外部合作频繁 | 2023年12月物业服务发展报告

与利益相关方合资成立公司，也是物业公司获取目标项目的物业服务和运营权的常用战略。（报告期2023.11.21-2023.12.15）

观点指数 外部合作频繁，政策助推物管收费规范化 物业服务企业报告期开展较多外部合作，其中既存在地产系也涉及外部跨界合作；11月28日，广州发改委、住建局等部分联合下发关于物业服务收费标准的通知，有利于物业服务行业定价及收费的规范化。

恒大物业起诉关联方追回款项，更多应收款处理方案出炉 恒大物业就被质押存款的第一单20亿元对恒大集团等相关责任方进行起诉；第一服务、方圆生活服务等报告期内推出更多将应收款进行以资抵账或折价转让的处理方案。

二级市场继续下行，增持回购恢复信心 二级市场重点监测样本物管股平均跌幅达10.1%，旭辉永升服务及万物云等报告期内正式开展回购等动作。

外部合作频繁，政策助推物管收费规范化

报告期内，物企对外合作频繁。其中，12月2日，康桥悦生活与贵州酱王府酒业达成战略合作，合资公司由康桥悦生活持股60%并并表，合作内容主要是共同制定市场策略、营销方案和品牌推广计划，资源共享，探索新的业务模式和增长点。从物企角度，该类型战略合作主要是将合作方酒类商品借助自身社区增值服务平台进行营销和销售，此前碧桂园服务、保利物业等也有涉及该类合作，有利于物企挖掘新的增长点。

12月7日，金融街(3.840, 0.04, 1.05%)物业与乌节商业合资成立公司，注册资本900万元，对于本次外部合作，金融街物业于上市平台发布了专门公告进行披露。所设立公司由金融街物业持股51%并并表，合作方股东新加坡乌节国际为一家商业酒店地产集团，业务覆盖城市更新与规划、酒店与度假村、产业园、商业商务等，该次合作主要是面向中国境内的商业、综合体、产业园、文旅等非住宅业态领域，寻求物业运营与消费服务市场机会。

此外，报告期内还发生了其他物企的对外合作。

例如万物云旗下万物安防与捷顺科技(11.890, -0.14, -1.16%)在停车场数字化运营与建设方面达成合作；招商积余(12.880, -0.01, -0.08%)旗下招商局物业与香港置地旗下物业公司合资成立新物业公司；越秀服务与百胜中国合作推动品牌餐厅的合作落地等。

物业服务行业涉及链条与产业众多，各类跨界合作也是常态。除此之外，物管企业也会存在诸多与地产系相关企业合作及合资成立公司的情况。该类型合作有部分是因合作开发项目的物业管理而进行，此外与利益相关方合资成立公司，也是物业公司获取目标项目的物业服务和运营权的常用战略。

政策方面，11月28日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监管局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》。

该通知主要是将普通住宅物业服务标准划分为五级，其中最高等级的收费标准为每平方米每月2.8元。值得注意的是，政府指导价针对的是业主大会成立前的普通住宅项目，这也并非物管费的定价上限，超出一级服务内容的经测算可对相关主管部门提出申请，此类政策的出台实际上有利于物业服务行业定价及收费的规范化。

恒大物业起诉关联方追回款项，更多应收款处理方案出炉

报告期内，恒大物业存款被质押案例有了新的进展。11月28日，恒大物业发布公告称，其全资附属公司金碧物业向中国广东省广州市中级人民法院对恒大集团等责任方提起诉讼，要求责任方偿还款项约19.96亿元及暂计利息约1.52亿元。2022年，恒大物业因其账上134亿存款被强制执行而长期停牌，存款分为三组被质押并强制执行，分别为20亿、27亿以及87亿元，本次恒大物业向恒大集团及相关责任方起诉追讨的20亿是其中的第一组存款。

物业服务企业起诉关联方追款此前也曾数次发生。例如，今年4月18日，鑫苑服务起诉鑫苑置业要求偿还相关损失共4.3亿元；5月30日，金科服务起诉金科股份(1.860, 0.01, 0.54%)要求偿还借款及利息15.32亿元。不过，由于关联方大多本身流动性紧张，部分企业甚至屡次违约处于重组边缘，即使物企诉诸法律手段想要收回欠款也存在相当大的难度。

应收款难以收回是长期困扰物业服务企业的问题。报告期内，更多物企出炉了对于应收款的处理方案。12月4日，第一服务公告将应收款向第一摩码体育文化进行转让，转让代价为501.7万元，未偿还应收款项账面净值为570.1万元，本次交易第一服务将录得约68.4万元的亏损。

根据公告，应收款的欠款方陕西卓立为独立第三方，而转让应收款的接收方第一摩码体育文化则由张鹏持股50.59%，龙晗持股13.03%；而张鹏正是第一服务的董事长兼非执行董事，龙晗也为第一服务的执行董事。不过本次公告并未说明第一服务将第三方未偿款项作为债权向管理层控股企业出售的具体动机或原因。与此同时，对于关联方的应收账款，第一服务则公告采用以资抵账的方式接收物业抵消约346.7万元。

12月6日，方圆生活服务同样公告接收方圆地产商业物业及停车位以抵消1580万应收款，以资抵账是目前物企处理积压应收款使用最为频繁，也是目前地产行情下可行性相对较强的方案，可以减轻物业企业的部分损失。

二级市场继续下行，增持回购恢复信心

收购动作上，11月29日，滨江服务发布公告，以1.26亿元的总代价从多个关联方承接1568个停车场的使用权，滨江服务于公告中表示，该集团作为为相关项目住宅业主提供持续物业管理服务的供应商，接手大规模销售期间未售出的剩余停车位使用权的转让及租赁，将更为便利。值得一提的是，今年8月16日，滨江服务也以1863.4万元收购了279个车位使用权。

除了为地产分忧的考虑外，从关联方收购停车位资产对物企而言要优于普通住宅或商铺，主要是便于对车位进行长期运营，去化也会相对容易。

12月1日，和泓服务公告以2550万元出售贵州一物业公司所持51%的股权。据悉，目标公司为和泓服务3年前以2445万元收购而来，本次出售系将其返还，目标企业截至2023年10月31日的净利润约为510万元。

和泓服务表示：“经审阅目标公司在管项目的业务及营运状况，尤其是与本集团在目标公司业务地区附近的在管项目相比，尽管积极努力收回未偿还应收账款，但其平均应收账款周期相对较长。”以此来看，应收款难以回收可能是和泓服务收购目标公司后又将其返还的主要原因之一。

回购方面，旭辉永升服务于11月22日正式开始执行了其回购计划，截至发稿，旭辉永升服务已于累计13个交易日进行回购，总回购股份数目为354.2万股，占其已发行股份（自普通决议案以来）的比例约为0.202%。

回购之外，旭辉永升服务执行董事兼总裁周洪斌于报告期内的多个交易日对公司股票进行连续增持。截至目前，周洪斌最新持股数目为5775.3万股，持股比例3.30%。频繁的回购和管理层增持也有效地稳定了旭辉永升服务的股价，其报告期累计涨幅为2.38%。

除此之外，自10月31日万物云公告披露其回购意向后，于12月11日万物云进行了首次回购，本次回购数目为20万股，耗资约492.3万元。

数据来源：Wind，观点指数整理

股价方面，报告期内物管板块继续下行，重点监测样本物管股平均跌幅达10.1%，其中金科服务（+10.29%）、万物云（+8.68%）等涨幅领先，中骏商管（-49.00%）、建业新生活（-25.38%）、宝龙商业（-22.38%）等市场表现不佳。