物业管理企业的发展之企业提升与资质升级

　节选自2005年出版的“物业管理职业经理人素质教育丛书”之《物业公司的组建与运作》。丛书由蓝钻物业董事长王荷先生主编。

 

　　说明：2015年之后，广东、海南二省停止二三级资质审批，2017年初，国务院停止全国范围内的二三级资质，因此，拟于12年前的本文仅具参考意义。

 

　　20多年来，我国的物业管理从无到有，从南到北，从沿海开放城市到内地城市，已有了长足的发展，正在逐步走向成熟。但是，也必须看到，目前物业管理公司还普遍存在着规模小、效益差、发展后劲不足等问题。通过市场竞争做大做强，将是物业管理公司共同面临的必然选择。

 

　　一、企业提升的意义与构成要素

 

　　企业提升是指企业通过内抓管理、外塑形象的系统措施，使企业实力不断增强，效益实现良性循环，形成品牌企业的过程。

 

　　1．企业提升的意义

 

　　（1）企业提升是企业自身发展的需要  物业管理行业已经进入市场化、品牌化竞争的时代，有实力、有远见的发展商为了促进物业销售，非常注重物业管理对销售的影响。调查显示，业主购房时综合考虑的环境、地段、房型等因素中，物业管理的因素正在逐年提高。物业管理公司实力小、名气小，很难在激烈的市场竞争中取得份额。而规模的大小，又是直接影响物业管理公司效益的关键因素。

 

　　（2）企业提升是加快行业发展的需要  在经济全球化和区域经济集团化的今天，一个行业如果没有一批代表行业形象，体现行业综合实力、管理水平、服务质量和企业文化，在国内外市场上叫得响的品牌企业，就难于确立行业的社会地位和形象，就会影响这个行业的发展。

 

　　（3）企业提升是保障消费者利益的需要  物业管理是为产权人、使用人服务的，质价相符是业主的必然要求。在同等价格下，业主选择管理水平高、服务质量好的品牌公司，才能使自己的利益得到保证。

 

　　2．企业提升的构成要素

 

　　（1）科学的管理  管理是企业生存和发展的基础，也是企业发展的永恒主题。在同一市场竞争环境中，企业的盈亏优劣、生死存亡，主要取决于管理。只有科学的管理，才能不断提高服务水平，创造企业信誉，树立企业的形象。

 

　　（2）优质的服务  一个不重视服务质量的企业，无法让业主接受，更谈不上企业提升。从服务对象来看，物业管理有两大目标：一是满足作为产权人的客户实现其所有物业的保值、增值的需求；二是满足作为使用人的客户拥有方便、舒适、优美的居住空间的需求。客户对物业管理公司的最终评价，取决于管理者对上述两个基本需求的满足程度，这就要求企业的整个经营活动要以顾客满意度为指针，要从客户的角度而非企业自身的利益和观点来分析市场需求，并不断地最大限度地满足客户需求，千方百计为业主提供周到、满意的服务。

 

　　（3）优秀的团队  市场的竞争，说到底是人才的竞争。人才是企业所有财富中具有决定意义、最为宝贵的财富，也是物业管理公司提升发展战略因素中的核心。引进人才、留住人才、管好人才、用好人才是企业管理的艺术，也是企业管理永恒的主题。高素质人才成为引领企业发展的支撑力量。物业管理公司要实现可持续发展，必须坚持以人为本，实现人的全面发展。

 

　　（4）一流的业绩  接管一个，管好一个，创造一个品牌，是物业管理公司应树立的目标，也是取得业主和社会认可的前提。没有良好的业绩，就没有说服人家的理由。因此，物业管理公司应扎扎实实做好每一个项目，从而积累起企业的业绩口碑。

 

　　（5）独特的文化  没有文化的企业，就像没有灵魂的人。企业文化决定了企业发展的方向，企业的核心价值观和核心价值观指导下的企业文化，直接影响企业的生存、发展。培育优秀的企业文化是企业提升的关键。

 

　　（6）良好的形象  形象是企业的信誉，是品牌的优势，是竞争的优势。企业形象是靠企业自身管理水平、服务质量体现给业主，靠业主和社会的传播树立的。很难想象一个形象不好的企业能在行业内站稳脚跟。

 

　　二、企业资质等级分类及管理

 

　　1．物业管理公司资质等级的政府管理

 

　　《物业管理企业资质管理办法》规定，物业管理公司资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理公司资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理公司资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理公司资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理公司资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

 

　　2．不同资质允许承接的物业管理范围

 

　　一级资质物业管理公司可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理公司可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2 以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业管理公司可以承接20万m2 以下住宅项目和5万m2 以下的非住宅项目的物业管理业务。

 

　　3．各资质等级物业管理公司的条件

 

　　（1）一级资质

 

　　1）注册资本人民币500万元以上。

 

　　2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

 

　　3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

 

　　4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

 

　　① 多层住宅200万m2 。

 

　　② 高层住宅100万m2 。

 

　　③ 独立式住宅（别墅）15万m2 。

 

　　④ 办公楼、工业厂房及其他物业50万m2 。

 

　　5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

 

　　（2）二级资质

 

　　1）注册资本人民币300万元以上。

 

　　2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

 

　　3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

 

　　4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

 

　　① 多层住宅100万m2 。

 

　　② 高层住宅50万m2 。

 

　　③ 独立式住宅（别墅）8万m2 。

 

　　④ 办公楼、工业厂房及其他物业20万m2 。

 

　　5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

 

　　（3）三级资质

 

　　1）注册资本人民币50万元以上。

 

　　2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

 

　　3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

 

　　4）有委托的物业管理项目。

 

　　5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

 

　　4．办理资质升级所需文件

 

　　1）企业资质等级申报表。

 

　　2）营业执照。

 

　　3）企业资质证书正、副本。

 

　　4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同。

 

　　5）物业服务合同复印件。

 

　　6）物业管理业绩材料。

 

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