对中国物业管理市场化具有历史意义的一次接管

 

　　源 起

 

　　案例一：2005年，御景山庄小区业主委员会召集业主大会会议表决通过选聘新物业服务企业议题，业主委员会按照招投标程序选定乙公司为小区新物业服务企业，双方签订物业管理合同。但原物业服务企业甲公司拒绝交出小区物业管理权，被业主委员会诉至法院。2008年5月经由民事诉讼二审裁定，业主委员会败诉。

 

　　案例二： 2009年，水韵风情庄园业主大会通过公开招投标，选聘了新的物业服务企业。而水韵风情庄园原物业公司认为业主委员会解除原物业合同、选聘新物业公司的行为不合法，拒绝撤出小区，导致新物业公司无法入驻，就此引发了一场物业移交的持久混战。

 

　　案例三：2012年，丽晶园二、三期小区第三届业主委员会发布召开业主会议的公告，决定对原物业是否续签合同问题征求业主意见投票表决。最终结果为不同意原物业续签合同。不过，原物业却一直拒绝对物业工作予以交接，还以起诉方式，要求确认业主大会决议无效。

 

　　首次接触

 

　　5月19日，之平管理南宁分公司总经理吕帅在仔细观察小区各方面情况、做出一套提升改造方案后，邀约计划选聘新物业的半岛半山业委会主任面谈。主任认真聆听，开心说道：“你是唯一一个细致观察项目并迅速做出方案的人，看得出来你们是一个注重产品与服务、务实创新的企业。“

 

　　首次肯定

 

　　5月28日，应全体业主邀约，之平管理参加半岛半山“百家宴”活动，在热闹的活动结束后，之平管理物业人主动留下打扫卫生，用自带的工具将现场恢复干净。业委会与业主无不感慨地说：“我们没有想到的，之平管理都想到了，不但有保安来维持秩序，居然还把卫生打扫干净了。”

 

　　深入了解

 

　　6月份，半岛半山业委会以及业主代表多次参观考察之平管理在南宁所服务的美泉1612小区，体验幸福社区的创新理念等。在交流的过程中，吕总就业委会自治、业主当家做主等问题一一答疑，得到了业委会和业主代表的一致赞扬。

 

　　正式签约

 

　　7月20日，半岛半山小区进行全体业主公投，之平管理赢得小区业主的青睐，以98%的得票率，于8月8日成功签署物业服务合同。
 

 

　　一波三折

 

　　虽然正式签署了物业合同，但由于原物业的强烈抵制，使得之平管理进驻半岛半山困难重重。之平管理与半岛半山业主开始了长达两个月的维权之路。

 

　　其实，这不是第一次，南宁半岛半山业委会成立之初，就曾选聘过一次新物业，但原物业拒绝交接，最终不了了之。

 

　　成功进驻

 

　　虽然原物业拒绝交接，但之平管理与半岛半山小区已经签约，投标程序合法，合同签订合规，进驻流程合理，为民心所向。为了维护小区业主的权益，之平管理针对小区各个情况详细制作了交接方案，请来电视台法制栏目对接管情况进行跟踪报道，政府部门也支持，并且下达“要求原物业交接”的正式通知文件。

 

　　9月30日，经过一番波折，之平管理正式着手接管半岛半山事宜，在业主的支持与民警的协助下。最终，迫于重重压力，原物业不得不同意撤场，之平管理正式接管成功。听闻这一喜讯，业主们赞不绝口，还为之平管理的小伙伴们送上甜甜的西瓜、水等食品，这不难看出业主们对与物业建立正常的商业化关系、当家做主的渴求。

 

　　现在很多项目业委会业主选定一个物业公司不是最难的，最难的是选定之后怎么顺利接管。由于旧物业坚决不撤场、业委会与新物业无可奈何、法律知识尚未普及等原因，使得新物业在接管项目时困难重重，引发一系列纠纷与矛盾。

 

　　业委会选聘新物业、为小区提供服务，是有法可依、合情合理的。原物业公司拒绝移交手续、继续对小区进行物业管理，其所实施的该民事行为已无法律依据。业委会与新物业可采用正当的方式，与政府相关的主管部门、原物业进行沟通，维护自己的正常权益。

 

　　业主委员会履行下列职责：

 

　　1.根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；

 

　　2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

 

　　市场化趋势也鼓励物业公司与业主采用合法合规的方式，维护自己的正当权益。（略有删减）