“十五五”研究｜物企十五五规划要点及思路探讨

当前，物业服务行业正站在“十五五”规划的起跑线上。

当全国物业企业突破12万家、行业营收突破万亿的“规模奇迹”成为既定事实时，一场关于“高质量发展”的战略重构正在悄然发生。

在存量竞争与成本攀升的双重挤压下，物业企业必须以规划为锚，以战略为舵，在“横向跨界”与“纵向深挖”的双轮驱动中，完成从“规模扩张”到“价值跃升”的根本性转变。

这场变革，既是对传统物业服务的深度重塑，更是对城市治理现代化的主动嵌入。

1、规划框架

近日，国务院国资委印发《中央企业发展规划管理办法》（简称：《办法》）。

《办法》规定，制定“十五五”规划应当包括发展现状；总体要求、战略定位、发展目标；产业布局安排；保障措施等相关内容。

《办法》的出台，为地方国企编制“十五五”规划提供了明确的可借鉴的规划编制框架。

首先是发展现状，主要包括企业基本情况、发展基础、发展环境、行业对标及竞争力分析。

系统梳理企业基本情况，包括企业历史沿革、组织架构、业务范围、人员规模等基础信息。

深入分析企业发展基础，总结企业在资产规模、营收利润、市场占有率等方面的既有成就，以及在技术创新能力、管理水平、品牌建设等方面存在的薄弱环节。

全面剖析发展环境，从宏观、行业、市场等多层次深入研究影响企业发展的外部因素，如经济周期波动、政策法规变化、市场需求变化等。

开展行业对标及竞争力分析，选取具有代表性的同行业企业作为对标对象，围绕经营绩效、运营效率、创新能力等关键指标进行对比分析，找出企业在行业中的竞争地位和优势劣势，为制定针对性的发展策略提供依据。

其次是总体要求、战略定位、发展目标。明确规划的总体要求，阐述企业在“十五五” 时期发展的指导思想和基本原则，确保发展思路与国家政策、行业趋势以及自身实际情况相契合。

发展目标应结合企业实际，既要有定性目标，也要有定量目标，确保目标具有挑战性和可操作性，能够引领企业未来五年的发展。

第三是产业布局安排，包括发展目标、路径举措、重点任务等。

在产业布局方面，要明确各产业板块的具体发展目标，制定切实可行的路径举措。重点任务的确定要突出关键环节和重点领域。

第四是发展规划执行落地的保障措施。主要包括科技创新保障、资源配置、风险防控等。

围绕科技创新保障，明确研发投入增长机制、创新人才队伍建设、产学研合作模式等，激发企业创新活力。

在资源配置方面，优化资金、人力、物资等资源的分配机制，确保重点产业和关键项目的资源需求得到满足。

风险防控措施要全面覆盖战略、市场、财务、运营等各类风险，建立风险预警机制和应急处置预案，重大加强对风险的监测、评估和管控，确保企业在发展过程中能够有效应对各类不确定性因素，保障规划的顺利实施。

最后是关键程序。严格遵循党委（党组）前置研究程序，充分发挥党组织在规划决策中的领导作用，对规划的重大方向、原则、目标等进行深入研究和把关，确保党的路线方针政策在企业规划中得到贯彻执行。

董事会在决策过程中，要充分听取外部董事的意见和建议，借助外部董事的独立性、专业性和丰富经验，提升决策的科学性和客观性，避免决策的盲目性和片面性。

组织专家论证是确保规划质量的重要环节，邀请行业专家、学者、资深从业者等组成专家组，对规划的完整性、科学性、可行性进行全面论证和评审，从不同专业角度提出建设性意见和建议，帮助企业进一步完善规划内容。

2、具体规划思路

由于每家物业企业的发展现状不同，在制定“十五五”规划时，其总体要求、战略定位、发展目标、布局安排必然也都不尽相同。所以，我们在帮助多家物业企业制定“十五五”规划的过程中，也坚持“一企一策”。

不过依据我们的工作实践总结下来，物业企业在制定十五五规划时，可以从以下几个方面进行思考。我们将这些思路总结为“1246”的建议，即

“一个目标”：实现高质量发展；

“两大方向”：横向跨界与纵向深挖；

“四个关键词”：科技、效率、人才、品牌；

“六大举措”：公司治理、市场化经营机制、盘活资产、并购重组、协同联动、考核监管。

高质量发展的目标不必多说。

两大方向中，横向跨界的本质是空间革命。物业企业需从社区走向城市，突破传统住宅业态，向多元空间场景延伸，通过业态拓展实现规模增长与收入结构优化。

纵向深挖的核心是能力跃升。聚焦企业内部能力升级，通过专业化、数字化与服务创新，构建竞争壁垒，支撑横向拓展的可持续性。

四大关键词中，科技创新是物业企业高质量发展的核心引擎，科技的价值不仅是降低人力成本，更是通过数据驱动服务精准化，重构用户体验。

效率提升主要聚焦流程优化与资源集约。加强精益管理，提高运行效率，实现更有效率、更高质量的增长，不断提升资本回报质量和经营业绩“含金量”。

人才是物业企业可持续发展的核心资产。针对物业行业“人才流动性高、忠诚度低”的问题，需建立梯队化结构，避免同质化内耗。

品牌建设是市场扩张与溢价的基石。物业企业要以价值创造为引领，从数量型规模型向质量型效益型转变，完善价值创造体系，打造一流品牌矩阵。

六大举措中，公司治理主要是以董事会建设为核心完善公司治理。例如，加强集团董事会建设，合理确定股东会、董事会、经理层权力清单，完善外部董事选聘和管理制度，实行清单式管理等等。

第二个举措是以释放企业活力为核心健全市场化经营机制。例如，全面开展管理人员常态化竞聘上岗，积极推进“H”型发展通道，建立健全专业技术人才、技能人才和经营管理人才晋升双向通道，推行多元化中长期激励，健全容错纠错机制，落实“三个区分开来”，激励开拓进取、干事创业等等。

第三个举措是以盘活资产为核心壮大国有规模。例如，深入推进经营性国有资产集中监管，推进公共资源资产化，围绕重点领域存量优质资产挖潜增效等等。

第四个举措是以价值创造为核心加快并购重组。例如，持续剥离非主业、非优势业务，清算相关低效资产、无效资产，加快企业内外部同类业务专业化整合，推动资源持续向主业企业、优势企业集中，提升集团各业务板块上的协同力度，形成协同联动、发展一盘棋的格局等等。

第五个举措是以共生共赢为核心推进协同联动。例如，打造高能级创新平台和新型研发机构及创新联盟，搭建供需对接、行业资源共享平台，推进市县联动协同合作，探索打破国资国企市县分级监管的行政壁垒，深化与民企在资本链、产业链、供应链、创新链上的合作等等。

第六个举措是以促进发展为核心完善考核监管。例如，探索建立战略使命评价机制，合理确定“一利五率”指标，推动“一业一策”“一企一策”精准考核，提高国资监管的科学性有效性系统性，完善国有资本全面预算制度，加大阳光集采力度，促进业财融合等等。

结语

物业企业的“十五五”规划，绝非简单的发展预期，它要求企业既要有“俯身深耕”的定力，在纵向价值链上凿穿服务壁垒；又要有“举目远眺”的格局，在横向生态圈中重构角色定位。

本文我们仅从宏观框架上，对物企“十五五”规划进行了简单探讨，后续我们会继续从物业行业的实际情况出发，做更多的研究分析。