新三板上市对物业服务企业的影响

 

　　论坛主题：新三板上市对物业服务企业的影响

 

　　主持人：北京千丁互联科技有限公司副总裁 周洪斌

 

　　互动嘉宾：

 

　　重庆天骄爱生活服务股份有限公司总经理  汪香澄

 

　　苏州市会议中心物业管理股份有限公司总经理   卢俊

 

　　广东中奥物业管理有限公司常务副总裁  梁兵

 

　　安信证券股份有限公司业务总监  项燕京

 

　　主持人：资本市场对物业管理的青睐，引起行业一股上市热潮。这股热潮到现在还在持续。在座的各位老总、总经理所在的企业都已经在港股或者新三板上市。有几个问题跟几位探讨一下，第一是一家物业企业在上市过程中最应该注意什么；第二是您所在企业在上市过程中遇到最大挑战是什么；第三是上市后对企业带来了哪些影响？

 

　　卢俊：挑战应该是各个企业都会面临的。比如，我们在新三板上市的时候，股权结构以及劳动关系对我们而言是一个沉重的包袱。虽然我们是国优企业，企业制度也都健全，但上市意味着我们要更严格按照《劳动法》的规定来做，达到应有的标准。另外，我们还没有做股权分散，计划明年执行。如果把股权释放出来正式挂牌交易，对资金的需求量很大。虽然我们公司一年有两个多亿的产值，有五六千万的信用担保，能缓解一部分资金压力，但我们做的项目与住宅类有所差别，主要以工业园区、写字楼、政府办公楼为主，因此在资金流这一块相对其他业态而言比较紧张。这是我们目前遇到的一个较大的问题。

 

　　挂牌上市对企业的首要影响就是企业的公开化、透明化、规范化。也可以说这是企业上市带来的必然结果，直接影响企业的招投标工作。因为企业的很多信息都是透明的，这就必然带来第二个影响，即企业通过上市，其信用等级等各方面都能得到大幅度提高。因此企业要想在资本市场站住脚跟，就必须提高自己的信用。其实，这也是企业上市过程最应该注意的。

 

　　汪香澄：天骄爱生活在上市过程中遇到的困难跟卢总讲的差不多。我想说的是，上市对于物业企业来说是一把双刃剑。首先，企业要上市在各方面就得规范。企业规范化运作是好事情，但同时也是一个紧箍咒，而且是自己给自己加的紧箍咒。其次，企业经过在资本市场的历练，可以提高知名度，赢得合作伙伴。天骄爱生活上市半年来，整体发展还是比较快的。今年七月份已经有了第一笔交易，成交额达到1400万。我认为物业企业在未来的发展中，更多关注的是在资本市场如何运作，同时把物业管理的基本功做扎实。另外，在资本策略上，物业企业如何经营资产，这应该是上市后物业企业具有针对性的一个大方向。

 

　　梁兵：我认为在主板与在新三板上市有一定的区别。从融资的角度说，在主板上市的企业其融资能力会更强，而新三板在这方面存在一些缺陷。除了汪总说的追加股权外，中奥到家在主板上市发行之前还引进了一些债投，大概3000万美元。此外，在正式发行的时候，又引入了3个多亿港币资金。其实，一说到上市，就是那句老话，成也萧何败也萧何。企业有钱并不一定都是好事，因为这些钱多半是别人投资给你的。投资方对企业有要求，要么企业能迅速增长利润，要么能快速扩大规模。我认为上市企业最痛苦的阶段就是资金没有用完，融资渠道没有用尽，同时企业的能力没有完全释放出来的时候。因为这段时间原本解压的资本成了施压，如果企业的管理层扛不住压力，就可能会引起基础工作的变形。现在很多在主板上市的物业企业备受行业诟病，因为不清楚他们是在做物业管理还是做别的，看不清行业未来的发展与我们现在操作的是否一致。在我看来，这个是我们所遇到的最大的阻碍。

 

　　主持人：上市对物业企业来说确实也有压力。上市后，企业得到的回报无外乎是规模的增长和知名度的提升。这两样也并非一蹴而就，这不仅是新三板上市企业未来转向主板市场必须经历的考验，更是对主板上市企业其股价持续增长的考验。我想请梁总对于当前面临的考验，谈谈你的想法。

 

　　梁兵：坦白说这是我们目前遇到的较大问题。不过，从更长远的角度来看这个问题也不是问题，关键是我们的创始团队如何认识这个问题。如果你对股价不闻不问，股价即使再跌、再涨也跟你没什么关系。可是问题是把企业推上市的最终目的是什么。是企业在规模、模式上成为一个独树一帜的企业，还是按照原定进度运营？在未考虑上市的时候，作为一家私营企业只需要考虑未来两到三年的布局。但是现在如果要去做一家上市企业，就要做更长远的布局，要想到5年甚至10年后行业的情形，并提前作出相应的调整和布局，比如人才、模式等。

 

　　说到股价，我始终认为影响股价的唯一要素是企业现在和将来的运营状况。我在做兼并购业务时发现一个问题，即使已经完成并购，但在资本市场上不会马上体现出并购对企业股价的影响，它可能要在下一个财务周期里同企业的整体数据一起出来后，才会显现。所以无论上市与否，我觉得始终要看企业的基本面，到底有没有盈利的能力，有没有使自己更加壮大的前景。

 

　　主持人：听了梁总的话，可以看出他还是充满信心的。不过，既然上了这条船，肯定就会有压力。在座的企业中，从上市时间而言，卢总的物管股份可能靠后一点，下面请卢总谈谈资本增长给你的企业带来的压力有哪些。

 

　　卢俊：实际上我们的压力最大。一方面物管股份与刚才三位的企业性质不同；一方面我们所做的物业项目类型也不同。基于这两个不同，我想从“供给侧改革”这个角度同大家分析一下物管股份的压力以及未来的发展方向。物管股份挂牌后，在做大做强上不是靠兼并收购，这对我们来说也是不现实的。因为我们是酒店管理出身，对于酒店管理，特别是餐饮管理、服务这块我们做得比较多。这就要求我们不能走原来的老路，要走具有自己特色的发展之路。所以我们就着重要考虑做我们擅长的服务，比如如何做好餐饮服务，或者如何打造具有我们特色的服务产品。为此，我们从德国引进一种“智慧集装箱”。有了它，我们可以不分冬夏生产蔬菜、草莓等。我们一个260平方米集装箱种植面积，相当于传统土地的8亩。在良田日益减少的情况下，只要有水有电，在任何地方都可以生产蔬菜，这就是我们有别于其它物业企业的思考。目前我们已在苏州进行推广，效果还不错。另外，利用该装置生产的无公害蔬菜成本较低，价格能被普通百姓所接受。我觉得这种科技引领项目的模式可以被全国各地的开发商、物业企业使用。

 

　　主持人：“以上市为契机，物业服务为基础，再做未来规划”，我想这可能是卢总他们解决上市引发的资本问题的一个正确道路。谢谢卢总。下面我们有请汪总，请他来谈谈他们下一步的行动。据我了解，汪总的企业正在新三板转板，想必他们也面临着压力。有请汪总！

 

　　汪香澄：我们的战略目标就是三年内转到主板上市，这三年对于我们团队来说，压力是很大的，因为我们必须要在三年内快速成长，否则三年上市就是一句空话。基于此，我们对未来的思考是：第一个要夯实基础，把我们基础物业做实，这是我们的本职服务；第二个要做好社区经营。目前，我们经营的更多的是资源型产品，非资源型产品方面的经营还很少。向非资源型产品方面倾斜是我们2017年的工作重点。因为如果仅靠现有的资源型产品，企业做大做强很有困难，所以我们要在非资源型产品，以及出产环境、出产经费上寻求突破口。我们希望通过经营带来的利润来弥补物业经费的不足，形成一个良性循环。经营得越好，受益就会越好，那么就能给业主提供品质更高的服务，这样下来业主的满意度越高，我们的收费率也会随之提高。第三是稳步拓展市场。一直以来我们都坚持以保证质量的前提来拓展市场，不搞盲目扩张。如果我们自身引进、收购的企业品质不高的话，反而会拖累企业，因此我们天骄给自己定了一个底线，就是收购、并购、合作的企业至少是中上品质的。通过这“三驾马车”，在这三年里我们在经营上将有一个比较大的突破。

 

　　主持人：谢谢汪总。目前物业行业确实有这样的现状：随着成本的增长，企业的利润摊薄。很多企业选择规模扩张完成利润的规模增长，于此收购价格远高于人们的心理预期。那么从投资的角度，我们该如何看待规模扩张和利润增长。下面，我们有请项总为我们解读一下。

 

　　项燕京：利润少的确是当前物业企业面临的一个困境。然而，收购方给一个很好的估值，图的是行业未来的利润。那么未来的利润在什么地方呢？其实物业管理这块可以深挖的东西很多，比如物业公司可以深挖社区服务，随着社区养老需求增多可以开展社区养老服务，而社区O2O也给物业企业带来了很多机会。可以说，行业未来的发展空间是相当大的。不过，面临现在利润少的情况，物业企业可以采取什么方法转变呢？兼并重组不失为一种有效途径。它可以实现行业集中，可以打破原先传统的物业管理模式，充分利用社区智能化、信息化、企业化等新型发展模式，为企业创造更大的价值，带来更多的利润。所以，投资方看重的是企业未来的价值，我认为只要拥有好的团队、好的创新模式，规模扩张和利润增长都不是问题。

 

　　主持人：谢谢项总。最后，有请四位嘉宾各自用一句话总结你们的上市观点。

 

　　梁兵：对于中小企业来讲，如果奔着做最纯粹企业的目的，最好不要走上市这条路；如果有更远大的抱负，是奔着事业去的，那么一定要坚定地去上市。

 

　　卢俊：我还是觉得任何一家企业要走符合自身特色的发展之路。

 

　　汪香澄：上市也不是唯一的选择，关键是要企业规范自身，不论上市与否，规范是必须的。

 

　　项燕京：首先要把自身企业的运营做好，其他的上市不上市、还是兼并重组，统统交给证券机构。

 

　　主持人总结：谢谢！今天的论坛非常有意义，通过这个论坛，使我对这个行业又有了一个清晰的认知。最后，我也想就上市说句话，物业企业上市有利有弊，且行且珍惜。