物业纠纷那些事（物业必读篇）

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物业管理是改善小区人居环境的内在需求，物业也是当前基层社会治理的重要参与者，具有重要的作用。作为小区中管家角色，物业却常被业主投诉不作为、服务差、收费高等问题，物业纠纷的化解也成了当前基层社会治理的难点问题。

“小物业”关乎着“大民生”，为共同做好物业纠纷源头治理与调处化解工作，引导物业公司规范服务，指导业主理性表达诉求，罗山法院特推出物业纠纷那些事（物业必读篇）。一起来了解一下相关法律规定吧！

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物业费收费依据是什么？

答：一是物业合同，包括前期物业服务合同或普通物业服务合同；二是业主管理规约。

前期物业服务合同是指在小区尚未成立业主委员会之前，由开发商与物业公司签订的合同。普通物业服务合同是指业主委员会（代表全体业主）与物业公司签订的，由全体业主承担法律后果的合同。

业主管理规约是指全体业主通过业主大会就物业的管理、使用、维护与所有关系等事项所制定的规则。

法条链接：

《民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《物业管理条例》第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

2

物业可以通过停水停电的方式来催缴物业费吗？

答：不可以。

因为物业服务合同和供水、供电合同是两类互相独立的合同。物业不是供水供电合同当事人，无权就水电相关服务进行掌控。此外，业主的水电费也并不包含于物业费中，因而欠缴物业费，不能直接影响水电的供应。正确的做法是向业主催缴并约定合理补缴期限，业主过期仍不支付的，物业公司可以提起诉讼或者申请仲裁。

法条链接：

《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

3

业主家中财物被盗，物业是否需要承担责任?

答：需要具体问题具体分析。

家中被盗，侵害业主权益的是小偷，不是物业公司。业主首先应当报警，由公安机关侦破案件，找到具体的侵权行为人。物业公司作为服务机构，提供对小区的基本安保服务义务。如果物业公司做到了合同中约定的定期巡逻等安保义务，并积极配合了公安机关的相关工作，一般情况下物业不应承担业主被盗产生的损失。如果物业存在管理过失，则可能认定物业服务存在瑕疵，从而导致物业费打折或承担补充赔偿责任等不利后果。

法条链接：

《民法典》第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

《民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《物业管理条例》第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全收到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

4

小区内公共区域的广告收益归谁所有？

答：扣除合理成本后，归业主共有。

法条链接：

《民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《民法典》第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

法官寄语

“小物业”牵动“大民生”，物业纠纷涉及面广，处理不当易引发群体性矛盾。而在日常生活中，物业公司与业主之间既是服务关系又是合作关系，物业纠纷并不是某一方的原因，物业公司与业主都要明确自身的责任和义务。

作为物业一方，应当按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范向广大业主提供物业服务。在业主遇到问题后，如果是物业职责范围内的应积极应对，如果不在物业职责范围也应耐心讲解，引导业主正确解决问题，从而避免业主与物业间的矛盾纠纷。双方要在“大事”上多沟通协商、互相解决，在“小事”上互相理解换位思考，这样才能共创和谐美好家园。