长沙：“高龄电梯”修换 可申请物业维修资金

1月12日，《关于进一步发挥物业维修资金在电梯应急维修和更新改造中支持作用的通知》专题培训会议在长沙市房产交易大楼内举行。

　　“我们小区是个老小区，小区电梯经常出现故障，请问可以动用维修资金吗？”近日，不少热心读者致电潇湘晨报0731-85571188的新闻热线，咨询小区电梯故障处理问题。

　　随着上世纪八九十年代建设的首批电梯住宅楼进入老化期，长沙正在迎来一波老旧电梯更换潮。老旧电梯的维修和更换不是加个窗、改个门，其高昂的费用、业主态度差异，和涉及到多部门监管等一系列问题，给许多居民带来了困惑：小区电梯出了故障，该换还是该修？由谁说了算？钱由谁买单？换了之后又要如何维保？

　　潇湘晨报记者 戴丹 长沙报道

　　为保证物业管理区域内发生紧急情况的电梯、存在重大安全隐患的老旧电梯，设施设备能够得到及时维修，长沙市住建委、市质监局近日联合下发了《关于进一步发挥物业维修资金在电梯应急维修和更新改造修理中支持作用的工作意见》（下简称《意见》），并从2016年12月1日起正式施行。

　　今后，小区“高龄电梯”的修换问题，均申请使用物业维修资金来解决。

　　电梯应急维修、整梯更换范围得以明确

　　2017年1月12日上午，围绕新近出台的《意见》，一场以“民生”为主题的别开生面的培训会在长沙市房产交易大楼内举行，来自市、区两级住建、质监部门的负责人和业务工作人员，以及来自湖南省特种设备检验检测研究院的专业人士参与了此次培训交流。

　　记者从会上获悉，此次出台的《意见》进一步明确了电梯应急维修、电梯更新（整梯更换）或改造的范围。

　　属于电梯应急维修的范围包括：使用过程中出现故障危及人身安全，需要更换电梯价值较高的主要零部件或安全装置，修复工作超出日常维护保养且只属于修理范畴的电梯。

　　这一类电梯只需经过电梯检验检测机构进行鉴定，并出具《电梯应急维修现场勘察意见》，即可动用长沙市物业维修资金中的“应急维修资金”进行“快处快修”，无需“双三分之二”受益业主的表决。

　　属于电梯更新（整梯更换）或改造的范围则包括：使用年限较长，长期超负荷使用，故障率较高，存在严重事故隐患，且一般修理不能满足使用要求，需更新（整梯更换）、改造的电梯。同样，也需按电梯检验检测机构出具的《电梯安全评估报告》（设备本体部分）进行鉴定。这一类型的电梯可以通过委托、集合、默认、异议等四种方式进行“双三分之二”的受益业主表决。

　　对于“超期服役”的老旧电梯，是否可以申请更换呢？

　　《意见》明确：电梯使用年限达到十五年或存在严重事故隐患时，电梯使用管理者可以委托电梯检验机构进行安全性能技术评估。使用管理者应将电梯使用状况、维护保养和检验发现的问题、安全评估报告及时向产权所有者报告或公示。

　　先找专业机构“体检”，后申请动用资金

　　事实上，无论是要应急修理，还是要整梯更换，只要是想动用长沙市物业专项维修资金，都需要电梯检验检测机构出具的专业意见书。

　　对于“电梯检验检测机构”，《意见》同样给出了明确的界定：检验检测机构应符合《特种设备安全法》及相关法规和安全技术规范规定，并具备电梯检验或型式试验许可资格，同时应获得省级特种设备管理部门的授权。电梯检验检测机构应在长沙市设置固定办公场所，配备相应资格的检验检测人员、仪器设备，并将单位有关资质、文件及质量保证手册报备至长沙市质量技术监督局。同时电梯检验检测机构应建立公众网站，便于申请者了解工作流程和下载相关资料。

　　“社会上各种检验检测机构鱼龙混杂，真正具备资质的专业机构，其数量还是比较有限。”据长沙市质监局特种设备处负责人介绍，当市民遇到被困在故障电梯中的情况时，可先拨打96366热线申请救援。如果所在小区的电梯需要应急维修或整梯更换，也可与区县质监分局联系咨询，质监部门将积极配合指导，以最快的速度配合联系上具备资质的电梯检验检测机构。“根据已掌握的数据，目前，长沙市范围内的电梯约有6.3万余台。2016年全年，通过市质监局96366电梯应急处理中心实施的救援共有2662起，救援人数6679人。”

　　创新“优化表决”突破“使用难”

　　最新统计数据显示：截至2016年12月，长沙市物业维修资金归集总额为184亿元，缴交总户数为155万户。但另一方面，资金使用率仍然不高。

　　“由于使用物业维修资金要占受益建筑物总面积2/3以上、且占总人数2/3以上的业主表决同意，以往，每当出现有小区电梯故障、屋面漏水等需要动用物业专项维修资金的情况时，由于业主态度难统一、很难收齐这个‘双三分之二’的签名，往往导致物业维修资金‘使用难’。”记者从长沙市物业维修资金管理中心获悉，为了破解物业管理难题，2016年7月，长沙市委市政府出台了《关于全面推进物业管理工作的实施意见》。

　　据悉，这份《实施意见》不仅明确可采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率，同时还完善了应急维修机制，简化了专项维修资金使用审批程序。对于危及房屋使用和业主人身财产安全的紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由社区(村)、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。

　　2016年12月，在随后出台的《关于进一步发挥物业维修资金在电梯应急维修和更新改造修理中支持作用的工作意见》里，四种优化表决规则得到进一步明确：

　　1、委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

　　2、集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

　　3、默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

　　4、异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　“通过采取委托、集合、默认、异议等多种有效表决方式，大大提高了表决效率，从而有效地破解了有钱难用的尴尬局面。”程龙科说，未来，长沙将继续稳步推进物业维修资金使用方式的创新工作，“要把房屋的养老金真正用好、用活，让政府放心，让业主舒心。”

　　发现故障可由物业提出申请

　　长沙市物业维修资金管理中心资金监管科负责人介绍，“电梯发生故障，要动用物业维修资金，首先应由物业公司提出申请，其次也可由业委会提出申请，最后在没有物业公司或业委会的特殊情况下，也可由业主代表提出。”

　　该负责人说，当发现小区电梯出现危及人身安全的紧急情况时，业主、业主委员会、物业服务企业和签约电梯维护保养单位应当立即采取应急防范措施，制定维修和零配件更换方案，委托电梯检验检测机构进行现场勘察，取得《电梯应急维修现场勘察意见》后，向所在地区的区建设（房产）主管部门提出资金申请，按维修资金应急维修使用程序执行。

　　当电梯需要更换时，以上相关主体同样也需制定更新（整梯更换）、改造方案，委托电梯检验检测机构进行安全评估，设备本体部分取得《电梯安全评估报告》后，向市物业维修资金管理中心提出资金申请，按现有维修资金一般使用程序执行。

　　物业维修金使用的“长沙模式”

　　《长沙市物业专项维修资金管理办法》自2013年开始实施，长沙也是从当年开始启动应急维修资金的提取。

　　就使用情况来看，目前因电梯、防水、消防等需求提出的申请多一些，其中电梯应急维修申请又占了差不多1/3。

　　为解决维修资金申请使用难问题，长沙市近年来屡有创新，逐渐摸索出了一套维修资金使用的“长沙模式”。

　　如：建立应急维修机制，明确应急维修的情形和内容。为破解业主大会召开难，业主表决难的问题，市住建委先后在网络投票系统基础上，研发了手机短信投票系统，拓宽了表决渠道，同时推行“一次性表决”，变单个维修项目的业主临时表决为限制条件下的集中先行表决，“一次表决，多年受用。一次授权，多年有效”，在不改变使用原则的前提下，将表决功能发挥至最大化。

　　为了提高决策效率，突破“使用难”的瓶颈，将部分权限下移，即：三万元以下的一般维修项目及启动应急维修程序的维修项目，由区局外勘和审批，资金由市维修资金中心拨付。