物业管理公司的类别

节选自2005年出版的“物业管理职业经理人素质教育丛书”之《物业公司的组建与运作》。丛书由蓝钻物业董事长王荷先生主编。

 

　　尽管物业管理公司从事的都是物业管理服务，但相互之间还是有着许多差别的。从不同角度审视，我们可以对物业管理公司做出不同的分类。了解和掌握物业管理公司的类别，对于创办组建物业管理公司之前对其准确定位，避免以后少走弯路，十分有益。

 

　　对企业类型进行划分的角度一般有：企业的所有制性质、企业的生存方式、企业的运行方式、企业的内部管理层次、企业的赢利模式和企业的资质等。

 

　　一、按企业的所有制性质及生存方式分类

 

　　1．按照企业所有制性质的不同进行划分

 

　　按照所有制性质划分，物业管理公司可以分为4类：

 

　　（1）全民所有制物业管理公司  这类物业管理公司是伴随着改革的不断深化，从已有的全民所有制企业“翻牌”过来的，或者是从所属的行政事业单位分离出来的。它们管理的物业一般都是原有企业或行政事业单位自建的，由原来企业或行政事业单位在经济上、物质上、人力上给予多方面的支持，有自建自管的特点。全民所有制物业管理公司属于过渡时期的产物，若想有更大更好的发展，必须经过脱胎换骨的改造。

 

　　（2）股份制物业管理公司  目前，股份制物业管理公司占物业管理公司的绝大多数。这类物业管理公司，既有由法人与自然人、法人与法人、自然人与自然人按照现代企业制度组建起来的，也有由全民所有制的物业管理单位改制而成的。由于产权比较清晰、管理相对规范，这种类型的物业管理公司是现今物业管理公司中最具有生机和活力、也是最具发展潜能的一个群体。

 

　　（3）私营物业管理公司  由于越来越多的人认定物业管理行业是朝阳产业，近年来开始有一些个人投资兴办物业管理公司。值得提出的是，有一些物业管理公司虽然名义上是两个或两个以上出资人，但实际上只有一个人出资，其他或挂名出资或与实际出资人本身就是近亲属，并不享受出资人的权利、承担出资人的义务，所以它本质上仍属于私营物业管理公司。私营物业管理公司的经营机制更加灵活，很有发展前景。

 

　　（4）外商独资物业管理公司  在我国改革开放的进程中，外商独资的物业管理公司逐渐出现在人们的视野里。目前，这类物业管理公司还主要活跃在北京、上海、广州等经济更为发达的大城市。它们虽然数量不是很多，规模不是很大，但其先进的管理理念、科学的管理方法、成熟的管理手段，在一定程度上代表了国外物业管理的发展，让人觉得耳目一新，给国内物业管理公司起到了很好的示范作用。

 

　　2．按照企业的生存方式划分

 

　　按照生存方式进行划分，物业管理公司可以分为3类：

 

　　（1）处于依附地位的物业管理公司  这种类型的物业管理公司，以一些发展商出资创办的物业管理公司最为典型。出资者并不看重物业管理公司经营管理活动在经济上的得失，因为其得失相对于主营业务来说微不足道。资本方给物业管理公司的定位就是把其作为自己产业链条上的一个辅助环节，为自己的主营业务服务，只要能够满足主业要求，可以补贴提供超值服务。所以，这种类型的物业管理公司衣食无忧，发展的内在驱动力不是市场压力，而是行政压力。

 

　　（2）依靠市场生存的物业管理公司  这种类型的物业管理公司，是完全独立的物业管理市场经济活动的主体。出资者创办物业管理公司属于投资行为，目的就是通过物业管理项目的持续和扩大，获取更多的经济回报。这样的物业管理公司没有嗟来之食，一粥一饭均要靠自己去市场上争取，如何生存、有无积累、能否发展的根基全部在于自己在市场上的表现。因而，他们的经营理念、服务意识等更接近市场经济规律的本质要求。

 

　　（3）需要“勤工俭学”的物业管理公司  这种类型的物业管理公司，近似于前两种类型物业管理公司的混合体。他们既要承担资本方赋予的为主业服务的职能，当然也能够因此得到一定数量的项目和经济支持；同时又被要求或允许其到市场上发展和创收，然而必须首先满足资本方为主业服务的要求，一旦两者发生矛盾和冲突，物业管理公司经营者的处境将相当艰难。本世纪初，南方一些著名物业管理公司接连发生动荡，就是由此引发的。

 

　　二、按企业的运行方式及内部管理层次分类

 

　　1．按照企业管理服务的运行方式进行划分

 

　　按照管理服务运行的方式进行划分，物业管理公司可以分为4类：

 

　　（1）管理型物业管理公司  管理型物业管理公司只保留领导层、管理层，没有自己的作业层人员。它的基本业务是对项目的物业管理进行整体的谋划、组织、协调和控制，而保安、保洁、绿化、维修等具体服务事务，则通过合同方式交由社会上的专业公司办理。境外物业管理发达地区，多是这种类型的物业管理公司。这种类型的物业管理公司目前在国内很少，因为我们的专业服务市场发育程度尚且不够。

 

　　（2）全能型物业管理公司  全能型物业管理公司本身拥有比较完整的管理服务体系和队伍，不用借助社会资源，依靠自己的力量就可以为业主提供常规服务。由于立足于自己包办一切，因而带有“大而全”、“小而全”的色彩。现在的物业管理公司大多属于这种类型，不过在一些大城市，这种类型的物业管理公司已经开始尝试逐步向管理型物业管理公司转变。

 

　　（3）咨询型物业管理公司  咨询型物业管理公司由少量的具有丰富物业管理知识和经验的专业人士组成，人员特别精干。它不直接承担物业管理项目，或者只是承接一两个物业管理项目作为自己的发展平台、人才库和实验基地，主要通过管理方案设计、实际操作指导、服务运行顾问、从业人员培训等形式，向其他物业管理公司输出自己的管理技术。由于其产品—— 知识、经验、创意具有较高的附加值，这种类型的物业管理公司的经济效益也最好。

 

　　（4）综合型物业管理公司  综合型物业管理公司既直接承接具体的物业管理项目，又进行管理技术的对外输出。它们面对一个物业管理项目时，是做直接管理还是做顾问服务的取舍，主要出于经济回报的考虑。这种类型的物业管理公司一般都具有较高的综合素质，市场适应性强。

 

　　2．按照企业内部管理层次划分

 

　　按照内部管理层次进行划分，物业管理公司可以分为3种类型：

 

　　（1）单层物业管理公司  这类公司也被称为小型物业管理公司。这种类型的物业管理公司一般只管理一两个项目，公司的管理部门与项目的管理机构完全融为一体，公司的管理事务与项目的管理事务没有明显的区分，公司的管理成本可以全部计入项目的管理成本。若实行酬金制，其旱涝保收、只赚不赔。但内部资源毕竟有限，因而缺乏抗风险能力和可持续发展能力。

 

　　（2）双层物业管理公司  这类公司也被称为中型物业管理公司。这种类型的物业管理公司，一般在一个城市或一个城市群中管理若干个物业管理项目。公司设立比较完整、齐全、配套的管理部门，负责物业管理日常运行的管理、指导、控制；在公司之下设立分公司、物业服务中心（管理处）两级机构，负责组织、安排、提供对业主的服务事务。至于两个层次的事权具体划分，则取决于物业管理公司的管理跨度。

 

　　（3）多层物业管理公司  这类公司也被称为大型物业管理公司。这种类型的物业管理公司，明显地带有跨区域经营的特点，其市场触角一般不会局限于一个城市或一个地区。它在公司与项目管理机构之间，还会设立区域子公司或区域分公司。区域子公司承担了中型物业管理公司的大部分公司职能，而总公司则主要致力于资本经营、市场拓展和品牌管理等。这样集团化的物业管理公司，目前在国内物业管理行业中还是凤毛麟角。

 

　　三、按企业的赢利模式和资质状况分类

 

　　1．按照企业的赢利模式进行划分

 

　　按照赢利模式划分，物业管理公司可以分为3种类型：

 

　　（1）物业管理主导型  这种类型的物业管理公司对所管理的物业不拥有产权，而是接受多个产权人的委托，只行使对物业的管理权。公司的收益主要来自于为业主 / 物业使用人所提供的物业管理服务，基本没有其他“外快”。现在物业管理公司中，大多数都是这样一种赢利模式。

 

　　（2）物业经营主导型  这种类型的物业管理公司自己或上级拥有对所管理物业的产权，同时拥有所管理物业的经营权。他们经营的目标主要是在提供物业管理服务的同时，通过物业的出租收取租金、回收投资、获得利润。这种类型物业管理公司并不看重物业管理的收益，往往只是在确定租金标准时适当考虑物业管理成本，并不另行向物业使用人收取物业服务费用。

 

　　（3）物业管理与物业经营结合型  这种类型的物业管理公司也不拥有所管理物业的产权，但在被业主授予物业管理权的同时，获得了一定程度的物业经营权。基于实际成本的物业管理服务费是他们的基本收入，按比例提取的代理出租房屋的租金分成是他们的变量收入。这样的赢利模式，具有一定的风险性。

 

　　2．按照企业的物业管理资质进行划分

 

　　按照物业管理的资质划分，物业管理公司可以从高到低分为4种类型：一级资质的物业管理公司、二级资质的物业管理公司、三级资质的物业管理公司和暂定资质的物业管理公司。物业管理公司的资质等级，主要依据其注册资金数额、主要管理和技术人员数量、管理的物业规模和类型等条件来确认。不同资质的物业管理公司，在市场准入上会受到相应的限制。本书以后章节将详细提及，此处不再赘述。

 

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