粤港澳大湾区现代物业服务业创新发展论坛召开

 

　　2017年10月12日下午，由中国物业管理协会主办、深圳市住房和城市建设发展研究中心承办的“粤港澳大湾区现代物业服务业创新发展论坛”在深圳会展中心五楼梅花厅隆重举办。来自英国、美国、香港、澳门以及内地行业专家、从业人员等近千人参加了此次论坛，全场座无虚席。

 

　　领导致辞

 

　　中国物业管理协会会长沈建忠

 

　　今天“粤港澳大湾区现代物业服务业创新发展论坛”在这么多分论坛里面是最有特点的一个论坛，而且也很有针对性和前瞻性。现代服务业也将成为粤港澳大湾区中的主导产业。今天请到了海内外的业界专家，在深圳回顾物业管理的历史传承与创新发展，共同探索大湾区概念下的物业管理行业合作机制和商业模式，研讨粤港澳大湾区物业管理行业发展的法制环境、市场秩序、国际标准、产业发展，这是一件非常有意义、有价值的事情，相信一定会很有收获。希望可以与粤港澳大湾区的物业同仁一起，在国家“一带一路”战略发展的大背景下，借助粤港澳大湾区建设的大好机遇，加强人才、技术、资本等资源要素方面的整合与交流，为中国物业下一个三十年的腾飞作出贡献。

 

　　广东省物业管理行业协会会长罗小钢

 

　　面对粤港澳大湾区打造世界级城市群的新的历史机遇，粤港澳三地物业管理同行很有必要再接再厉，携手合作，在发展现代物业服务业方面，走在全国前列，成为大湾区现代服务业的一张闪亮的名片。为此，我建议粤港澳三地的物业管理，一是改革创新必须坚持不懈，既要拥抱资本，更要拥抱新技术，借力新技术，在互联网、大数据、云计算、人工智能等新技术的帮助下，创新思维、创新模式、创新发展，加快行业的转型升级；二是建立长效的交流互动机制，进一步加强粤港澳三地物业管理行业的交流与互动，不仅要扩大交流范围，而且要深入交流领域，互通有无，互补一切，在交流中相互学习，共同提升，为推动现代物业服务业的创新发展形成共识与合力。三是搭建合作共赢的平台，特别是要站在粤港澳大湾区作为世界经济桥头堡的高度，思考在更高的层面、更广的领域，建立合作平台，沿着国家“一带一路”的发展战略路径，通过借船出海，拼船出海，将现代物业服务推向世界。相信，不久的将来，粤港澳大湾区作为新崛起的世界城市群，将赢得世界的喝彩。大湾区的现代物业服务业也将引起世界的瞩目。

 

　　原深圳市住房和建设局巡视员

 

　　深圳市住房和城市建设发展研究中心执行副理事长胡建文

 

　　我们一直在思考与探索未来深圳的物业管理与物业服务需要进一步地培养和强化怎样的新思维、新理念、新资讯、新标准；产业应该如何定位、怎样创新发展，以适应这个智能时代。借此机会，我与大家分享一点初步的认识，请各位专家批评指正。

 

　　第一，要坚持法治思维。在新形势下，面对风云复杂的物业管理事务，法治观念对于我们行业的业主自治、企业的专业服务和政府的监管来说，显得尤为重要。也就是说，今后我们要坚持用法律手段来处理物业管理中各个主体之间的利益纷争和利益协调，通过加强行政执法和完善司法程序，来为行业发展创造良好的法制环境。正是基于这样一种认识，我们现在正在修订《深圳经济特区物业管理条例》，力争年内提交市人大审议。

 

　　第二，要坚持改革创新。深圳的物业管理制度是改革创新的产物，它的发展完善也需要通过深化改革、进一步的创新。我们在充分肯定过去三十多年物业管理取得的巨大成绩的基础上，也要问题导向。比如说我们业主大会的层级比较低，业主委员会的运作也遇到了一些问题，这些只有通过深化改革，来加以解决、逐步完善。

 

　　第三，要坚持与国际惯例接轨。大湾区的发展是要与国际上三个湾区并驾齐驱，“一带一路”战略的实施，更需要我们具备走出去的实力，这是国际思维建设行业中的发展应有之义。大湾区有香港和澳门两个国际化的城市，深圳以及内地物业管理也认真学习借鉴了香港、澳门的经验，增强国际意识，打开眼界，站在更高的视角，对接世界，这对于深圳来说，是第二次学习，也可以说是第二次改革开放。我们的行业亟待增强国际规则意识，需要对标国际标准。经过艰苦努力，这些年我们已制定出深圳市物业管理的标准体系，组织起草了四十多个对标文本，今天上午我们还成立了深圳市物业管理标准技术委员会，未来将与粤港澳大湾区各大城市携起手来，共同打造中国一流、国际先进的行业标准。
 

 

　　圆桌会议

 

　　主持人美国硅谷人工智能专家、富卡科技CEO黄彤元：

 

　　我们知道，这个行业现在面临着一系列的挑战和困难。在面对这些挑战、困难的时候，我想一定需要从科技、创新的元素，从国际的眼光，包括从不同的专业、不同的角度去思考这些问题，思考这些困难。今天圆桌会议我们就一起来讨论这些问题。

 

　　美国硅谷Founder Space创始人史帝夫。霍夫曼：

 

　　在硅谷有三个不同的领域，一个是半导体，第二个是生物技术产业，第三个是在旧金山有互联网。在珠三角也有不同的工业产业领域，香港是金融产业，深圳是一个创新和成熟的产业基地，广州则是比较传统的制造业的地区，珠三角有几个不同的工业的专注点。湾区的好处就是让不同背景的人都来这里解决不同的问题。中国珠三角就是跟硅谷最相似的一个地区，因为珠三角吸引了中国很多不同地方的人来到这里，香港又是一个非常国际化的城市，这样的一个组合，使到这里成为一个非常特别的地方。

 

　　我的心得：首先要知道你的客户群是谁，然后怎么样接近他们。换句话说，第一步就是先跟你们的客户群说，你们想我们做些什么，你们想我们怎么可以达到你们的目的，但是很多时候他们自己也不知道他们想要什么。因为大部分的客户群并不知道现在最顶尖、最好的技术是什么，他们也不知道怎么去利用技术来帮助他们解决他们自己的问题。一个公司可以主动去问你们的客户群——你们想要的结果是什么样，你们想我们怎么样可以帮助你们来进步，然后再回来讨论怎么解决的问题。

 

　　菁修堂联合创始人汪英武：

 

　　我谈几点思考。

 

　　第一个思考：我们处在一个快速发展的时代，行业规模、市场发展越来越快，但是我们又面临另外一个问题——人才的匮乏。所以我们在思考一个问题，我们能否做一些东西、做一些平台、做一些学习社群，因为一个行业的发展是离不开人才的。

 

　　第二个思考：我们处在一个变革的时代，新科技、黑科技，包括社区金融、人工智能、大数据等等这些创新企业和创新的手段和项目，已经进入到物业行业。所以我们用大量的比如做科技、做互联网、做资本、做供应链的、做社商的人进入到这个行业，使这个行业的人才结构或者知识结构已经在细化。所以我们在思考——今天的物业人希望知识的重构？

 

　　第三个思考：物业管理已经进入到了一个大鱼吃小鱼、弱肉强食的时代，未来可能五到十年，物业管理覆盖量一定会成倍增长，而物业企业的数量一定会成倍减少，也有人说，可能十年以后中国的物业管理企业50%都不存在了。但我们在思考一个问题，不管在什么时候，真正在丛林法则竞争中活下来的企业一定是坚守品质的、坚守初心、坚守工匠精神的。所以我们既要创新也要坚守本质，因为这个时代是个互联网时代，互联网一个最大的特点叫产品为王。

 

　　深圳市能效通网络联合创始人刘兵：

 

　　在技术应用以及成本之间如何取得平衡？我想我大概可以解答这个问题，起码这是我个人的观点。设施设备的理念我用三个词语来解释，三个词语都是大家非常熟悉的，但是就看怎么用在设施的运维管理上。第一个词是在线，第二个词叫互通，第三个词叫服务。所以，六个字总结起来，首先它是设施物联，然后上端有一个云端智慧平台，再加上我们的运维服务，三位一体，这样的方式才是我们中国未来设施的智慧运维管理的解决之道。

 

　　美国旧金山湾区Biz Stone房地产投资有限公司CEO库马尔佩特：

 

　　粤港澳湾区和我们湾区在房地产业方面有很多相似的地方，我们湾区的物业管理也进入一个非常大的创新时代，有些地方做得非常好、非常棒。

 

　　深圳市社邦创新科技有限公司创始人李兵：

 

　　我们的产品就是要应用现在移动互联网的最新技术，将我们社区服务生态链上的所有角色集成到一个统一的管理运营平台之上，它实现业主、管家、监管者、小区的生活服务商之间的信息的全沟通，基于此，它就可以形成整个物业管理的透明化。

 

　　主题演讲

 

　　大湾区概念下的物业管理业发展思维

 

　　谢思训

 

　　澳门物业管理业商会会长

 

　　回顾澳门三十多年来的发展历程，如果要配合大湾区融合发展的趋势，以及促进行业创新发展，必须设定新的行业发展目标，促进行业走向“四化”之路：专业化、法规化、标准化及规模化。

 

　　大湾区物业管理法规发展，各地进程不一，法规内容也有差异，法规操作执行层面的大方向是一致的，都必须依法行事，以法规依据来保障经营者的利益，行使职责。

 

　　大湾区的经济及社会融合是大趋势，亦会对珠三角企业结构、营运模式有深远影响，区内企业的生存空间及优化进程将建基于企业自身的适应能力。企业的四化——专业化、法规化、标准化、规模化，将令我们粤港澳的物业管理行业更具竞争力，更能够面对市场挑战，更能够提升行业的规模效应、成本效益，在全球一体化的大环境下脱颖而出，为国家及地区的长远发展奠定下重要基础。

 

　　物业管理的历史传承与创新发展

 

　　叶毅明

 

　　英国特许房屋经理学会（CIH）亚太分会前轮值主席、香港城市大学公共行政系教授

 

　　物业管理的特点就是既要管理物业，也要服务人。所以我们其实最重要的是以人为本，原因就是这些人都是我们的老板。很多时候麻烦事是有太多的老板，更重要的是，你不能把它过分标准化，因为这样的话接受服务的业主很多时候就不满意。所以个性化服务很重要。当然现在很多服务企业都做得到。

 

　　物业管理很多时候是依法管理，既有当地国家、城市的法律，更有小区里面、办公楼里面的作业守则。所以很多时候我们管理，基于可以让物业增值，这个中间怎么样平衡的确很重要，你可以依法管当然很容易，可是很多时候一管就死，怎么样有一个弹性，允许增值，这是很重要的。

 

　　当然，人的要素尤其管理人员的要素很重要，我们怎么样保持专业，怎么样去坚持原则。在现在科技发展一日千里的情况下，怎么把科技创新、增强效率、节省运营成本，这是很重要的。很多时候我们的社会责任也是很重要的。

 

　　产业地产物业服务的新视觉

 

　　刘爱明

 

　　中城新产业控股（深圳）有限公司董事长

 

　　从产业地产的角度来说，物业管理现在已经不是简单的物业管理了，它一定有一个运营的概念，因为你的客户是企业，你服务你的客户就得有运营的概念。

 

　　物业管理行业这几年这么受大家青睐就是因为它的市场逻辑变成运营了。其实物业管理行业你前延伸一步就是运营。现在无论是彩生活还是万科，上市的物业公司都想拿这个做文章，我有那么多客户，我要跟他们谈运营，我跟这些客户接触零成本、零距离，我来搞运营，我成本很低，我能赚钱。其实讲的都是这个逻辑。

 

　　我前段时间跟彩生活接触，他们也找了很多高科技的人才，至少方向是对的，物业管理行业到今天已经不能简单地说是劳动密集型行业了。其实你完全可以变成高科技行业。住宅量这么大，任何一个高科技产品都想着进你的社区，只要你服务客户，让你的客户舒服了，把你的客户服务好你就可以赚钱，服务业就是这个逻辑，干服务不赚钱是因为你没服务好你的客户，服务好你的客户就一定赚钱。

 

　　香港公共房屋管理

 

　　阮伟基

 

　　英国特许房屋经理学会（CIH）亚太分会前轮值主席、香港大学讲师

 

　　香港公屋的管理和营运，自从1953年公屋诞生至1998年，公屋皆由房屋署负责管理和营运。1998年开始，公屋逐渐外判予私人物业管理公司管理，到现在全港116个公共房屋由私人承包商来管理。

 

　　公屋物业管理服务合约所涵盖的工作范围，包括租屋管理，收缴租金，执行一切法律、行政措施追收欠租，以及保安、清洁、日常小型维修保养工程。还有有关园景的保养服务，环境保护及控制服务，包括污水处理、噪音管理、废物回收等等。另外，小区服务包括协助居民组织举办各种文娱、康乐活动，推动居民认识社群，关心社会，营造小区归属感。

 

　　但是房屋署也保留了一些核心业务没有外判的，这个核心的服务包括租约管理，每一户如果有人口的加减、调迁，都由房屋署来包办。还有公屋单位分配等，积极执行相关政策、申诉机制，还包括对管理服务公司的监察，确保服务质量，比如公屋的扣分制，一些大型的维修结构性工程，都是要房屋署来执行的。

 

　　新型智慧城市与智慧社区建设

 

　　武明妍

 

　　中国电子科技集团新型智慧城市研究院研究员

 

　　现在社区出现的问题就是邻里关系非常疏远，根据北京市的相关调查，现在我们居民是很少参与社区的活动的，社区对于他们来说就像路过的地方，他们的视角就是在家庭、学校、公司等等。因此，要解决这种问题，有一种参与式的社区规划，这是一种新的模式。这种模式需要一大批社区规划师进入社区，社区要怎么建是要社区的居民发挥自己的智慧、表达他们自己的想法，通过社区规划师的专业知识来把居民的想法最后演绎到他们的设计中，这样就使社区的居民有实实在在的参与感。因为以人为本，一方面是要满足人的生活需求，但另一方面如果尊重社区居民的智慧、创造力，尊重他们的想法，尊重他们的参与度，这样就可以提升他们的幸福感，也让他们有更有意愿参与到社区服务中。

 

　　现代服务业与物业管理产业发展

 

　　吴沂城

 

　　世邦魏理仕CBRE资产服务部中国区执行董事、负责人

 

　　作为现代服务业，发展到今天势必涵盖物业管理，物业管理能不能变为现代服务业？物业管理怎么样同现代服务业拉上勾？

 

　　一是理清物业管理的从业人员管的是业主的物业还是业主的资产。物业是一个长期的活，物业资产作为它的内核价值，作为物业管理来讲，是应该以专业服务为基础，来满足物业、业主和资产的持续发展和持续保值增值的需要。

 

　　二是物业管理行业自身社会地位低、社会不认同的认知问题。现代服务业是一个以新技术作为基础的现代发展的行业，它是完善专业服务的手段，不是流行产品。

 

　　三是物业管理需要转型升级，利用新技术来提升物业管理专业服务水平，成为一个真正的现代服务业，最终为业主资产保值增值，实现行业的良性循环。