「物业未来之路」系列之①——正本清源，重构认知基底

来源：中物研协

近期，国家层面多项政策密集出台、重要会议接连召开，持续释放多重关键信号，物业管理行业未来发展逻辑正迎来深层次重塑。对此，克而瑞物管推出「物业未来之路」系列研究，旨在系统解构行业正在发生的多重变革，探寻其未来发展的破局路径。此即「物业未来之路」系列启篇——正本清源，重构认知基底。

「增量时代」转向「存量时代」

克而瑞物管在2023年峰会上就有所提及，存量时代已见端倪，从当时的数据来看，增速已经明显放缓，地产能够供给的增量越来越有限，叠加去化空置等影响，存量特质不容忽视。

7月14日至15日的中央城市工作会议，更是做了整体定调。

会上习近平总书记的重要讲话深刻指出：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”

存量时代，物业管理的角色定位随之改变，从「地产配套服务商」转向「城市综合运营商」，从「小区基础维护者」转向「基层治理协同者」。

增量思维已不再适用，商业模式需要做出调整，挖掘存量市场潜力，生意逻辑需要全面转向！

「资本时代」转向「服务时代」

在资本浪潮的裹挟之下，上市企业作为行业领军者，对整个行业的发展走向产生了深远且复杂的影响力，既带来了诸多积极的改变，也不可避免地引发了一些不良的导向。

从积极的方面来看，上市企业在资本的加持下，能够凭借雄厚的资金实力推动行业创新与扩张，提升行业标准，加速市场的整合与优化，带动众多中小型企业共同进步，使整个行业在短时间内实现了规模与效益的显著提升。

然而，问题也恰在于资本的深度介入。上市企业的诸多决策与运营模式逐渐被资本的逻辑所主导，目标制定与运营管理等各个环节更多地着眼于满足投资人的诉求，整个行业充斥着资本叙事的思维模式。这种模式单一地追求业务增速与利润最大化，企业为了向投资人交出一份亮眼的成绩单，往往采取激进的扩张策略，降低成本的同时却也牺牲了服务质量。

这种短视行为使得行业逐渐背离了其服务本质，引发了来自业主端与政府端的广泛质疑，负面舆论不断发酵。当下，随着资本热潮的逐渐消退，行业失去了资本红利的支撑，政策监管愈发严格，业主对服务的认知与需求也在不断提升。曾经被忽视的物业行业，如今被推到了聚光灯下，成为众人瞩目的焦点。

曾经备受资本青睐的一些概念，在实践的检验下逐渐破灭，这也意味着，资本主导的时代正慢慢退出。

在资本的舞台上，那些看似光鲜亮丽的数据背后，却隐藏着业主对物业行业的不满情绪，尤其是对物业暴利属性的质疑声不绝于耳。资本推动下形成的阶段性繁荣景象，反而成为了业主攻击物业行业的有力证据，引起了政府的高度关注。

在资本红利消散、资本时代落幕之际，行业过往存在的种种问题如同深埋的坑洞，亟待被填补。曾经被资本叙事所塑造的逻辑体系，也必须被彻底革新。在后资本时代重拾社会各界的信任与认可。

叙事逻辑转变一：

由「高速增长」转向「高质量发展」

依靠资本讲故事的时代已然结束，粗放式扩张难以为继，高质量增长成为新的战略重心。

中央城市工作会议提出，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

（1）规模/营收扩张不再是首要目标。数据表现来看，资本市场表现低迷，上市物企股价持续底部盘整、市盈率仍处于低位，2家企业退市。

500强、百强和上市物企规模增速已连续3年回落，500强物企增速更降至5.1%的低位水平。

（2）高质量发展导向下，企业回归服务本质，更加注重现金流与盈利，推动业务布局优化。头部企业通过加大品质服务投入，加强标准化建设，提升服务力，不断提高业主满意度。在此基础上，积极拓展延伸服务，进一步增强用户粘性，实现更稳定的现金流和利润增长。

中央城市工作会议提出“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设。”

企业业务布局上也更加聚焦一线、新一线等核心城市，非战略城市正逐步退出。

叙事逻辑转变二：

住宅高利润不再，分业运营思维

原来资本导向追求高利润，导致业主把住宅与整体利润混为一谈，认为利润虚高，业主认知偏差需要纠正。

（1）强监管及透明化趋势下，住宅低毛利将成为常态。行业监管持续收紧，近期全国开展物业管理专项整治，推动公共收益、维修基金等管理透明化、规范化。同时，人工成本攀升，行业需逐步适应更低的毛利率水平。

（2）非住寻求专业化、市场化运营。非住单一业主结构下，收缴率高，物业费高，市场化特征更明显，企业可以通过专业化运营实现服务溢价。

叙事逻辑转变三：

住宅民生定位下拥抱社区治理

分业运营下，住宅领域的破局路径之一，就是拥抱社区治理。

（1）政策导向使然。住建部部长倪虹指出，物业管理是重要的民生行业。中国物业管理协会会长王志宏强调，要加强党建引领，推动物业管理深度融入基层治理。协会监事长程纯洁也多次提及物业融入社区治理的相关方向。

中央城市工作会议部署城市工作7个方面的重点任务时指出：着力建设便捷高效的智慧城市。坚持党建引领，坚持依法治市，创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题。

积极拥抱社区治理，这不仅是政策导向，更是行业发展的大势所趋。企业在实现经济价值的同时，更好地体现社会价值。

（2）物业是社区治理“神经末梢”。监管强调维护社会稳定，而物业作为基层治理的关键单元，正发挥着不可替代的作用。

（3）物企需要寻找社会责任和商业逻辑的平衡。融入基层治理需投入资源与人力，企业在保障服务质量、回应居民关切的同时，也需兼顾可持续经营与合理盈利。

叙事逻辑转变四：

透明化倒逼基础服务商业模式革新

住宅业态的商业逻辑在兼顾社会责任平衡的前提下，亦将在政策导向的透明化趋势下遭遇颠覆性挑战。而住宅领域的破局路径之二，便是基础服务商业模式的系统性革新。

（1）传统包干制依赖模糊运营成本、压缩人力开支、追求超额利润率的商业模式难以为继。与此同时，包干制下依托收入与支出的现金流运转的逻辑，未来在实践中亦将逐步受限。

（2）成本透明、收支公开为核心发展趋势，酬金制应用或将更加广泛，商业模式亦将革新。这一变化既是监管强化的必然，更契合了业主对服务的知情权参与权，基础服务将从“模糊盈利”转向“阳光运营”。此过程亦将推动企业向优势项目与核心区域聚焦。

（3）头部企业已展开积极探索：万科物业“弹性定价模式”以508项量化标准与量化核算构建价值付费闭环；中海物业“成本定额模式”拆解核心成本项实现项目运营成本与资源的科学管控等，均为行业模式革新提供了探索与参考范式。

叙事逻辑转变五：

透明化驱动项目与公司账户独立

在透明化趋势下，公司运营也会发生变化。项目与公司账户的独立分管机制将愈发普及。

未来，强监管与透明化导向共同推动小区公共收益及专项维修基金全面纳入系统平台公示。这将进一步驱动项目资金纳入独立核算体系。

项目资金与公司账户保持独立，从根源上保障资金使用的合规性与透明度，既有效防范挪用风险、强化业主对资金管理的信任，也适配于多项目管理场景；同时，通过厘清财务边界提升运营效率，深度契合行业规范化发展要求。

叙事逻辑转变六：

回归业主视角的「延伸服务」

基础服务创收承压，住宅领域的破局路径之三，在于延伸服务探索。

（1）概念需厘清。从业主视角出发，围绕居民生活场景延伸出的“延伸服务”更为贴切，“增值服务”是管理端的表达逻辑，更强调“额外创收”。同时，“增值服务”概念易被居民视为“重复收费”引发不满，也导致员工对服务边界和内容理解混乱。

（2）回归用户视角，延伸服务需聚焦真实需求。2020年，商务部提出鼓励物业服务企业探索“物业服务+生活服务”，此后住建部、商务部等亦陆续出台了相关政策支持物业满足居民全场景生活需求。

中央城市工作会议中也提出：“大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。”

从企业延伸服务内容看，涵盖了家政清洁、美居服务、社区养老、社区团购等多个领域。探索有效的商业运营模式，是物企在延伸服务布局中需要重点思考与破解的核心问题。

综上，中央城市工作会议定调下，行业已从增量时代转向存量时代，资本时代转向服务时代。物业从高增长转向高质量成必然，利润承压下分业运营态势凸显：住宅领域需深度平衡商业逻辑与社会责任，非住领域则依托专业能力获取市场化溢价。以民生定位融入社区治理，探索基础服务商业模式革新，持续拓展延伸服务，是住宅物业的破局路径。只有从“管理思维”向“用户思维” 转型，方能践行行业高质量发展之路。