物业管理市场基本情况之西北地区和西南地区

节选自2005年出版的“物业管理职业经理人素质教育丛书”之《物业管理市场营销策略》。丛书由蓝钻物业董事长王荷先生主编。

 

　　西北地区主要包括陕西省、宁夏回族自治区、甘肃省、新疆维吾尔自治区、青海省。这一地域的主要城市有西安、银川、兰州、乌鲁木齐和西宁。

 

　　按地理区域分类的西南地区是指西南三省一市、区，包括四川省、云南省、贵州省、西藏自治区和重庆市，主要城市有重庆、成都、昆明、贵阳、拉萨等。

 

　　一、西北地区的物业管理概况

 

　　西北地区的物业管理起步晚发展慢，行业水平整体性不高，业主满意率较低；市场上虽然有大量的物业管理公司，但能做大做强者为数较少。物业管理公司大部分由发展商自己组建，如西安市90%的物业管理公司由发展商成立。至2005年6月，西北地区仅陕西省有1家国家一级资质物业管理企业；市场上多以中小型物业管理公司为主，管理服务水平落后。西北地区物业管理覆盖率非常有限，除西安超过10%以外，其他省市大多不超过2%。

 

　　1．业主方面的基本情况

 

　　该地区的城市化水平、居民收入较发达地区尚存在一定差距，业主对物业管理服务费的经济承受能力较弱。乌鲁木齐居民侧重房价在1 200～1 800元 / m2的房屋，而房价较高的高层和小高层商品房购买能力弱，房屋空置率高。“西部大开发”的推进，使该地区的业主构成成分发生了细微变化，外地人和农民进城购房比例持续上升；但仍然以本地企事业单位职工为主。

 

　　西北地区市场经济观念正在逐步形成中，业主的商品意识、物业管理服务消费意识相对以前已有较大提高，开始要求质价相符的物业管理服务，但还有相当一部分业主局限于打扫卫生等层次的服务需求上。中高档物业的业主在物业管理服务质量、范围和服务层次上有着强烈的期盼和要求，既要求有满足业主个性的服务，又要求物业的保值、增值；低档物业的业主对物业管理服务需求不高，处于“原始社会阶段”，基本“没有需求”。

 

　　2．物业方面的基本情况

 

　　随着西部大开发进程的加快，城市人口逐渐增加。西北地区的房地产市场经历了萌发、兴起、高速发展，到结构调整、平稳发展阶段。如西安市城区周边的大型社区开发日益增加，形成了地产市场中的“农村包围城市”格局；城区内的新盘基本都以小户型社区或者单体建筑为主，综合社区难觅其踪。这一地区也存在着房产结构不合理的现象，如新疆乌鲁木齐市高层和小高层商品房占到空置房的50%左右。该地区及主要城市存在大量危旧房屋，不利于标准化物业管理的实施，各市已经开始旧城改造，房屋拆迁引起了对房屋的大量需求，新旧房屋错位相交是该区域目前物业的总体概况。这一地区不发达的经济水平决定了房屋以中低档为主，如西安市针对经济适用型住房供应不足的现状，每年将拿出1 000～1 500亩郊区低价土地集中兴建大型经济适用型住房项目，以满足广大中低收入群众的住房需要。

 

　　3．物业管理公司方面的基本情况

 

　　西北地区多以中小型物业管理公司为主，企业小而全，尚不具备规模效益。由于起步晚起点不高，且受地区经济发展水平的限制，物业管理公司对外扩张意识不强，市场拓展基本是在本地进行，能走出本市范围向其他省市拓展的不多。近年来，这种情况有所转变，如西安市的整体管理规模较大，出现了一批具有一定规模效益的物业管理公司。本地市场的拓展范围，已由传统的普通住宅小区向中高档写字楼、医院、政府办公楼、商场、公共建筑、旅游景点等领域扩张。

 

　　该地区的物业管理服务水平偏低，多数管理人员的素质不够，而业主的要求越来越高。例如，处于地区物业管理水平领头位置的西安市有物业管理企业230多家，从业人数近2万人，但全市的物业管理企业还处于规范发展阶段，行业自律机制、协调机制还没有形成，企业的服务行为和运作方式有待于进一步规范。

 

　　4．政策与环境

 

　　地方政府对该地区物业管理的落后现状高度关注，因地制宜地制定了各类法规政策来规范行业的发展，如陕西省近年来制定的法律法规主要有《陕西省城市居住区物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理实施办法》、《陕西省物业管理区域首次业主大会规则》、《陕西省物业服务收费等级标准》等。乌鲁木齐市2004年在有条件的企事业单位中推行住房货币化，将对住房的暗补变为明补，同时政府实施“解危济困”工程，支持地方物业管理新局面的打开，采取“政府拿一些，企业让一些，老百姓掏一些”的方式进行。

 

　　西北地区的物业服务费基本按照欠发达地区的收费标准制订，对普通商品房、经济适用房采取政府指导价的方式，对别墅、公寓等中高档物业采取市场调节价的方式。中高档物业的收费价格较为合理，物业管理公司能获得利润，而低档物业的收费标准较低，背离了价值补偿原则，物业管理公司很难赢利，往往负债运作。

 

　　二、西南地区的物业管理概况

 

　　该地区物业管理起步较晚，如重庆市第一家物业管理公司诞生于1991年初。真正意义上的物业管理兴起于20世纪90年代中期，其后得到了较快发展，市场上出现了大量的物业管理公司，但普遍存在管理服务水平低下的状况，与东南沿海地区相比仍存在较大差距。

 

　　西部大开发促进了当地房地产市场的发展，物业管理市场逐步扩大。市场的扩大也带来了竞争、挑战与机遇，深圳、上海等地物业管理公司已完成向该地区的前期拓展，既给当地物业管理带来了冲击和挑战，也给它们以比较、借鉴的机会。该地区以重庆、成都、昆明、贵阳为代表的城市物业管理覆盖率分别为30%、45%、25%和15%。

 

　　1．业主方面的基本情况

 

　　该地区房地产开发（包括大规模的旧城改造）主要是满足本地中低收入者的需求。房地产市场发展前景广阔、房屋升值潜力大，吸引了大量的外来置业者。例如，重庆市的置业者中，本市占85%，外地占15%。

 

　　一个地区的市场经济状况制约着人们的消费意识，西南地区对外开放较晚，业主的商品意识、物业管理服务消费意识正在逐步形成中。受业主可实际支配收入的限制，该地区只有中、高档小区的业主对物业管理服务的需求较高，大部分低档物业的业主对物业管理服务基本“没有”需求。随着收入的增加、观点的逐步改变，相当一部分业主逐渐改变了对物业管理服务无需求的状态。

 

　　2．物业方面的基本情况

 

　　西南地区各省份及中心城市建制较早，老城区以旧物业为主，随着城市化进程的不断推进，政府加大了对老城区的改造力度，如重庆市2003年拆迁户数达5.1万户，面积达326万m2。国家大力推行“西部大开发”政策也积极促进了当地房地产业的发展，房地产市场运行态势良好，开发投资适度，与经济发展水平相适应。该地区的重庆和成都发展形势更为乐观，重庆楼市在2003年一路飙升而且持续飘红，销售面积超过了生产面积，房价整体提升，吸引了许多外地房地产业巨头进行投资。新建物业以中低档为主，满足了普通市民的置业需求。2003年住宅开发比例有所回落，商业用房、写字楼等中高档物业比例回升。

 

　　3．物业管理公司方面的基本情况

 

　　该地区的物业管理基本上开始于20世纪90年代中后期，经过10年左右的发展，物业管理公司在数量上已经具备“优势”。至2005年6月，西南地区有12家物业管理公司通过国家一级资质评审，这些较优秀的公司规模相对较大。例如，2004年成都市管理规模在20万m2以上的企业有58家，有3家超过了100万m2。又如，重庆市管理规模在100万m2以上的企业为5家。市场上还存在大量的小型物业管理公司，其管理规模均在20万m2以下。成都市实行物业管理的项目已达到2 000多个，其中获得国家、省级优秀物业项目100多个；重庆市物业管理总面积约1亿m2，获得国优小区、大厦称号的项目16个。

 

　　由于西南地区物业管理起步晚、起点不高，同时受经济发展水平的严重制约，造成物业管理公司对外扩张意识不强，不愿意或没能力输出品牌。本地物业管理公司的扩张主要走市内扩张之路，并且已开始向市外、省外扩张。本地物业管理公司普遍依存于发展商而设，赢利能力较差，真正走上良性循环轨道的、具有自我发展能力的公司不多，如重庆市的物业管理企业亏损高达80%左右。即使物业管理公司获利，其利润水平远远低于深圳、上海等地物业管理公司的获利水平。

 

　　4．政策与环境

 

　　各地地方政府高度重视和支持物业管理工作，依照《物业管理条例》等相关国家法律法规的内容制定了地方性物业管理条例和收费政策，如四川省成都市物价局和房产管理局出台了《关于贯彻实施<四川省物业服务收费管理细则>意见的通知》、《成都市物业管理招投标管理办法》、《成都市物业服务收费指导价标准（试行）》等。但是，要使该地区的物业管理迅速发展，应尽快扭转当前“建管不分”的情况，实行物业管理市场资源的合理配置。

 

　　过去，许多发展商认为物业管理是件简单的工作，随便招聘几个人就组建一个物业管理公司；这种错误认识导致了业主对物业管理服务工作的不满意。随着当地房地产市场的火爆，外地知名品牌房地产公司的介入加剧了行业竞争，当地发展商逐渐地提高了对物业管理的重视程度。

 

　　西南地区的物业管理服务费标准基本上是以市场指导价为导向，政府制定的指导价基本符合市场实际，在有些方面还进行了有益探索，如成都市将物业管理服务收费分为“硬件”和“软件”两大块，并分别划定等级，明确“出多少钱享受价值多少钱的服务”，并按物业的不同性质和特点分别实行“政府指导价”和“市场调节价”，普通住宅实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业实行市场调节价。但总体来看，除写字楼、高档物业的物业收费价格较为合理外，该地区收费标准普遍偏低。

 

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