者”。

 

　　我们想要做的是引导一种生活方式，营造一种生活场景，我们期待“路不拾遗，夜不闭户”的美好。通过优美的大环境催生文明行为，推动城市文明，人与人的熟识关系促成邻里和睦谦让，营造邻里文化，从而营造出绿色人文社区。

 

　　我们物业服务企业需要做好基础物业服务的前提下，搭建业主交流平台，营造共享、共建、自治的社区。要达到这样的目标，需要提升员工的自主意识，并推动业主的参与度正向发展。

 

　　为期三天的“物业运营管理高级研修班”结束了，在与四位导师、大咖的交流、分享后，学员们一定有了自己的收获和启示。一场思维的碰撞，一个行业新的火花和起点也许就将要展开，每一次努力，都将会推动行业的升级，并让更多的物业服务企业做出自己的道路，为城市的发展贡献力量。