物业维保人数由工时确定的设计方法

物业维保人数由工时确定的设计方法
 
为了搞好物业管理项目日常维修保养管理工作，需首先根据其现有公用设施设备数量，各类公用设施设备日常检查、保养工作内容，依照平时所获取的相关设施设备维保时间的经验数据，按照设施设备故障规律及维修量，以及管理项目日常业主报修、工程监管等事宜，秉持客观公正立场，制定出该物业管理项目维修保养工时定额和人员数量。以下从日常工作内容着手，根据经验数据确定设备维护保养周期和每次维护时间，并累计每月物业管理项目设施设备维护保养和维修所需要的总时间，以此为基础数据并结合其他因素所产生的时间，制定出物业管理项目所需维修保养人员数量。
一、编制物业管理项目各类公共设施设备日常检查、保养工时定额表
 
管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表（表一）
 

说明：
1、表中时间包含操作时间、辅助时间、准备终结时间。
2、表中折合为月、单人时间为计算管理项目需配维保人员数量的基础参数。
二、编制物业管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表
 
管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表（表二）
 

说明：
   1、管理项目维修量较大的设施设备是：给水系统的明敷设水管爆裂、接头漏水、阀门漏水和失效，排水系统明敷设管网堵塞、接头漏水、管网断裂；监控系统、消防报警系统、门禁系统、道闸系统中的控制板；排污泵等设备旋转轴承、道闸弹簧和门禁闭门器、动作频繁的继电器等疲劳易损件的更换；地下车库局部渗、漏水的堵漏工程，车道、人行道的修补工程；地埋垃圾站添加液压油；公共道路的隔离带、公共区域小品等受损件维修。
2、“次/年”区分标准：5万平及以下建筑面积n次，10万平建筑面积2n次，5万平至10万平建筑面积之间的次数按：{ [n次（5万平及以下建筑面积）]＋线性法插入数据(如7.5万平为：x =n/2) }，依此类推。
3、由于造成设施设备出现问题和需要大中修的原因比较复杂：与产品本身质量、施工安装原因、维护保养情况有关，参数“次/年”先试行后修正。
三、制定管理项目维护保养、维修人员数量
首先需要建立几个基本运算参数：⑴管理项目每月设施设备检查、保养总计时间（表一），⑵管理项目每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间（表二）。⑶建筑面积超过10万平米管理处按1人值夜班计算：每月需要加240（小时）。⑷建筑面积超过10万平米管理项目维修主管需要用一半工作时间来处理维护、维修以外的事情，每月需要加80（小时）。
将上述分项⑴---⑷累加，得到各管理处日常维修工作按一人计算的总时间，按“每人每星期上班时间为40小时”规定，每人一个月上班时间170小时。至此，制定管理项目维护保养、维修人员数量的所有数据已建全，用⑴---⑷项累加数除170可以得到该管理处所需要维修人员的人数，当答案为小数时用4舍5入办法得到所需要人头整数。
四、某物业管理项目实例
1、建立管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表
管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表（表三）
 

2、建立管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表
管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表（表四）
 

3、制定管理项目维护保养、维修人员数量
⑴管理项目每月设施设备检查、保养总计时间470（小时）。⑵管理项目每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间333（小时）。⑶建筑面积超过10万平米管理处按1人值夜班计算：每月需要加240（小时）。⑷维修主管需要用一半工作时间来处理维护、维修以外的事情，每月需要加80（小时）。
   将上述分项⑴---⑷累加得到各管理处日常维修工作按一人计算的总时间1123（小时），按“每人每星期上班时间为40小时”规定，每人一个月上班时间170小时。用⑴---⑷项累加数1123除170可以得到该管理处所需要维修人员的人头整数6(人)。
五、结语
     需要说明的是，表格一中“检查/保养周期”、“时间/台”，表格二中“时间/次.人”、“次/年”这些经验数据的确定，因为数据与产品本身质量、施工安装原因、维护保养人员水平有关，需要根据实际摸索与总结，才能使这些数据接近于实际和有可操作性，物业管理项目维保人数的确定，在没有找到更加科学、合理方法之前，本文所述方法不妨一试。