罗湖区5个小区开展试点自营式管理模式

 
 

　　罗湖希望有条件的小区参与自营式管理探索。南都记者刘有志摄

 

　　目前，绝大多数小区都是委托物业服务企业管理，物业管理模式比较单一。事实上，根据《物权法》相关规定，只要通过业主大会“双过半”表决，小区也可以实行自营式管理模式，即由业委会代表业主进行自营式管理。去年6月份，罗湖启动的12项物业管理改革举措中就有这一项，有5个小区已经先行开展试点。

 

　　对于绝大部分业主而言，自营式管理还是一个比较新的概念，因此，5个试点的小区目前基本上处于摸索状态。为了引导和推动更多有条件的小区探索实行自营式管理，上周五，罗湖区住建局特邀广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁在区委党校对各街道和社区相关工作人员进行培训，内容主要围绕“如何引导业主参与社区自营式管理”展开。

 

　　声音

 

　　“12年来，我们(丰景大厦)小区业主互动互助的相邻关系平台已搭建起来，有效激发了社区的社会资本活力，大大降低了邻居之间的社交成本，小区基本完成了从城市化进程中形成的陌生人社区向传统的熟人社区的转变”。

 

　　———广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁

 

　　●“小区自营式管理”有据可依

 

　　根据《物权法》第六章第八十一条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

 

　　●罗湖5个试点自营式管理小区

 

　　南湖街道的粤华小区

 

　　桂园街道的外运大院

 

　　东门街道的园林小区

 

　　清水河街道的祥青苑

 

　　翠竹街道的翠珠小区

 

　　●罗湖区住建局制定的改革目标

 

　　在2017年12月31日前，罗湖将对少数因面积小、无法引入正规物业服务企业管理的小区，遵循市场规律，试行自营式物业管理。

 

　　同时将辖区92个实行“守护岗”自管模式的小区，逐步由各街道办事处指导社区居委会，组织业主或物业使用人推选楼长，建立自营管理公约制度，自营经费缺口可纳入区物业管理动态扶持机制统筹考量。

 

　　样本

 

　　广州丰景大厦实行自管后物管费从1.5元降到1元

 

　　在广州各业委会中，周活宁被称为“业主自治第一人”，在他及邻居们的努力下，周活宁所在的小区———广州丰景大厦不仅成功成立业委会，“赶走”了原来的物管公司，还收回了小区物业管理权，真正实现了业主自治。

 

　　曾经是“三乱”、“三凶”大厦

 

　　1999年交付使用的丰景大厦，在2004年成立业主委员会的时候，是被称为“三乱”、“三凶”的大厦。“三乱”指收费乱、管理乱、账户乱。该大厦开发商主导的前期物业公司欺骗了很多业主，没有实现一户一表，收取整栋大厦2 .8万元的水电费，上缴代收单位的只有1 .4万元。不仅克扣了水电费，还大肆侵吞了维修基金。“三凶”是水电被停、电梯故障频发、业主与物业公司之间矛盾一触即发，形势非常“凶险”。

 

　　由于缺乏业主的监督，物业公司收取的大量物业费，并未上缴给水电代收单位。到2004年业委会成立的时候，物业公司还拖欠80万元的水电费，如果不能及时兑付，接踵而来的必然是无休止的停水停电。在业主与物业公司矛盾一触即发的背景下，当地街道办、居委会和城区多次出面协调，希望业主给予物业公司一定时间进行整改。但在业主不断发现物业公司一系列问题过程后，业主达成一致：不给物业公司更多时间和机会，按时召开业主大会决定物业公司去留。

 

　　连年被政府评为“平安楼院”

 

　　2004年10月，丰景大厦业主大会召开后，随即决定由业主自治的方式，取代物业公司的管理。全体业主收回小区物业管理权后，丰景大厦至今一直由业委会组建的“物业管理处”自主管理小区物业，形成了“业委会-管理处”的非营利管理模式。近年来，不少物管企业以人工成本上涨、企业运营亏损为由呼吁上调物管费，而丰景大厦的物管费不涨反降。“从2004年12月起，我们将原来物业公司定下的1.5元/平方米的物业费收费标准降至1元/平方米，且保持至今12年。”周活宁表示，这一成果得力于业委会坚持物业费“取之于业主用之于业主”的宗旨和公共积累“开源节流”的理财原则，全体业主因此获得最大的实惠。

 

　　经过12年的公共收益积累，丰景大厦建立起了两个百万元的公共设施设备基金和物业管理人员福利基金，基本满足了续存维修资金和增加物业管理成本支出的需求。12年来，全体业主自觉遵守小区《管理规约》，物业费交费率100%，全体业主做到“周末期间不装修”，这些体现“共同决定、共同管理”的社区契约精神的成果，受到其他小区业主的高度称赞和社区治理学者专家的充分肯定。丰景大厦连年被政府评为“平安楼院”。12年来，慕名前来取经的小区络绎不绝，广州市的金盈居、白云家园、逸雅居、碧海湾、祈乐苑和天成居等小区先后复制成功。

 

　　提醒

 

　　选用自营式管理模式

 

　　前期沟通协调一定要做足

 

　　从丰景大厦的经验来看，自营式管理模式可谓好处多多，但周活宁依然强调，自营式管理模式更适合1000户以下的小区，选用自营式管理模式属于小区重大事情，一定要慎重，表决时最好不要简单多数，即少数要服从多数，多数也要顾及少数人的感受。

 

　　指导过程中要吃透选用规定

 

　　“一定要尽可能让全体业主都能接受，避免有些业主因为对自管模式持保留意见，以至于在推动自营管理过程中出现法律纠纷。”周活宁表示，赞成的业主越多，业委会后续管理过程中面临的挑战就越小，因此，前期的沟通协调工作一定要做足。

 

　　周活宁同时强调，各级物业监管部门在指导过程中，一定要吃透《物权法》中关于物业管理服务方式的选用规定。周活宁表示，过去很长一段时间，社区工作站主要承担着政府行政末梢工作，被大量行政职能压得喘不过气。在周活宁看来，推动业主大会和业委会的建设，可以减轻工作站和街道办的工作压力。

 

　　“社区工作千头万绪，绝大部分问题发生在最基层的社区，如果政府能够放手让小区的达人、能人或者是愿意做公益的人物都能出来参加小区业主大会建设，自己把自己的事管好，就会大大轻松在座各位的工作。”周活宁表示。他同时提到，体制内很多干部到了退休年龄，回到社区后其实可以为社区服务，社区工作站如果能够发挥这些人的作用，鼓励他们参加业主大会和业委会建设，可以帮政府很大的忙。

 

　　期望值过高和抱以平常心

 

　　多年的业委会工作，让周活宁感受最深的是，不少小区业主对业委会的期望值过高，其实业委会只是业主大会的执行机构，权力十分有限，如果业主不齐心的话，就很难持续下去。“业委会工作本身就是出力不讨好的，部分业主有牢骚也很正常。但我们要尽量做到满足绝大多数人的利益，所有事务坚持公开、透明；当与发展商或政府部门产生矛盾或误解时，都要先坚持沟通、协调为重，理解第一，合法维权”。

 

　　周活宁表示，在业委会工作的人，应该抱以平常心，这本来就应该是一份志愿者性质的工作，就算业委会负责人有工作报酬，但与其工作量相比，其实也是微不足道的，与做公益差不多。从这一点来看，有私心杂念的人，就不适合进入业委会。