物业整治席卷31省，聚焦履约与公共收益，行业变革加速

2025年初中纪委将物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题纳入全国集中整治的群众身边“十六件具体实事”，住建部同步将其列为2025年群众身边不正之风和腐败问题集中整治的重点民生任务。4月，《人民日报》在党建版头版头条刊发《整治物业管理乱象，靶向发力》，标志着整治行动全面启动。

一系列高规格、多部门协同的举措，释放出从严监管的强烈信号，正深刻推动物业行业规范运行，对企业的服务质量和诚信经营形成有力约束，行业迎来深刻变革。

物业整治覆盖31省88城，超50%城市通报典型案例

1、31省88城开启物业整治行动，“履约”和“公共收益”是主要方向

2025年3月起，各地住建部门迅速响应，印发物业整治《实施工作方案》，召开专项推进会、公布监督方式。截至8月中旬，整治行动已覆盖全国31个省区市的88个城市。整治聚焦两大重点：“履约不到位”和“侵占公共收益”，在样本城市的占比分别为86.7%和84%。值得注意的是，“住宅老旧电梯更新不及时”位列第三，也成为本次重点整治问题。 

梳理各地对“履约不到位”和“侵占公共收益”问题的表述，发现：

“履约不到位”主要表现为两类：一是未按合同约定提供安保、保洁、维修等基础服务；二是未履行信息公示、报告及移交等法定义务。

“侵占公共收益”主要集中在三方面：一是公共收益底数不清、管理使用不规范；二是未按规定公示公共收益收支情况；三是违规侵占公共收益，如擅自利用公共区域经营、未按约定分配收益等。

2、整治普遍持续2年3个阶段，52%的城市通报典型案例

本次物业整治行动自2025年初启动，总体将持续至2026年底，为期两年。部分城市整治截止时间延至2027年4月，如广西柳州、内蒙古乌海等。

各城市整治普遍划分为3个阶段。

• 第一阶段为动员部署，重点制定实施方案，明确目标、任务与措施；

   

• 第二阶段为治理提升，通过明察暗访等方式，对典型问题项目进行通报、督办和整改，部分城市将这一阶段进一步细分为自查整改和检查督办两个环节；

   

• 第三阶段为总结提升，重在梳理经验，建立常态化长效工作机制。

物业整治阶段划分

资料来源：公开资料、克而瑞物管整理

从各地整治进展看，多数城市已进入第二阶段——集中整治阶段，52%的城市已通报典型案例。其中，74%的通报城市发布了第一批案例；安徽、福建、河南、江西、山西等省部分城市已公布第二批；湖北、内蒙古等省部分城市进入第三批案例披露阶段。

通报案例近400起，“履约不到位”占比超8成，限期整改、罚款成常态

1、16省46城通报案例近400起，“履约不到位”占比85%，“消防安全”最突出

截至2025年8月中旬，全国16个省份累计通报物业整治典型案例399例。其中，湖北通报96例，数量居首，安徽、内蒙古也超过50例，三地物业整治推进较为迅速。

从通报案例问题类别看，“履约不到位”是物业服务整治的重中之重，84.7%的城市在通报案例中涉及该问题，同时，63%的城市通报案例中存在“侵占公共收益”问题。

在“履约不到位”问题中，消防安全管理问题尤为突出，59.0%的城市对此类行为进行了处罚。而在“侵占公共收益”问题中，主要集中在公共收益的使用管理不规范和公示不到位两类，提及的城市占比分别为62.1%和58.6%，收益透明度不足和操作不规范是当前亟待解决的关键问题。

2、近9成城市要求“限期整改”，3成左右采取“解聘”、“移送执法部门”措施

在此次物业整治过程中，各地处罚力度明显升级。以往整治多以约谈、整改为主，而本轮行动中，部分城市已采取扣信用分、列入“黑榜”通报，甚至解聘物业企业、移送执法部门立案等更严厉措施。

据克而瑞物管统计，88.1%的城市对违规案例下达了“限期整改”通知，常规整改动作仍在持续。同时，多地正建立长效机制，通过扣除信用分、列入“黑榜”公开通报等方式，强化对企业长期行为的约束。

值得关注的是，26.2%的城市对严重违规的物业企业实施了“直接解聘”，33.3%的城市将其移送执法部门立案查处。整治方式正从“纠正当下问题”逐步转向“形成长远震慑”，监管力度显著增强。

8省7市加速建立信用评价体系、公共收益管理等长效机制

1、上海等一梯队城市信用评价体系完善，8省加速建立

短期整治行动虽能见效，但难以治本，长效管理需要依靠制度化、常态化监管机制。

以上海为例，其物业信用管理起步早、持续迭代，已形成较为完善的体系。2019年出台的《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，构建了涵盖信用采集、评价与应用的完整框架；2023年7月进一步修订，明确企业通过监管平台申报基本信息和业绩信息，并细化失信行为记分标准，提升监管精准度。尤为关键的是，2021年上海发布的《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》中明确指出，将信用状况纳入物业选聘的六大参考内容之一，推动了信用结果与市场准入的挂钩，发挥了“守信激励、失信受限”的导向作用。

当前，越来越多城市正加快构建以信用评价为核心的长效监管体系。

数据显示，2025年以来，全国至少有8个省份发布或修订物业信用评价办法。其中，山西、福建等地对原有体系进行了升级，主要体现在：进一步细化评价维度，将履约质量、业主投诉处理、公共收益管理等群众关切问题纳入量化考核，并提升业主满意度权重，使评价更精准、更贴近群众感受。

越来越多的城市正朝着这一方向升级改进，例如，今年7月，广州住建局物业管理处二级调研员张杰也曾表示，广州正升级物业服务企业信用评价体系至2.0版，阳光收益、信息公开、业主满意度等指标将纳入核心评价内容。

与此同时，广西、云南、黑龙江等地也在加快建立相关信用体系。

2、公共收益管理细则空白逐渐补全，政策聚焦资金管理、使用、审计等方向

公共收益是当下业主关心的主要问题之一，住宅小区公共收益的归属在《民法典》中已有明确规定，但在实践中，部分物业服务企业利用管理优势侵占收益的情况仍较为常见。现行法律法规仅原则性规定了归属，缺乏具体操作细则。

随着物业整治的不断推进，越来越多城市开始推进建立公共收益管理办法，其实施细则的空白正在被补全。

数据显示，2025年以来，福建、西安、长沙等7地相继出台公共收益管理办法，进一步细化了公共收益归属、资金管理、收支公示、使用程序和审计监督等规定，推动了公共收益管理更加规范、透明。

物业整治对不同类型项目的影响不同，质价相符才是长久之策

当前，整治行动正深刻影响着物业行业，不同类型的项目面临不同的挑战：

第一类项目收益覆盖成本，但存在规范问题。如收费不透明、账目不清、服务缺位等不合规问题。这类项目是本轮整治的重点整改对象，需要全面规范管理，接受监督。

第二类项目管理决定成效，盈亏分化明显。管理能力强的企业仍能实现盈利，能力弱的则难以维持。整治倒逼企业提升内部运营效率和服务水平，推动行业优胜劣汰。

第三类项目成本高于收入，经营难以为继。这类项目长期依靠其他收入或补贴维持运转。而在当前市场环境下，受政策导向与社会舆情等多重因素影响，物业费面临下行压力，居民缴费意愿持续走低，收缴难度进一步加大。

随着整治行动推进，其他收入被全面清零，项目亏损加剧，部分物业企业难以为继，可能被迫退出，进而增加政府兜底和社会管理的压力。

从长远看，整治有助于规范行业秩序，推动服务透明化、专业化，加快形成质价相符的良性机制。但要实现这一目标，还需构建更加完善的政策生态。

首先，应避免“一刀切”设定指导价，针对不同类型项目应因地制宜施策。对于成本倒挂、虽正常经营仍严重亏损的项目，需给予财政补贴、税收优惠或运营支持等配套政策，保障基础服务不断档。

其次，在强化物业履约监管的同时，也应规范业主行为，保障企业合法权益。特别是对长期恶意欠费的业主，应完善法律追缴和信用惩戒机制，提升收缴保障。

只有在权责对等的基础上，兼顾企业可持续运营与居民合理负担，才能真正建立起健康、稳定、质价相符的物业服务新生态。

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本文仅为个人观点，不代表所在企业观点