浅析高校物业管理的特性、现状与趋势

随着近20年来的高校后勤社会化改革进程，高校物业管理社会化改革也逐步深入。 高校物业管理和社会物业管理一样，都要追求管理成本低、管理程序优、 服务质量高、服务态度佳、经济效益好。但是，高校物业管理与社会物业管理相 比，整体而言有以下特殊性。

 

　　（一）政治性。高校物业管理过程 中，必须确保高校的安全、稳定、有序， 具有较为浓厚的高校行政干预色彩、政 策执行影响，要服从高校的行政管理、 政策的宏观引导。

 

　　（二）育人性。高校物业管理过 程中，必须在经济效益与社会效益之26间取得平衡，要突出高校的教育属性和后勤的管理育人、服务育人、环境育人的功能。

 

　　（三）服务对象的单一性和流动 性。高校物业管理的服务对象主要是高层次、高学历的教师和大学生。高校每年都有新进教师，有教师调离、退休等；有新生入学、老生毕业。

 

　　（四）服务范围的封闭性。高校物业管理的服务范围主要在高校校园范围内，具有较为明确的地域界限。

 

　　（五）人文性。高校物业管理的政治性、育人性和服务对象、服务范围，决定了高校物业管理要体现高校的历史文化、校园文化和师生的思想观念、人文关怀。

 

　　高校物业管理的现状

 

　　（一）形成了四种基本模式

 

　　在高校后勤社会化改革近20 年的历程中，高校后勤的运行效率、保障能力、服务水平和经济效益均得到显著提高，高校物业管理得到快速发展并基本形成了四种模式：一是委托给高校自办的后勤注册成立的独立法人资质物业公司；二是委托给高校自办的后勤无法人资质的物业中心；三是整体外包给社会物业公司；四是部分外包给社会物业公司，由社会物业公司和高校自办的物业公司或中心承担。这四种模式各具特点，各有利弊。

 

　　第一种模式得益于或者说促使不少高校自办的后勤注册成立的独立法人资质物业公司发展壮大，比如隶属于苏州苏大教育服务投资发展集团的苏州市东吴物业管理有限公司、浙江大学的求是物业管理有限公司和新宇物业发展有限公司、厦门大学的南强物业服务有限公司等。

 

　　第二种模式得益于或者说促使后勤甲乙方合并，但后勤社会化管理改革由甲乙方分离到甲乙方合并，并不是倒退，而是在前进，因为与社会化改革前的传统后勤管理模式完全不一样，至少不完全是传统后勤管理模式。这种模式最终发展趋势是向第三、第四种模式转变。

 

　　第三种模式得益于或者说促使不少参与高校物业管理的社会物业公司发展壮大，比如山东明德物业管理有限公司等。高校后勤物业管理部门逐渐转变为物业监管部门，将高校物业管理委托给社会物业公司。实行这种完全社会化模式的高校较少，因为高校担心较难掌握物业管理的主动权、控制权。

 

　　第四种模式兼具第一、第二、第三种模式的特点和效果，也是目前高校物业管理普遍实行的模式，可以称之为半社会化模式。

 

　　（二）面临着深化改革的机遇

 

　　高校后勤社会化改革近20 年来，高校物业管理无论采取哪种模式，与计划经济下的福利型传统管理模式而言，都取得了较大的成绩。整体而言，高校物业管理面临着以下深化改革的机遇。

 

　　1、在编职工比例得到优化

 

　　无论高校实行哪种物业管理模式，目前高校自办的物业公司或中心和参与高校物业监管的员工队伍中，在职在编的正式职工人数所占员工总额的比例逐年减小。后勤社会化改革前有事业编制的正式职工逐年退休，后勤社会化改革后较少引进有事业编制的正式职工。按照“老人老办法，新人新办法”的改革原则，这为高校物业管理深化改革减轻了阻力压力。

 

　　2、高校内外环境得到改善

 

　　近20 年来的高校扩招过程中，全国各地掀起了一轮又一轮的高校扩建新建潮，许多地方还形成了高校园区、大学城。这些高校新区的配套逐年得到改善，从以前的郊区变成了现在的新城区，周边的公共道路、公共交通、环境绿化、治安环境等方面得到较大改善的同时，周边包括物业公司在内的服务企业也得到较快增长、发展。

 

　　随着社会经济的发展和科学技术的进步，无论是在新校区还是在老校区，目前高校物业管理网络化、智能化、信息化、机械化、科学化的程度日趋提高，办公条件也得到很大改善。

 

　　3、服务理念意识得到改观

 

　　高校后勤社会化改革近20 年来，无论目前实行哪种物业管理模式，大多数高校已经跳出了传统管理的思路，物业管理社会化改革的理念、市场化经营的意识得到加强。从事高校物业管理的员工队伍普遍接受了竞聘上岗、绩效考核的理念，正式职工也不再固守于“铁饭碗”、“老岗位”。作为高校物业管理服务对象的教师、大学生也普遍接受了“优质优价，质价相符”的理念，不像社会化改革以前的师生难以打破“福利型”物业管理的思想樊篱。

 

　　4、市场竞争机制得到加强

 

　　高校后勤社会化改革近20 年来，无论目前实行哪种物业管理模式，高校物业管理合同制已经基本形成，尤其是对外招投标市场逐步形成、优胜劣汰的竞争机制基本建立。大多数高校采取公开招投标的形式选择物业“管家”，物业公司在“公平、公开、公正”的环境中比拼。哪怕是高校自办物业公司或中心承担物业管理工作，也要签订服务合同，服务费标准也不能明显高于市场价格。否则，在党风廉政建设、机关作风建设日益严厉的社会大背景下，高校后勤部门、物业公司难以通过高校内外纪检、审计、财务部门的监督检查。

 

　　（三）存在着深化改革的难题

 

　　总体而言，尽管高校物业管理取得了较大成绩，面临着良好机遇，但仍然存在着深化改革的难题。

 

　　1、有些改革思想不彻底

 

　　有的高校领导包括后勤管理部门的领导，为了确保学校稳定，对后勤社会化改革有畏难情绪，没有认清改革大势，没有彻底理清后勤甲乙方关系，没有彻底改革后勤管理模式和体制机制，朝令夕改的现象时有发生，后勤社会化改革难以持续有效地彻底进行下去。

 

　　有的高校领导包括后勤管理部门的领导，存在不追求社会效益而盲目追求经济效益的思想，将物业管理命令式地委托给高校自办物业公司或中心，或者完全抛向社会物业公司，一味追求低价效应，造成物业管理不到位、有偿服务价格高、师生满意度低等后果。再者，高校物业经费测算难，高校后勤资产产权明晰难，这又造成“资产属于国家、权利出于高校、责任归于后勤”和“没钱也办事”、“缺钱先办事”等不合理现象。

 

　　有的高校师生尤其是住在家属区的教职工，习惯了学校全包的福利性做法，不接受对家属区实行社会化的物业管理，不愿意承担清洁、秩序维护、零星维修等物业费用等等。

 

　　有的从事物业管理或物业监管的正式职工，有“船到桥头车到站”的想法，反正退休时间快到了，安于现状现实，不思改革进取。

 

　　2、多数员工队伍不专业

 

　　目前从事高校物业管理或物业监管的员工队伍中，很多有事业编制的正式职工年龄老化、知识老化、经验主义、服务观念仍然淡薄、市场意识仍然不强、专业技术依然不高。

 

　　由于学校拨付经费有限、物业管理部门人事权相对较小、物业职工工资相对较低、物业事务相对繁杂、社会劳动力成本上升等等原因，目前从事高校物业管理或物业监管的员工队伍中新录用的合同工、临时工，大多数来自于下岗职工、周边失地农民等，政治修养不高、文化水平不高、工作技能不高、技术职称偏低、技术力量偏弱。

 

　　3、物业经费投入不充足

 

　　许多高校的物业管理经费来源单一，只有高校行政拨款，没有物业设施、物业环境产生的经济收益，盈利能力低。高校扩招的浪潮逐步退去，有的高校新建校舍处于“吃不饱”的状态，造成了拖欠物业管理费的现象。有的高校存在重建轻管的现象，前期硬件投入多，后期物业管理投入少。有的高校对教学设施、科研设备投入多，对后勤物业设施投入不重视。

 

　　改革思想不彻底、员工队伍不专业、物业经费投入不充足，又造成高校物业管理仍然存在市场观念淡薄、服务意识不强、服务态度不佳、服务水平不高、服务质量不好等等问题，形成了恶性循环。

 

　　高校物业管理的趋势

 

　　根据教育部《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010—2020）》的战略目标，到2020 年，高校要形成以“政府履行职责、市场提供服务、学校自主选择、行业规范自律、部门依法监管”为主要特征的“新型高校后勤保障体系”，基本实现高校后勤服务的社会化、专业化、现代化。按照这个精神，无论高校物业管理的承担者是高校自办的物业公司或中心，还是社会物业公司，高校物业管理今后都要以市场机制为核心，兼顾高校的教育属性和物业管理的政治性、育人性、人文性等特殊性，围绕“机构要改、体制要革、观念要变、战略要高、标准要严、管理要细、服务要佳、文化要谐”的原则，朝着“社会化、市场化、专业化、规范化、科学化、精细化、联盟化”的趋势发展。

 

　　（一）社会化趋势

 

　　实现高校物业管理社会化就是要克服目前“高校办社会”的种种弊端，广泛依靠社会力量和社会资源为高校提供物业管理服务。

 

　　高校要按照“整体把握、科学分解、综合组织”的原则，区别物业管理哪些适合社会化、哪些可以先社会化、哪些可以半社会化或大多数社会化。比如：楼宇和校园的保洁可以委托给保洁公司；楼宇秩序维护员可以委托给安保公司；校园环境绿化美化可以委托给园林绿化公司；房屋修缮、工程修缮、机电维修可以委托给工程公司；店面摊点、商铺商场、宾馆酒店、娱乐影院等商业网点可以承包给个体经营者或商业公司；家属区物业可以整体承包给社会物业公司。

 

　　为了掌握物业管理的主动权、控制权，确保校园稳定有序，高校后勤管理部门在担负起消防安全、食品卫生安全等物业管理监管责任的同时，还要承担如下物业管理责任：水、电、气等能源和动力保障；安排学生住宿，办理离校验房，收集住宿信息；公共设施设备的更新、完善、维护；零星维修服务等等。

 

　　（二）市场化趋势

 

　　高校将适合实行社会化的物业管理内容，按照“按质论价、质价相符”的市场原则，向社会物业公司、自办物业公司或中心进行招投标。能分块切割的物业，尽量引进多家物业公司，以利于充分竞争。

 

　　高校物业管理走市场化经营道路，克服单纯依靠高校行政拨付经费的局限，像发展地铁经济一样，大力发展物业管理副产品、发展物业经济。比如：在宿舍设置自助洗衣机；在人流量大的地方设置自助售货柜；在校车上、观光车上、电子显示屏上适当提供广告位；苗圃基地培植的绿植，适当销售；开发、销售校园文化产品等等。这样，物业公司可以适当提高盈利能力，同时有利于增强市场竞争力和创建服务品牌。

 

　　高校既要引进社会物业公司，同时自办的有资质的物业公司也要走出校外拓展业务。

 

　　（三）专业化趋势

 

　　按照“专业的事情由专业的人来做”的原则，从事高校物业管理的员工队伍中，要有一定比例的善管理、会经营、懂经济、知晓法律、具有创新开拓精神的复合型、技术型、专业型人才，从而提高物业管理的知识化、专业化水平。

 

　　承担高校物业管理的物业公司，要按照“公开招聘、双向选择、择优录用、竞争上岗”的原则招聘人员，也可以适当引进与物业管理专业相近的在校大学生兼职；对现有人员进行专业培训，加强专业技能、服务礼仪、行为规范等方面的学习培训，倡导“主动、热情、优质、高效、专业”的服务理念。

 

　　高校在选聘物业公司时，就要提出明确的资质要求，将不同专业的物业管理内容交由各自专业的物业公司承担。

 

　　（四）规范化趋势

 

　　高校物业监管部门要遵循“廉洁高效、安全有序、程序规范、制度健全、奖优罚劣”的原则，规范选聘、考核和监管物业公司，督促物业公司强化规范意识，制定岗位职责、操作规程、培训制度、质量管理体系等。

 

　　高校物业监管部门要建立健全服务托管制度，包括公平公正公开的准入制度、严谨全面的合同文本、和谐共赢的反馈协调机制、严格可行的考核评价激励机制和风险防控机制等。

 

　　高校物业监管部门要按照《物业管理条例》、《高校物业管理指南》的基本要求，在服务托管合同中要明确托管双方的权利与义务、服务内容、服务质量、服务标准、服务流程、收费标准、奖惩办法、退出机制等内容，推行服务承诺制、意见反馈制。

 

　　通过以上举措，不仅利于双方接受高校内外纪检、审计、财务部门的监督检查，也利于实现高校物业管理的标准化、法治化、规范化。

 

　　（五）科学化趋势

 

　　按照“智慧校园、现代后勤”的原则，高校物业管理的承担者要充分运用网络技术、信息技术、科学技术、科技手段、软硬件系统和新能源、新产品、新工艺、新机械、新知识、新理念，促进高校物业管理的网络化、信息化、数字化、智能化、系统化、现代化、科学化，从而降低物业管理成本、提高物业管理效率。以零星维修服务为例，试想能够像网购一样实现网络接单、网络跟踪评价，那么零星维修的时效性、服务水平将大幅提高。

 

　　（六）精细化趋势

 

　　高校物业管理要以“管理精细化”、“服务人性化”为原则，以“师生满意”为目标。

 

　　随着社会经济的发展，师生对物业管理的需求不断增多、要求不断提高，呈现多元化态势。高校物业管理要适应师生的新需求、高要求， 实行供给侧改革，提供更多的综合服务、延伸服务、增值服务和更贴心的微笑服务，拓宽物业服务的内容和范围。比如：提供代洗衣物、代购日用品、代清洁卫生、代接送小孩、生活用品维修等增值服务；提供宿舍公共信息、水电交费提醒与预约、网络报修与考评、对残障学生的生活关照、为伤病学生的煎药煮粥、在人流量大的地方设置垃圾自动回收机、物业文化宣传栏等贴心服务。

 

　　（七）联盟化趋势

 

　　当前，许多地方建设了高校园区、大学城。地域相对集中的高校可以发挥教育行政部门、高校后勤协会、物业管理行业协会的桥梁纽带作用，组建高校物业联盟，对物业管理进行集中招投标，这样既有利于高校降低物业管理成本，也有利于物业公司实行规模化经营、使用现代化机械等。

 

　　（作者龚水平系江西师范大学后勤党委书记）