新三板、香港上市物业公司已达30家 物业上市已成为趋势

自2014年彩生活在香港成功上市，股价一路攀升后，在资本市场越来越被看好，截止目前已有30多家物业服务企业相继在新三板、香港上市，物业服务企业上市已然成为业内又一大趋势。随着资本市场深化改革的政策陆续出台，国内资本市场政策环境明显改善，为物业服务企业利用资本市场快速发展提供了巨大机遇。

 

　　引入新技术、新业态，提高服务的技术含量和产品附加值，我国物业服务企业己经开始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变。凭借高新技术对物业管理行业的优化改造，一批优秀的物业服务企业己引得资本市场的极大青睐。这批企业的成功上市，将极大地弥补其提升经营效率、转变服务模式、对外拓展规模所面临的资金短缺问题。有了资本的强大支撑，上市物业服务企业为增强品牌效益、吸引高端人才，同时为扩大市场占有率而实施的兼并收购战略就有了最有力的攻伐利器。而随着资本在行业整合中发挥的力量越来越大，物业管理行业将面临洗牌，行业集中度在物业服务企业规模化扩张的大背景下，提高已成定局。

 

 

　　○上市的诱惑

 

　　主板市场备受追捧，上市物业服务企业表现良好。

 

　　2014年6月，彩生活在港交所上市，成为中国物业管理行业资本市场第一股。2015年以来，物业服务企业在资本市场不断受到投资者的青睐，中海物业和中奥到家均先后成功在香港上市，绿城服务也已经于2016年7月在香港上市。根据2016年5月30日收盘数据，彩生活、中海物业、中奥到家三家物业服务企业的市盈率分别为27.92, 32.01和86.66，远高于香港主板的平均市盈率9。

 

　　物业服务企业登陆资本市场，在主板上市，将受到各利益相关方的关注与评价，主动或被动地提高公司规范化运作水平，利用强大的资金支持其管理项目数量和规模的扩张。从短期来看，一方面，物业服务企业公开市场交易，对于公众投资者来说，业主的质量评价、投诉建议与反馈，是决定投资者是否投资该企业并影响企业股价高低的核心因素之一；另一方面，无论是物业服务企业高层管理者还是基层业务人员，思想观念都变得更开放、更睿智，在进行规模扩张的同时也并未忽略“量与质”的辩证关系，更加重视物业服务质量，通过资本市场为业主实现资产的保值增值。从长远来看，主板上市的物业服务企业更受股民、媒体、研究机构的关注，这也有利于形成社会大众对企业业绩的市场评价机制，进一步培育和发展企业竞争力，获得更高的品牌溢价，为企业进行产业链横向与纵向延伸、完成战略布局提供资金保障。

 

　　新三板挂牌企业数量倍增，规模化发展优势明显。

 

　　作为多层次资本市场的重要组成部分，新三板己成为物业管理行业发展新阶段另一股重要的资本推动力，受到众多创新、创业型物业服务企业的持续追捧。截止2016年5月底，己有26家物业服务企业在新三板上市，多家物业服务企业也均表示出在新三板挂牌的意愿。

 

　　物业服务企业新三板上市具有多项益处。首先，在资本层面，新三板上市企业股份能在资本市场流通、套现，拓宽企业资金来源，通过定向融资能筹集大量资金，也能提高金融机构对上市企业的信心，更容易得到商业银行贷款。其次，在公司治理层面，上市企业将同时受到关联交易、同业竞争等独立性审查，税务、工商和企业管理层合法合规审查，以及现金流、收入确认研发支出等财务信息披露的审查，能够主动或被动地提高公司治理和规范化运作水平，推进业务增长。另外，于新三板上市的物业服务企业也可以在未来实现转板：通过IPO直接转板；被上市公司收购实现曲线转板；直接对接创业板。

 

　　2016年5月27日，全国股转系统(新三板)公布市场内部分层方案《全国中小企业股份转让系统挂牌公司分层管理办法(试行)》，从盈利能力、成长性和市场认可三个维度划设创新层。自2016年6月27日起，全国股转公司正式对挂牌公司实施分层管理。分层之后，对进入创新层的物业服务企业将提出更高的信息披露及规范性要求，将有效降低投资者的信息收集成本，对挂牌公司形成引导效应，为投资人遴选标的及投研决策提供更充分的信息和更大便利。

 

 

　　○资本的利好

 

　　通过彩生活、中海物业以及中奥到家主板上市的物业服务企业招股说明书，上市物业服务企业募集资金最主要的用途为收购其他物业服务企业。彩生活和中奥到家均在招股说明书中说明，将其募集到资金的60%用于收购其他物业服务管理公司。中海物业虽然是以介绍上市的方式挂牌，不涉及公开融资安排，但其在招股说明书业务战略板块提出的第一条业务即兼并收购战略:“计划拓展符合我们品牌形象和市场定位的物业发展商合作”，“在适当商机出现时，探寻在中国与其他物业管理公司合作或收购其他物业管理公司的可行性”。

 

　　再来看看绿城服务，其在招股说明书中明确，绿城服务所得款项用途除开发“智慧社区”项目及“幸福绿城”园区020平台外，最主要的用途即为收购“物业管理项目组合具有吸引力的物业服务公司”。这四家己在港上市的物业服务企业，其资金使用方式均包括收购其他物业服务企业。通过兼并收购，边际成本递减效应凸显，企业利用成本优势，可增强其抵御竞争、扩大规模的能力。募集到的资金还可提升企业管理水平，吸引并留住有才干者，对企业未来持续更好发展也有一定积极作用。

 

　　兼并收购是跨越市场准入门槛、规避开拓新市场风险、实现规模经济最有效的方式之一。中国物业管理行业发展了三十余年，现有物业服务企业十万余家，集中度仍然非常低。2012年后物业服务企业开始大规模地兼并收购，以扩大业务规模，做大做强。目前物业服务企业主要通过以下三种方式实现兼并收购:第一，收购国内外另一个地区的企业，成功进入新市场，将跨地域管理的经营风险降至最低，并获得先进的物业管理经验，提升本企业核心竞争力，夯实行业地位；第二，输出服务平台，发挥协同作用，规避企业直接并购中可能出现的企业文化及人力资源难以整合的问题。通过兼并收购，物业服务企业可快速实现规模增长、优化地域及项目布局，获得高端物业管理经验，为企业的长远发展打下基础。（文章来源于2016中国物业服务百强企业研究报告，有改动）