花样年的物业并购停不下来

　物业管理作为居住后市场的重要主体，已经被越来越多的资本盯上。

　　并不是所有的并购都充满诱惑，可是，如果一旦尝到了并购的甜头，那么，他就再也停不下来。今天不是在说孙宏斌，而是身居南国的另一家房企花样年。

　　在连续吃下万达物业、开元物业两家大型物业公司之后，花样年系正在运筹新的一轮针对物业公司的并购。这已经不再是个想法或者判断，而是已经转化为实际的行动。

　　1.并购的主体不是花样年，也不是彩生活，而是由花样年全资子公司前海嘉年管理的一只并购私募基金。这只并购私募基金的并购对象，是物业公司和社区服务公司。

　　2.并购加入了杠杆。花样年在这只私募基金中，扮演劣后级投资人的角色。优先级向个人投资者和机构投资者开放。

　　3.攸克君询问了几位熟悉情况的朋友，他们给出的信息比较一致，这只基金当前总的额度约在7~8亿元之间。

　　4.私募基金完成收购后，在适当的时点，花样年体系内的公司，将对其进行并购或者收购。花样年体系内可能并购、收购的平台有这么几个：花样年控股、彩生活，还有美易家。

　　交易结构并不复杂，杠杆也没有高到咋舌。请诸位恕罪，攸克君目前不便披露并购对象的名称，甚至范围。不过，客观而言，与同以物业服务为主业的上市公司中海物业、绿城服务相比，花样年系的物业生意，玩儿出了更多的资本味道，这点才是值得关注的。

　　彩生活是花样年在物业业务布局中的重要平台。从基本盘面上看，彩生活的现金流表现不错，增幅也十分喜人，与此同时，毛利率也有不错的上涨。但在真金白银的净利润率一项上，似乎不如人意，从2015年的20.35%下降至2016年13.99%。

　　攸克君仔细研究了一下，发现这个净利率的下滑，其实跟日常业务没有什么直接关系。一是由于兑付了管理层的期权费用；二是发行两笔公司债。这两项行动，使公司的管理费用和财务费用成本激增。

　　真正令人对彩生活有所期待的，仍然是资本层面的玩法。比如，第一，花样年控股什么时候才把收购来的万达物业注入彩生活？第二，后续收购的物业服务资产，什么时候能够注入彩生活？

　　2016年，花样年控股完成了对万达物业服务的并购。这笔交易的结构，实际上是由深圳市幸福万象投资合伙企业和深圳前海嘉年投资基金管理有限公司组成的“花样年物业”完成收购。花样年控股曾经做出过承诺，在经营情况达到合理水平时，将其注入彩生活。

　　据说万达物业服务“自带收入”，一年营收在12亿元左右，这样的题材，足够彩生活讲述一个动听的资本故事。现在的悬念是，这个资本故事什么时候才能收官？不少布局者，都在等着这个万达物业服务资产的注入，然后获利退出吧。

　　回过头来看花样年正在运筹的并购，应该也是类似的模式。在这个交易结构中，花样年是以劣后投资人的角色出现的。完成收购之后，这些物业服务资产必定在适当的时候，以合适的方式装入花样年体系的平台，其中，就包括彩生活。

　　在这样的模式下，只要是收购物业服务比较优秀，资产注入当然是个利好题材股价的上涨，对于劣后级的投资人来说，无疑是一种最能获利的投资方式。劣后这个名虽然不好听，但是，在中国内地，劣后投资人承担实际意义上的兜底风险，自然也能赚得更多的收益。

　　所以，这样的赚钱模式，在攸克君的眼中，有着更为鲜明的“资本赚钱”的属性。如果还以收取物业管理费的形象看待花样年的物业生意，恐怕很难看懂这种模式独特的“商业价值”。

　　前几天和几位做物业管理的朋友吃饭，他们一脑子想的，还是怎么扩大管理面积，怎么提高服务价格，怎么提供增值服务，然后多赚钱。直到这几日听到花样年物业的并购消息，骤然间觉得，在资本和杠杆面前，这几位朋友的生意模式，简直弱爆了，亏他们还是上市公司。

　　资本与杠杆，作为工具就摆在那里，无视他们的存在，算不算是一种罪过？

　　—原创文章 未经授权 谢绝转载 欢迎转发—