李亚丽：楷林物业绿色物业管理发展实践

楷林物业部分绿色管理设施

 

　　党的十八大郑重强调，把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，建设永续发展的美丽中国。1月5日，经李克强总理签批，《“十三五”节能减排综合工作方案》(以下简称《方案》)，指出将实施绿色建筑全产业链发展计划。

 

　　作为高端写字楼物业运营的代表性企业——河南楷林物业管理有限公司（下简称“楷林物业”）在过去十余年间一直在绿色建筑节能运营的实践与摸索中，以勇气和实干推动物业管理行业的绿色发展。本刊记者特别采访了河南楷林物业总经理李亚丽，请她谈一谈楷林物业的绿色发展理念。

 

　　绿色发展是行业的大势所趋

 

　　记者：绿色发展是各行业的大势所趋，您是怎样理解物业管理行业中绿色发展理念的？您认为物业管理行业的发展如何与“绿色发展”结合起来呢？

 

　　李亚丽：我认为，绿色物业管理是在保证物业服务品质等基本要求前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，构建绿色环境管理、绿色建筑设备管理、绿色出行服务、绿色餐饮服务等绿色体系，有效降低各类物业运行能耗，最大限度地节约资源和保护环境，构建节能低碳社区的物业管理活动。河南楷林物业，作为高端写字楼物业管理专业运营商，积极响应国家“十三五”节能减排等政策，明确自身企业主体责任，严格执行节能环保法律法规和标准，细化和完善管理措施，落实节能减排目标任务。同时对碳排放加强管理、严格把控，在绿色节能降耗上的强制性、规范化和标准化的量化管理及实施，顺应绿色建筑节能成为社会发展的大趋势。

 

　　记者：您认为节能环保与物业服务企业的转型升级之间存在哪些内在的联系?

 

　　李亚丽：物业管理行业作为服务行业，在向着新型现代服务业转型升级的重大变革中，一定要顺应时代发展的要求，突破传统思维的定势，以“绿色低碳”“智慧社区”作为新时期物业管理改革创新的旗帜，支持社会建设和经济发展，为构建和谐家园、营建幸福民生做出更加积极的贡献。

 

　　楷林物业作为写字楼物业服务企业，通过信息化建设、采用先进科技、科学管理和行为引导等方式，助力企业开展节能环保、保值增值；有效实施降低能源消耗、减少二氧化碳排放，全寿命周期提供物业管理服务，可以说实现节能环保依赖于物业服务企业的转型升级。

 

　　突破瓶颈转型发展

 

　　记者：物业管理行业在推动绿色物业管理发展理念的过程中面临着什么样的瓶颈，您认为该如何克服？

 

　　李亚丽：首先，可能很多企业面临的最大困难就是技术与人才的短缺，在这方面楷林物业采用以下方式弥补自身的短板。

 

　　一是有效利用前沿设计单位设计期间、设备厂家技术交底期间，积极学习掌握国际先进节能环保技术，培养企业人才；二是引进其他行业人才；三是资源整合，借助合作单位通过交流、实地考察突破；四是专业公司技术外包解决技术难点和风险点；五是设置专业技术部门和员工专业培养，从招聘源头解决专业问题；六是搭建系统的培训体系，依托中国物协和各省物协，与相关环境机构共同搭建绿色业态理念管理培训，针对性地计划组织实施以夯实新型绿色物业管理从业人员的专业技能，为企业输出更多更高端的管理人才，为绿色物业管理的服务水平提升以及行业的规范化、标准化进一步奠定基础。

 

　　记者：楷林物业在推广节能环保、绿色发展中具有先进的经验，请您介绍一下贵公司是如何践行绿色发展理念的。

 

　　李亚丽：楷林物业致力于打造绿色物业管理和低碳智慧社区的标准化，并为保证具体的落地，实施了一系列措施：

 

　　一是新项目前期介入时，植入绿色节能理念。绿色管理源于绿色建筑，在规划设计阶段、在建工程和交付工程期间，实施生态监测、绿色理念管理、可持续发展管理等，如，空调节能管理系统、安防安保系统、绿色照明控制系统等。

 

　　在绿色物业管理执行环节，不以降低客户需求和舒适度为前提，前期注入开发绿色设计理念，结合LEED国际绿色建筑标准要求，安装雨水回收系统，实现雨水再循环利用；会议室增加增氧设备、密式过滤网，把空气质量PM2.5控制在两位数以内，新风循环系统每小时每人30A/m2，在保证客户舒适度的前提下节能环保，改善会议环境；空中花园，让绿色低碳生活在办公环境中返璞归真；采用防辐射LOW—E玻璃，自然采光、光伏发电等。

 

　　其中BA楼宇智能管理系统，空调控制系统中，增加军团菌杀菌技术，最大化净化过滤空气，保证绿色空气质量，同时对空调冷凝水处理、回收再利用。通过控制中央空调冷冻水的出水温度来调节室内的温度，最终降低单位冷(热)量的能耗而降低大厦能耗；空调温度设定，根据运行月份的不同，温度设定和控制不同，如温度冬季控制在16℃-20℃，夏季控制在22℃-28℃，过程根据实际室外温度情况进行微调；湿度夏季控制在40%~80%，冬季控制在30%~60%。开机前确定主机出水的参数并进行控制。

 

　　二是运行3-5年的项目，提升期回眸再改造。物业后期运营管理异常重要。对于运行3-5年的老项目，保证硬件运行质量，每年预算一定比例，不断投入大量的资金用于设施设备的节能再改造。用资金换取低碳和节能。

 

　　三是建立企业绿色物业管评体系。楷林建立绿色建筑评价体系；依据项目年限和设备情况规范能耗单平方标准，与项目考核挂钩；核算单平方米保洁标准、办公费用标准。同时对各项目实施绿色管理，实现绿色低碳节能化运作管理流程；绿色出行，项目配备绿色自行车，倡导低碳环保生活，同时设置淋浴间和更衣室，为客户提供一个舒适、干净、绿色的运动空间；针对项目洗车污水处理问题，采用沉淀-除油-过滤的处理工艺。并在出水道中设置了多层过滤，避免二次环境污染；在绿色餐饮方面，楷林物业特采用静电油烟净化器的处理工艺；写字楼内按垃圾分类，分别设置不同标识的投放容器，分类处理垃圾，有效控制和管理，避免资源浪费与环境污染。同时ISO14001：2015环境管理认证，为楷林物业走出国门管理物业增添了一张“绿色通行证”。

 

　　楷林物业通过对写字楼进行节能、节水、环境持续绿化、污染防治（洗车污水、餐饮垃圾和油烟、行为引导、垃圾分类处理等，科技能源管控，实现了专业化的管理主体、精益化的管理措施、规范化的管理过程、动态化的管理行为。实时能源监控和管理数据分析，实现整个绿色低碳节能化运作管理流程，让绿色低碳生活在办公环境中返璞归真，使业主处于自主地位，主动参与环保节能意识的提高。

 

　　推动行业绿色发展的建议与意见

 

　　记者：您认为应该从哪些方面推动绿色物业管理的发展？您对推动绿色物业有哪些建议？

 

　　李亚丽：我认为行业绿色发展离不开政府、行业、企业三方的共同推动。建议政府扩大维修资金，对个人与企业资产资金缴纳比例、续存办法进行相应调整，实现资金改造，与国际维修资金管理办法接轨；加大扶持力度；社会资金的利用与分配，增加房屋建筑的后期维修力度，同时加大扶持力度；建议国家制定关于绿色发展配套相关产业的环保制度和政策，加强行业之间的相互配合，解决上下产业链的衔接间隙问题，实现行业共同绿色发展。

 

　　行业应尽快建立绿色物业管理评价标示体系制定能耗标准，严格把控物业管理行业能耗临界点；建立类似于汽车行业强制标准；整合物业管理行业资源，与相关机构进行合作，形成区域性机构管理条例，制定相应的碳排放指标，推动理念的落地实施；借鉴酒店行业关于绿色标准化制度的评定；倡导绿色消费，保护生态和合理使用资源；核心为顾客提供舒适、安全、有利于人体健康要求的绿色客房和绿色餐饮，遵循可持续发展原则，按照规定的要求进行生产，经专业机构认定、许可等。