物业服务企业规模化、互联网化和资本化三化一体

物业服务很长时期内被视为房地产开发产业链条的末端环节，一直被当作非盈利的产业对待。但是从国家统计局数据显示，中国物业管理行业容量巨大且增长稳健，截至2015年底，管理面积已经达到200亿平方米，近年来复合年增长率为8.1%，物业管理收入规模达到4000亿元。

 

　　物业服务企业已经进入到规模化、互联网化和资本化发展新阶段，物业服务企业“三化一体”发展趋势已经形成，三者之间相互依存相互作用相互制约。我们探寻其中究竟，可为物业服务企业的发展寻找切实可行发展路径。

 

　　规模化是企业发展的前提条件

 

　　根据规模经济理论，企业只有达到一定的规模，管理服务成本才是最低的。规模化的物业服务企业能提高对经营环境整合能力、市场驾驭能力;规模化的物业服务企业对彰显企业品牌影响力和提高企业竞争力也有着积极促进作用。对物业服务企业来讲，追求规模效应，实现企业扩张，发挥企业品牌优势、资源优势和企业整合市场能力，以促进企业经营效益提升，是物业服务企业获取持续发展的动力和保障。一个行业发展到成熟阶段的时候，一定会是各种资源向大型企业聚集这样一个状态，在这一点上，物业管理行业发展和其他经济行业的发展如出一辙。

 

　　互联网时代企业发展一个最重要的指标就是流量和规模。一方面，规模化是互联网化时代物业服务企业发展的基础，也是资本逐鹿物业服务市场的前提条件;另一方面，资本介入互联网时代物业服务企业的美妙之处在于效率的高效运转。建立在规模化发展基础之上的物业服务企业才能畅游在互联网与资本大潮之中。

 

　　目前国内物业服务市场规模化扩张主要采用两种模式：

 

　　一是对物业服务企业的股权收购兼并。典型代表就是彩生活，通过收购兼并，截至2016年8月彩生活管理服务面积4.2亿平方米，这其中不但有其2015年用3.3亿元收购兼并的开元国际物业，还有其2016年8月用20亿元全额收购大名鼎鼎的万达物业，更有彩生活用1200万元收购的西安荣华物业60%的股权。彩生活宣称到2020年要将物业管理面积扩张到10亿平方米。国内民营航母中民投携巨资在2014年7月进入物业服务市场，注册资金40亿元的中民物业在一、二线城市收购兼并优质物业管理项目，截至2015年底，仅仅一年多时间，中民物业管理面积达1.4亿平方米，服务人口达300万。

 

　　二是标杆企业推广平台的联合模式。典型代表是长城物业一应云平台，龙湖物业千丁平台以及万科物业最新推出的睿服务平台。长城物业一应云平台已经聚集的管理服务面积截至2016年6月达到6.5亿平方米。这其中仅一级资质物业服务企业就有61家，管理服务面积的家庭户数超过500万户。万科物业2015年进入市场化元年，2016年9月也对睿服务平台进行了大规模商务推广活动，并抛出了野心勃勃的计划：到2017年要将物业管理服务面积扩张到5亿平方米。标杆企业的攻城拔寨，攻城掠地在现时阶段是硝烟四起。

 

　　企业规模的迅速扩张，一方面促进管理服务资产规模扩大;另一方面就是为物业服务企业利用互联网技术搭建的业主服务平台提供更多潜在的客户消费，同时这也是资本市场投资者对企业发展评估极其看重的一个指标。要发展扩张是必然，但是核心是要张弛有度，在规模化扩张的同时必须提供企业匹配的基础管理服务能力，提供极佳客户体验，增加客户粘性仍是物业服务企业核心根本。

 

　　互联网化是企业发展的必经之路

 

　　“不管你现在做什么或有什么想法，你必须要迎接互联网，然后适应互联网，除此之外你别无选择。”这句互联网名言曾经警醒无数有识之士。以移动互联网为核心，人类进入空间文明时代，智能化、非现场、不接触、无纸化成为互联网时代重要标志。

 

　　移动互联网发展的变化趋势已经影响和改变了包括物业服务在内的很多行业发展的轨迹。包括云计算技术、移动终端技术、GPS定位技术、二维码识别技术等，互联网化管理服务手段已经成为当前物业服务企业基本管理服务手段。当前，物业服务企业发展最大的危机，不是当下利润的多寡，而是对未来能否有清晰认识和把握。对移动互联网时代物业服务企业发展终局清晰和明确的认识和判断，是我们企业经营者所必须具有的能力和素质。在当今互联网技术大发展的趋势下，物业服务企业用信息化管理，提升资源的共享利用率，提高物业管理效率，成众多物业服务企业的必经之路。

 

　　对物业服务企业来讲，互联网化最重要一点需要我们改变的是企业管理服务运行过程，而不是服务产品本身。仅仅把服务产品放在互联网上叫卖，那不是互联网化，互联网真正要做的是流程的精简、企业价值链的再造，用互联网打造出全新的服务模式、管理模式和商业模式才是物业服务企业互联网化之根本。

 

　　互联网化不仅提高了物业服务企业的运营效率，降低了企业运营成本，也提升了服务效率，从服务标准化入手，促使服务质量提高;互联网化更重要是为企业创新效率提供了无限的可能性。由针对服务业主的物业服务平台搭建运营衍生的业主消费平台已经成为一种可能。平台汇集市场和社会服务资源及信息，通过多渠道接入方式，方便物业辖区内客户的需求响应;通过配置信息化设施设备，对物业辖区客户的消费行为及服务过程进行轨迹化管理，提升服务效能。通过平台还可为辖区内客户提供社会化养老、家政、物业服务、医疗保健等服务，扩大消费需求，提升物业的增值服务。物业服务平台上的消费需求释放是一个长期的，可持续的稳定的过程。后续产生的稳定现金流模式为物业服务企业的资本化提供了多种可能性。

 

　　资本化是企业发展的必然选择

 

　　任何企业、任何行业都不可能拒绝资本的力量，一个成熟的行业需要对接资本市场。优秀企业通过与资本市场的亲密接触融合，不但使物业管理行业更具价值，也促进了物业管理行业向现代服务业的转型升级。大量资本的涌入，进一步带动物业服务企业的兼并重组和上市热潮。资本的介入不但带来对物业管理行业价值的新认知，物业管理行业变革也加速到来，经过资本化鏖战的物业服务企业，必定会成为物业服务市场的标杆企业。

 

　　从2014年彩生活敲响上市的第一钟，到资本运作在物业管理行业血雨腥风的2015年，再到融资活动风风火火，并购如火如荼的2016年，资本化的物业服务市场已经初具雏形。资本化已经成为物业服务企业绕不开的课题。这期间不但有类似彩生活、绿城这样的互联网物业服务企业登陆资本市场，也有把物业服务费证券化用于融资的世茂物业等物业服务企业出现。西安的高科物业、紫薇物业在2016年都实施了物业服务收费资产证券化工作，与资本市场有了亲密接触。物业管理行业已经成为资本市场关注的热点行业。

 

　　物业服务企业与资本市场对接不仅有上市这条路，还有资产证券化模式这条路可供选择。资产证券化融资期限比较长，资金用途不受限，操作周期短，通过资产证券化能够快速释放企业资金压力，为企业快速发展提供财力支持。资产证券化的基础资产不仅仅局限于物业服务费的收入，后续有稳定现金流的业务都可以尝试此类资本化手段，就需要我们围绕物业服务链条进行商业模式搭建与创新，设计相应资产包。如果能够通过物业管理服务平台形成稳定业主消费平台，那么就可以基于业主稳定消费形成现金流设计资产证券化产品，这些证券化产品不但可以从金融机构获取认购，也可以通过平台向熟悉此类业务经营状况的广大业主推广。一旦这种设想成为现实，那么过去人见人嫌的物业服务企业将完全蜕变成为现金流活跃的人见人爱的金娃娃。

 

　　不论是规模化对物业服务企业带来的竞争，还是互联网化对物业服务企业带来的革命性改变，或是资本化运作对物业服务企业带来的空前繁荣，都将对企业结构产生重大影响。结构优化将是规模化、互联网化、资本化时代物业服务企业必不可少的过程和阶段。

 

　　从企业发展角度，首先要做的是结构效率优化，其次才是运营效率的改进，如果本身组织结构和商业模式以及资源配置存在问题，只改进运营效率，如同隔靴搔痒，作用和效率都将大打折扣。有了基础结构效率优化，结合互联网化对商业模式创新、管理模式创新、服务模式创新，必将为物业服务企业带来极大发展动能。世易时移，规模化、互联网化、资本化“三化一体”物业服务企业发展趋势已经形成，对“三化一体”给物业服务企业带来全新的商业模式、管理模式和服务模式，按照中国物业管理协会沈建忠会长要求的那样要能真正做到“看得见、看得懂、看得起、跟得上”。