利润承压分化 | 2026年2-3月物业暨城市服务发展报告

观点指数 政策聚焦服务质量提升，江苏推动城市管理进社区 两会上，政府工作报告明确要“实施物业服务质量提升行动”。期内，相关政策也主要以提质民生服务，解决行业痛难点为主。其中，江苏省明确要推进城市管理进社区，以高效解决居民急难愁盼问题。长沙明确将对全市共120个物业住宅小区开展公共收益专项审计试点，推动公共收益管理从集中整治向常态规范转变。

期内市拓热度良好，物企发力非住业态 今年以来，在增量见顶，竞争愈发激烈的环境下，物企找寻“新粮仓”的动力更强劲，显著加强了项目拓展力度。期内，样本物企市拓势头良好，各类规模物企均在多元化业态上取得突破。不过，头部物企获取的项目无论是质量还是数量上普遍优于小型物企，凸显出品牌溢价、综合解决方案能力及抗风险资金实力上的差距。

利润承压分化，头部物业品牌调整周期更长 多家物企公布了2025业绩预告或年报，整体上行业呈现营收增长，但利润承压分化的情况。其中，头部品牌物企的利润下滑，部分中小型或区域性物企实现扭亏为盈或利润大幅增长，形成鲜明对比。观点指数认为，物企规模越大，历史包袱越重，减值计提、业务结构调整难度越高，利润修复更慢；相反，部分中小物企包袱轻，调整灵活，盈利反弹更快。

物管股整体下滑，收并购市场活跃 二级市场上，物管股整体下滑，40家样本港股物企本期平均区间跌幅为4.54%，较上个报告期1.18%的跌幅有所扩大。收并购及股权交易市场则保持活跃，一是潜在并购交易在稳步推进，另一方面是企业内部整合加速，持续补齐业务短板、优化资产结构。

多元路径推进数字化转型，以AI及机器人构建差异化能力 业内正通过自主研发、股权收购、战略合作等多元方式推进智慧化升级。目前，AI和机器人在物业及城市服务场景中的重要性愈发凸显，随着该类智能设备在人机协同体系与全域智能运营中起到愈来愈核心的作用，未来，办公楼、产业园区、城市公共空间等场景，将如同现下标配监控、电梯一样，把智能保洁、安防、巡检等类型的机器人纳入必需的基础配置。

政策聚焦服务质量提升，江苏推动城市管理进社区

刚刚结束的两会上，“实施物业服务质量提升行动”被首次写入政府工作报告，这一具有战略意义和实践导向的变化，对物业服务行业意味着，短期内供给相关服务的成本上升，长期内企业须要重构服务体系，以科技赋能精细化运营，向高品质生活服务提供者转型。

期内，政策端仍以提质民生服务，解决行业痛难点为主，重点方向包括老旧住宅设施更新、维修资金规范管理、居民筹资与民主参与机制完善，探索城市管理进社区等。部分地方亦逐步推进数字孪生住区与智慧物业发展，以数字科技提升服务效率。

今年2月初，住建部、市监局印发《住宅老旧电梯更新可复制政策机制清单》，聚焦住宅老旧电梯更新难点，系统梳理武汉、广州、北京、上海、浙江等多地相关政策经验，通过健全协同工作机制、强化居民主体参与、拓宽多元筹资渠道、提升资金使用效率、构建全流程安全保障体系，形成可复制推广的实施路径，为各地推进老旧电梯更新、筑牢居住安全底线、提升物业服务保障能力提供清晰的指引与操作规范。

3月初，江苏住建厅印发《江苏省城市管理进社区工作实施方案》，明确要推进城市管理进社区工作，并计划到2026年底，建立完善城市管理进社区工作机制，城市管理进社区覆盖率达到60%，每个县级以上城市至少形成3~5个城市管理进社区工作机制健全的样板模式，推动实现社区居民投诉量、执法案件量“双下降”。到2027年底，健全优化城市管理进社区工作机制，城市管理进社区覆盖率达到100%等。

《方案》提到，要在社区党组织领导下，充分发挥社区统筹作用、部门协同作用和物业“前哨”作用，构建“社区吹哨、部门报到”的工作体系，建立社区与城市管理、住房城乡建设等部门快速响应联动机制，明确工作规则和处置流程，及时支持、服务、保障社区治理，高效解决居民身边的急难愁盼问题。

观点指数认为，城市管理进社区或将有助于明晰管理与服务的边界，城市管理方承担执法、市容管理等公共职能，物业公司可专注于合同约定的市场化服务，减少"无限责任"包袱。

同期，长沙市住建局召开物业小区公共收益审计试点工作推进会议，明确2026年将对全市九个区县（市）共120个物业住宅小区开展公共收益专项审计试点，推动公共收益管理从集中整治向常态规范转变。

这意味着，部分地区公共收益管理的制度化、规范化水平正在提升，将有助于形成政府监管、行业自律、业主监督的共治格局，改善服务信息公示率和履约率，缓解物业矛盾纠纷等。

同时，在数字中国的战略背景下，利用数字技术（尤其是数字孪生和智慧物业）来改造和提升社区的居住环境、管理效率和公共服务质量，成为多地推动数字化转型和高质量发展的重要抓手，亦对物业企业加速引入数字化、智能化技术提出了更高的要求。

2月份，广东省印发《加快数字社会高质量建设实施意见》，提出要推动数智社区平台建设，推进住区公共设施数字化、网络化、智能化改造与管理。推动智慧物业发展，鼓励物业服务企业建设智慧物业管理服务系统，加强对出入住区人员、车辆等智能服务和秩序维护。

另外，上游房地产行业仍在深度调整、动态筑底时期。

统计局数据显示，2025年房地产开发投资比上年下降17.2%；其中住宅投资下降16.3%；办公楼下降22.8%；商业营业用房投资下降14.0%。对物业服务行业意味着未来2-3年新增管理面积的供给会大幅缩水。

新春期间，多家物企对2026年进行战略部署，总结而言，业内普遍认为当前行业面临多重挑战：宏观层面，城市发展方式转变、增量市场缩小、身处竞争激烈的"红海"之中，高质量增长难度在加大；经营层面，物业费限价政策持续、业主缴费意愿降低、服务诉求不断增加、人工成本持续攀升，导致利润空间持续承压。

面向2026年，各企业坚持稳健经营、提质增效，积极培育新赛道、谋求新增长；聚焦增值业务拓展、盈利能力提升、发展模式创新三大突破方向；同步推动服务标准化、管理精细化、社区数字化与智慧化建设，构筑高质量发展根基。

期内市拓热度良好，物企发力非住业态

今年以来，物企显著加强了项目拓展力度，主要原因是企业需要填补过往因主动剥离亏损项目和被动丢盘而留下的规模空缺，需要用高收缴率、高毛利的非住项目完成对低收缴率、亏损的老旧住宅项目的“换血”。

在增量见顶，竞争愈发激烈的环境下，物企唯有强化外拓能力，抢占“新粮仓”，才能保障未来的业绩增长。

本期内，样本物业企业维持了良好的拓展热度，各类规模的物业企业均在多元化业态上取得突破，但其中头部物企获取的项目无论是质量还是数量上都普遍优于小型物企，凸显出不同物企在品牌溢价、综合解决方案能力及抗风险资金实力上的差距，已成为决定生存发展的分水岭。

以获取项目的业态结构来看，非住宅业态正逐步成为规模增长的核心，期内城市服务项目拓展频次大幅提升，学校、医院、政府办公及轨道交通等公建场景凭借高稳定性构成重要的项目来源；产业园与商办综合体亦成为了物企重点布局的领域。相较之下，住宅领域拓展频次略显不高。

分主要业态观察，住宅物业方面，雅生活集团2026开年持续加大了在高端存量住宅项目上的开拓力度，拿下位于青岛崂山石老人海岸线标杆豪宅上实海上海项目，将依托多年文旅地产服务经验，为其打造定制化服务。

资料显示，亮相于2009-2010年间的上实海上海项目是青岛第二代豪宅的代表之一，彼时相较于青岛“地段为王”的豪宅，该项目主要通过创新的产品设计来打造差异化优势。产品设计中强调绿色节能与现代化设计，宣称是“山东第一家‘3A三星’绿色节能住宅”；采用5栋板楼错位排布，保证采光和视野；小区绿化率高达46%，景观设计位于同类项目前列；户型方面主打大面积平层和复式，并首创“保姆电梯”概念，在当时颇具前瞻性。

过往报道显示，该项目后期物业费仅为3元/平方米，与市南同代豪宅形成巨大差距，使得其后期的服务成为短板，承诺的会所等功能未能充分发挥，未能提供与之匹配的高端物业服务体验。

现下，雅生活集团将该项目定位为其在环渤海湾高端居住市场扩大品牌影响力的关键一步，从预期来看，该公司将会对项目进行全面的服务升级与品牌重塑。

春节前夕，华润万象生活与均瑶集团签署战略合作协议，宣布将在宜昌西陵区大南门板块打造宜昌首个万象系创新型标杆项目。这是该公司首次进入宜昌市场，采用轻资产模式输出商业运营能力。

此次合作对华润万象生活的商业物业服务板块亦具有直接的业务拓展意义。项目落地后，华润万象生活可为该商业街区提供招商运营、设施管理、智慧服务等综合物管方案，将商业运营能力延伸至后端物业服务环节，形成"运营+服务"的闭环。同时，该项目涉及历史文化街区等多元业态，有助于积累商业综合体、开放式街区等非标商业物业服务经验，提升服务复杂商业场景的能力。

办公物业方面，卓越商企服务正式签约松下电气设备(中国)有限公司，为其位于苏州工业园区的中国总部项目提供全委托物业服务及专项服务。该项目是苏州市首座获得WELL与LEED双铂金认证的建筑，内部设有办公区、商品展示区、样板间以及食堂、冥想室、健身房等丰富空间场景。

针对此类高端企业总部业态，当前物业服务呈现出一些具体的特征：一是服务内容的综合化与定制化，不再局限于传统的保洁、安保等基础服务，而是涵盖设施管理、环境维护、商务接待、员工关怀等全场景解决方案，并需深度融合客户企业文化与国际健康标准；二是服务角色的专业化升级，物业公司需通过组建专业化团队，提供从资产维护到价值创造的全链条服务，满足跨国企业对ESG标准、员工健康支持系统及运营效率的高要求。

园区物业方面，综合设施管理能力的应用价值以及“区域深耕+头部客户”的策略有效性正得到进一步验证，物企需从基础物业向"生产保障型"服务转型，建立覆盖设施运维、能源管理、环境控制等的服务体系，打造业务的护城河。

万物梁行开年以来在TMT、先进制造、金融、生物医药等新质生产力领域，成功收获vivo、快手、中国联通、工商银行、一汽奥迪、中国中车等头部客户委任，共计50多个项目强势落地。

以vivo重庆工业园项目为例，万物梁行为该项目提供设施管理服务。相关信息显示，该项目是vivo全球智能制造和研发体系中的关键一环，也是重庆信息产业的标志性项目。总占地面积约258亩，总投资10亿元，总建筑面积达30万平方米，年产量已超过2000万台。

公建物业方面，明喆集团首次突破东北三省地域界限，在云南市场取得突破，进驻云南某部队医院，为其提供后勤保障。

据悉，明喆集团将全力推动智慧物业系统落地，实现人员调度、质量控制、设备巡检的数字化、智能化，提升后勤管理能效。这也反映出当前物业企业在高壁垒、高要求的专业业态上，正从传统人力密集型服务向"技术+标准"双轮驱动的数字化后勤转型。

期内，城市服务领域拓展热度攀升，包括盈峰环境、北控城市资源、西藏博瑞环卫、福龙马、玉禾田、厦门建发城服、江苏金沙田、广州天河城市运营等环卫或物业企业均取得了项目或业务区域的突破。

其中，部分项目国企托底或主导倾向明显。例如，目前西藏运营体量最大的环卫服务项目——拉萨市城关区政府购买城市环境卫生保障服务（二次）项目首次招标因有效投标人不足3家，于今年1月中旬废标，此番拉萨城投旗下国有独资企业西藏博瑞环卫中标，年服务费2.26亿元，3年服务总额达6.8亿元。

平台及科技服务方面，润华物业在创新打造“物业后勤一体化”服务新模式方面取得实质性进展，旗下山东凯迪网络成功中标山东第一医科大学省立医院智慧后勤升级项目与泰安市中心医院物流一体化管理软件系统项目。

后续，凯迪网络将持续深耕智慧医疗赛道，不断迭代升级产品与服务体系，以数字化手段精准助力医疗服务提升与管理降本增效。还将加快拓展多领域数字化解决方案布局，依托精锐的技术力量、成熟的平台体系与丰富的项目经验，为更多客户提供全方位、一站式的数字化转型服务。

利润承压分化，头部物企品牌调整周期更长

临近年报期，多家物企公布了2025年业绩预告或公告，整体呈现出营收保持增长，但利润承压分化的情况。其中，头部品牌物企的利润大幅下滑，与部分中小型或区域性物企实现扭亏为盈或利润大幅增长形成鲜明对比。

一定程度上，企业规模大小与调整周期以及业务调整难度呈现相关性，规模越大，历史包袱重，减值计提、业务结构调整难度越高，利润修复更慢；部分中小物企包袱轻、调整灵活，盈利反弹更快。

观点指数观察到，物业服务品质提升的投入加大；因附属公司业绩未达标进行商誉减值；应收账款减值计提；部分高毛利增值业务收缩等是造成物企利润大幅下滑或亏损扩大的主要因素。

以具体企业而言，碧桂园服务基于谨慎性原则对全资子公司满国环境的剩余商誉账面余额全额计提减值约9.689亿元；主要由于满国环境客户回款周期持续增加，经营现金流未见明显改善，集团已主动调整经营策略，战略性收缩有关业务。

据初步评估，碧桂园服务预期2025年未经审核综合收入约482亿元-485亿元，同比增长9.6%至10.2%；未经审核净利润约4.5亿元-6.5亿元（2024年为18.745亿元），归属公司股东净利润约5亿元-7亿元（2024年为18.084亿元），均同比显著下滑。

主要是因为主动清理长账龄的贸易应收款，导致贸易应收款项的信用减值损失增加；以及过往并购业绩承诺相关的或有对价公允价值变动收益，较2024年减少所致。

弘阳服务则由于受地产行业市场环境影响，关联开发商客户面临流动性困境，导致对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加；同时，其收购的子公司商誉发生减值，从而造成亏损。

其预计，2025年度将录得亏损净额约3200万元至3600万元，而2024年则录得净利润1500万元。

同样地，由于受房地产行业、政策等影响，越秀服务高毛利增值业务收缩、硬装业务结算完毕、服务品质投入与运营支出增加、人工成本上涨，致使其2025年预期权益持有人应占盈利同比降20%-25%，核心净利润（剔除商誉减值）同比下降45%-50%。

2026年，越秀服务计划聚焦非住业务扩规模、调整增值业务，培育新的利润点，向智慧城市服务商转型。

期内，招商积余成为首家发布2025业绩的物企。数据显示，其全年营收同比增长12.23%至192.73亿元，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加所致。截至2025年末，该公司在管项目为2473个，在管面积3.77亿平方米，同比增长3.37%；年内新签合同额44.80亿元，同比增长11.19%。

具体业务方面，基础物业管理实现营业收入142.79亿元，同比增长6.56%；平台增值服务实现营业收入5.37亿元，同比增长0.18%；专业增值服务实现营业收入37.86亿元，同比增长48.46%。资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比下降0.67%。

值得注意的是，招商积余物业管理业务营收排名前五的区域（深圳、广东-不含深圳、江苏、上海、浙江）2025年合计营收为108.96亿元，贡献总营收的56.53%，这一比例较过去两年的54.2%及55.82%均有提升，反映出其资源向核心区域集中、经营聚焦度增强的特征。

年内，由于处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，致使招商积余归母净利润同比下降22.12%至6.55亿元。剔除此影响因素后，该公司归母净利润同比增长8.30%。

从在手现金情况来看，尽管部分头部物企持有的现金总额有所下降，但仍具备充足流动性，是未来发展的“护城河”。

数据显示，碧桂园服务预估2025年末未经审核的银行存款（现金及现金等价物、定期存款、受限制银行存款）及结构性存款总额为177亿元，同比下降2.63%。招商积余年底货币资金56.23亿元，同比增长20.39%。卓越商企服务称现金流状况将较去年同期有所改善，流动性储备相对充裕，预估未经审核现金结余及理财产品及其他投资产品的总额不低于13亿元，同比约增长20%。

物管股整体下滑，收并购市场活跃

二级市场上，物管股期内整体下滑。观点指数监测，40家样本港股物企本期平均区间跌幅为4.54%，较上个报告期1.18%的跌幅有所扩大。总体估值水平变化不大，截至最新收盘日市盈率（TTM）均值为12.66倍，上个报告期末为12.3倍。

具体来看，样本物企区间涨幅位列前三的分别为众安智慧生活（+39.47%）、宝龙商业（+9.05%）以及中骏商管（+7.14%）；区间跌幅位列前三的分别为越秀服务（-25.1%）、融创服务（-21.28%）以及恒大物业（-16.67%）。

总市值方面，超过百亿港元的物企继续为七家，依次为华润万象生活（1034.43亿港元）、万物云（217.73亿港元）、碧桂园服务（196.64亿港元）、保利物业（174.85亿港元）、中海物业（135.63亿港元）、绿城服务（126.74亿港元）、恒大物业（118.92亿港元）。其中，除了华润万象生活市值呈现增长外，其它六家均较报告期初出现不同程度的下滑。

值得一提的是，在A股市场上，环卫企业福龙马计划向不超过35名符合中国证监会规定条件的特定对象发行股份，募集资金总额不超过10.05亿元，扣除发行费用后将用于智慧环卫运营综合服务平台建设项目和无人环卫装备研发中心建设项目。

据规划，智慧环卫运营综合服务平台建设项目拟使用募集资金8.2亿元，无人环卫装备研发中心建设项目拟使用募集资金1.85亿元。

观点指数认为，其智慧环卫平台搭建、无人装备研发属于重投入、长周期的资本性支出，涉及技术研发、系统开发、设备试制、场地建设等多个环节，需要持续且大额的资金支撑。自有资金及经营现金流难以覆盖此类长期的大额投入，定增募资因而成为直接且高效的资金获取方式。

期内，收并购及股权交易市场保持活跃，整体呈现两个特征：一是潜在并购交易稳步推进，新大正收购股权获交易所受理、恒大物业吸引意向买家，相关资产处置与市场化收购进程持续落地；二是行业及企业内部整合加速，德信服务增资、建发物业收购科技公司剩余股权等动作均聚焦业务协同与区域布局完善，进一步补齐业务短板、优化资产结构。

2月5日，市场上传出太盟投资与广东旅控有意收购恒大物业51.016%股份的消息，且两大买家已与中国恒大集团清盘人正式接洽；但相关消息并未得到任何确证。

恒大物业3月11日最新公告称，清盘人仍在评估2026年1月收到的经更新要约方案，与相关投标人持续磋商、回应问询。明确不再接受新的非约束性意向要约。不过，尚未就潜在交易形成最终意见，未达成任何正式/具法律约束力的协议。

当月下旬，新大正收购嘉信立恒75.1521%股权的事宜获得深交所受理，尚需通过深交所审核并取得中国证券监督管理委员会同意注册的批复、国家市场监督管理总局通过对本次交易涉及的经营者集中事项的审查等程序。

资料介绍，该笔交易总对价约为9.17亿元，新大正的主要交易对象为中信资本旗下亚洲私募股权投资公司——信宸资本。根据交易方案，对价支付方式分为股份发行以及现金两部分；完成交易后，信宸资本及其一致行动人北京信润恒将持有新大正总计14.92%的股份，成为其第二大股东。

另外，业内首次出现典型的管理层收购（MBO）案例。

德信服务2月23日公告显示，其核心运营主体德信盛全物业拟由员工持股平台德清凯思博以9691.24万元进行增资，认购标的公司30%的股权，叠加2025年9月的首轮增资，交易完成后德清凯思博持股比例将升至34.9%。

需要指出的是，该员工持股平台，核心权益由德信服务执行董事唐俊杰、郑鹏及常务副总裁刘义兵合计持有93.83%，管理层主导特征明显。

根据公告，此次交易的意图，一方面是实现核心管理层与骨干员工持股绑定，建立长期激励；另一方面是为德信盛全物业补充资本金与营运资金，支持智能化升级、机器人投入与全国化扩张，同时德信服务仍保持控股并表，兼顾激励、资金与控制权稳定，推动业务长期发展。

多元路径推进数字化转型，以AI及机器人构建差异化能力

数字科技方面，物业及城市服务企业期内以技术落地与生态协同为核心，通过自主研发、股权收购、战略合作等多元方式推进智慧化升级，聚焦智能装备规模化应用、AI平台搭建与智慧化场景深度融合，同时兼顾绿色低碳与服务提质，强化资金投入与产业链资源整合。

1月末，建发物业宣布以1489万收购厦门社区服务公司剩余25%的股权，核心标的厦门兆慧为一家智能社区服务的技术服务公司，主要从事软件开发、信息系统集成服务、信息技术咨询服务及计算机、软件及辅助设备批发等业务。

据悉，2025下半年以来，建发物业致力于构建“数据驱动+智能运营”的新型管理模式，即通过上线物业数仓与项目数据管理平台，实现项目数据全生命周期的精细化管控。试点项目远程抄表系统改造，完成能耗管理平台智能化升级，通过物联网技术实现能耗数据实时监测与异常预警。扩大无人洗地机的覆盖范围，以自动化清洁设备提升作业效率，降低人力成本。

此次交易，将进一步增强建发物业在智慧社区领域的技术协同与服务能力，完善其数字化服务生态。

2月10日，综合性城市服务运营商玉禾田宣布与蓝思科技正式签署战略合作协议，计划围绕机器人产业生态共建展开深度合作，从技术研发到产业化落地，从市场拓展到资本协同，构建全链路合作体系。

资料显示，蓝思科技是苹果的重要供应商之一，2019年开始，先后在金属件领域、3D曲面玻璃、车内显示屏等领域发力，并涉足人形机器人等新兴领域。2025年度，蓝思科技全年人形机器人出货超3000台，四足机器狗出货突破1万台，完成了从消费电子精密制造向机器人规模制造的产能转移。

玉禾田则较早与智元机器人合作，涉足具身智能赛道。2025年3月，玉禾田成立深圳玉树智能机器人有限公司，以聚焦智能装备研发，积极推动集团内传统环卫装备向智能化转型升级。据悉，2025年11月底，玉禾田在深圳发布多款机器人产品，其中就包括天禾T2交互服务机器人、灵玉L3具身机器人、啸天D1 Ultra小型四足机器人三款具身机器人。

目前，AI和机器人在物业及城市服务场景中的重要性愈发凸显，这既是企业突破传统服务瓶颈、提升运营效率的核心抓手，也是优化服务体验、构建差异化竞争力的关键战略选择。

期内，绿城服务在2026开年会议上，明确将清洁机器人、智能安防从高端选配转为新交付小区标配。这一战略决策标志着物业机器人正从“试点探索”走向“规模化配套”。

此外，3月5日诺科达科技宣布附属公司与万物梁行签署战略合作协议，聚焦AI综合解决方案在智慧物业场景的落地推广。

根据公告，合作将分三个阶段推进：第一阶段，在无锡指定物业项目开展智能机器人试点部署与运营；第二阶段，将合作扩展至万物梁行无锡的更多项目；第三阶段，将合作升级至集团层面，把服务推广至万物梁行全国乃至全球的更多项目。

随着机器人等智能设备在物业公司人机协同体系与全域智能运营中的核心作用日益凸显，未来，办公楼、产业园区、城市公共空间等场景，将如同如今标配监控、电梯一样，把智能保洁、安防、巡检机器人纳入必需的基础配置。