推行绿色物业管理是物业服务从业者肩负的责任

随着专业化物业管理在城市逐步普及，物业管理区域内建筑物的能源消耗占城市总体能源消耗量的比例也逐渐增高，在为业主创造舒适、安全、洁净的生活、工作和学习环境的同时，响应国家号召，降低共用部位和共用设施设备的能源资源消耗，推行绿色物业管理是物业服务从业者肩负的责任和义务。

 

　　智能化管理降低能耗

 

　　西安旅游集团广瑞物业服务有限责任公司（下简称“广瑞物业”）将“做政府办公物业领航者、物业服务集成商”作为企业愿景，在管项目中超过六成是党政机关和行政事业单位的办公机构，办公楼宇多为各部委集中办公、会议的综合性建筑，由于公务人员多，工作时间长和需要随时应对社会突发事件等因素，此类办公楼的能耗要普遍高于同等建筑规模的写字楼。夏季用电高峰期时中央空调的电能消耗超过总用电量的30%，电梯能耗占比约为15%，仅此两项共用设备的耗能就将近建筑物总耗能的1/2。因此，采取智能化管理对设备运行工况进行合理控制就显得非常有意义。

 

　　随着建筑智能化的普及，利用计算机技术对设备的运行方式、运行参数和运行工况进行实时控制，可以提高设备运行的可靠性和经济性，同时这也是建筑节能的有效手段。例如中央空调管理，首先要建立数据比对机制。通过在不同区域选取房间作为室温检测点，根据人体体感舒适温度作为基准温度，使室温恒定在基准温度（误差不超过±1℃），继而记录此时系统的各项数据作为设备运行标准，如检测点数据变化，设备运行工况随之进行调整，经过反复实验总结出数据曲线，标注出何种室温条件下中央空调系统应处于何种运行工作状态，主机出水温度、压缩机电流、循环泵运行频率、冷却塔风扇转速、供冷系统水压等数据一应俱全，将数据录入中央空调智能化控制软件，实现计算机自动控制，既保证了服务品质又最大限度地避免能源消耗浪费。当然还要结合室外温度和阳光的照度，同时根据冷（热）负荷的需求量，及时调整主机的出水温度、组合式空气机组的出风量和调整循环水泵的转速才能最终达到节电的目的。

 

　　政府办公楼多为用电一级负荷单位，所配置变压器的数量和容量都略高于实际使用负载，造成设备使用效率偏低和变压器空载损耗较大，为了减少由此带来的不必要的能耗支出，我们的做法是根据用电负荷随季节规律性的变化，适时地调整变压器投运的数量，在运行过程中对变压器温度、电压、电流等数据及时抄录，并进行整理分析，确保设备始终运行在高效、安全状态。低压配电系统除用电量外，功率因数是反映用电效率保证电网供电环境的另一项重要指标，作为甲方支付能耗费用的物业服务企业，我们本大可不必为提高功率因数投资，但为实现成为业主贴心管家的服务承诺，我们在所有管理的办公物业项目均推行了无功补偿设备技术改造，实现了精准补偿，承担了企业应尽的社会责任。

 

　　借助技术实现绿色节能

 

　　“抓经营、降成本、提效益”是广瑞物业在2016年提出的转型升级新口号，在保证服务品质的前提下，努力提高经济效益，降低共用设施设备的运行能耗费用是广瑞物业降成本的重要手段之一。除办公物业外，广瑞物业还管理着一部分自行承担水、电费用的商住楼和住宅小区项目，随着现代建筑中节能技术和节能设备的广泛应用，留给物业服务企业利用传统经验节能的空间愈发有限。能否在设施设备的运行维护、安全管理和能耗控制等诸多环节注入技术含量，既是达到最优的投入产出比例的前提，又是衡量物业服务企业设备管理水平的重要指标之一。

 

　　广瑞物业管理的一个商住楼项目，安装的是分高、低区的供水系统，每月生活水泵用电量占项目公建用电总量的20%，广瑞物业的工程技术人员大胆地提出了将高、低区供水管道串联，撤出低区泵，只采用高区泵独立供水的模式。虽然，在理论上这种供水模式可行，但改造后低区用户的水压和流量能否得到保障，供水管道的安全性是否受到影响等问题又必须全面考虑。通过查资料、跑市场、反复论证，一套成熟而又经济的技改方案终于成型。经统计，此次管网改造可以减少供水系统电费支出近1/3。其意义不仅在于为一个物业项目节约了若干电费，而在于拓展了工作思路，提高了节能措施中的技术含量，为今后推广技术节能摸索了理论基础和实践经验，使节能措施更加科学合理、安全可靠，同时也践行了“实施节能降耗、推行绿色服务”的广瑞物业管理方针。

 

　　美丽的水景观可以使我们的服务对象在紧张的工作之余得到身心放松，也可提升建筑的整体形象，但由于水中滋生微生物和室外灰尘使水质经常受到污染，更换起来既费水又费时，造成很大的人力、物力浪费。广瑞物业的一个在管项目工程人员设计了一套水质循环过滤装置，环境人员在水面上养殖了一些可以净化水质的水生植物。两者相配合，使清洗水景、换水的周期从每两周一次延长至每两月一次。避免了用水浪费又大大降低了员工的工作强度。

 

　　物业管理行业由传统服务业向现代服务业转型，实现绿色物业管理和创建低碳智慧社区需要将信息化技术与从业人员的操作经验很好的融和。对员工的素质和学习能力都有很高的要求，所以人力资源构成是否合理将成为是物业服务企业能否实现绿色发展的最大制约因素。笔者认为，为了减少企业人力成本投入，应最大限度地借助“外脑”——由专业的人来做专业的事，可以借助软件公司研发的信息化管理平台，实现设备运行的智能化管理，分析设备运行的大数据，寻找节能突破口。此外，物业服务企业还可以选择合同能源管理，采取收益分成的方式减少企业投资，达到互利双赢。

 

　　绿色物业管理是近年来提出的新课题，要从物业服务理念、设备管理理念、人力资源理念、合作开发理念等多渠道、多途径发掘节能降耗的潜力，一方面增加物业服务企业的经济效益；另一方面体现物业服务企业的社会价值，同时通过绿色服务，与业主建立互动、互利、互融的和谐关系，为物业服务企业持续化发展打下良好基础。