村委会代做物业管理员破解老旧小区物业管理

基础设施老化、环境脏乱、难以引入物业公司……都是困扰老旧无物业小区的普遍问题。探索小区自治管理模式，让各小区“摸着石头过河”，慢慢找出一套既行之有效又符合自身实际的管理办法，成为不少无物业小区当前的“头号任务”。

 

　　现状：村委会代做“物业管理员”

 

　　公园路军分区斜对面的胜利二巷，属于盈口乡胜利村一组地段，该片区居民楼存在大量的“两违”建筑，住着 800 多户村民及外来务工人员租赁户。由于当时开发商建房时，化粪池设计不合理，片区又没有物业管理，地下化粪池及下水通道排泄不畅导致污水外溢长达 4 年之久，给附近居民生活带来了极大的困扰。

 

　　“开发商已经失联，小区的物业管理就成了大问题。”住户许阿姨抱怨道。

 

　　在无人管的情形下，居民们求助于长湾里社区。盈口乡胜利村村委会接手这个难题后，多方协调对化粪池扩容换管改造。

 

　　“住户以贫困户、短期租户较多，化粪池维修与清运费用收缴不上来，情况较复杂。 ” 村委会调解室刘主任无奈的告诉记者，多年来，胜利二巷的住户们自发进行多次化粪池疏通工作，但简单疏通并未使问题得到彻底解决，最终通过居民筹资和胜利村村委会垫资艰难凑齐了化粪池维修费用，并对胜利二巷路面进行硬化改造，才解决了困扰胜利二巷 4年的污水之患。

 

　　“村委会从某种程度上在承担物业工作，辖区没有物业的小区还有很多，究竟能撑多久，大家心里都没底。”刘主任十分担忧。

 

　　困扰：物业费业主出还是租户出？

 

　　记者了解到，目前怀化无物业小区主要有三类：一是上世纪建成的老旧房屋，基础设施比较老化，一直没有物业管理；二是由单位或公司的集体宿舍转变而来的私人房产，因管理人员撤离而成了无物业小区；三是开发商物业撤离后的无物业小区。这些无物业小区基础设施十分薄弱，小区道路受损，下水道堵塞，化粪池满溢，脏乱差现象较为明显；消防设施不齐全，路灯缺失，没有保安和安防监控，安全状况隐患重重。

 

　　“除了环境差，难整治外，最难的就是达成共识。”怀化市物业服务行业协会会长蒋文俊告诉记者，在老旧无物业小区里，存在着一个普遍情形：由于年代久远，居民的搬迁导致了大量房屋出租，出租户认为已经交纳房租，多余的物业费应该由房东支付，房东认为自己已不住在小区，没有义务交纳物业费，加上老旧小区的低保户、困难户们没有交纳物业费的能力，于是统一交纳物业费管理的模式在老旧小区很难长期实行。

 

　　“一天两天还好，时间一长，原来愿意交钱的居民也会觉得不公平，自然难以实施下去。”蒋文俊说。

 

　　出路：小区没有物业管理该咋办？

 

　　怀化市物业服务行业协会会长蒋文俊表示，目前，小区的管理模式大致分为四种：物业公司进驻管理、单位后勤管理、业主自治管理、社区及办事处介入管理。

 

　　若该小区既没有物业公司管理，也没有单位统一管理，就可以采用业主自治的管理模式。业主自治有两种方式，第一种是由社区牵头，选出几名热心的业主负责小区的日常管理工作，此种方式适合业主较少且业主之间关系融洽的小区；第二种是成立业主委员会，业主须根据相关规定成立业主委员会，由业主委员会负责小区的日常管理工作。

 

　　蒋会长还建议，对无物业管理的老旧住宅小区，政府要引导建立物业管理机制；推进社区物业服务，完善物业管理工作机制，健全市场监管体系，建立社区管理和物业管理联动机制。建议按照政府补助、社区筹资、群众缴费的形式解决老旧无物业小区的资金来源，上级政府给予代管社区定额补助，并适当提高代管老旧小区较多的社区居委会的办公经费。

 

　　相关链接：物业知识小百科

 

　　小区业主自治和物业公司管理有什么区别？

 

　　一些人将业主们驱逐专业的物业服务企业出小区、由业主们全面接管小区并由业主自行实施物业服务称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主 ,“业主自管”不等同于 “业主自治”。 “业主自管”是在业主自治条件下，业主行使物业服务方式选择权的一种形式，因此，“业主自管”体现了业主自治，而业主自治的内容和意义要比“业主自管”大得多。

 

　　在“自管”与“自治”概念尚且纠缠不清的情况下，一些人更急切提出业主自治不可行，是站不住脚的。业主自治，即在小区成立业委会，由业主所投票选举的业委会作为小区全体居民的代言人，并与物业公司达成共同管制小区的和谐构架关系，达到财务公开、管理公正，事无巨细都能时刻响应业主所拥有的权利，并在业主与开发商之间起到沟通协调的桥梁作用，小区出现问题必须听取三方声音（业主、物业、开发商），由大家公平抉择、公正处理，达到真正的和谐共处、共建和谐。

 

　　物业管理，物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

 

　　物业管理与业主自治并不矛盾，物业服务企业要在业主委员会或者业主大会的监督、指导、配合下，进行物业服务；而业主自治，要通过监督物业服务企业切实履行物业服务合约，精打细算，积极为业主好做各项服务服务来实现。

 

　　成立业主委员会或者业主代表大会，是做好业主自治的前提；监督物业服务企业的服务，只业主自治的主要工作。物业服务企业必须为业主做好合同规定的各项服务，才能续签物业服务合同，才能长期稳定经营。