碧桂园物业为何选择在A股上市

公开资料显示，包括绿城服务、中海物业、彩生活等从房企内部剥离出来物业公司上市地点都为港交所。这一次杨惠妍却试图带领碧桂园物业敲开A股市场的大门，碧桂园物业在上市地点的选择上是如何考虑的。

 

　　法治周末记者 肖莎

 

　　碧桂园集团女掌门杨惠妍在为这家千亿军团的公司，寻求新的利润增长点。

 

　　不久前，中国证监会官网公布了广东碧桂园物业服务股份有限公司(以下简称“碧桂园物业”)的招股说明书。去年8月，碧桂园集团相关负责人曾在接受法治周末记者采访时就表示，集团考虑把物业分拆上市。一年后，这一计划有了实质性进展，且碧桂园物业的上市目的地是A股。

 

　　“在这一年中，碧桂园物业根据国内监管层及政策的相关要求，进行了股份制改组和上市前的辅导工作，在保证公司独立性的同时，进一步完善公司治理。”碧桂园集团物业相关负责人告诉法治周末记者。

 

　　根据碧桂园物业的招股说明书，截至2016年6月30日，公司实际控制人为杨惠妍。

 

　　公开资料显示，包括绿城服务、中海物业、彩生活等从房企内部剥离出来物业公司上市地点都为港交所。这一次杨惠妍却试图带领碧桂园物业敲开A股市场的大门，碧桂园物业在上市地点的选择上是如何考虑的？

 

　　对此问题，碧桂园集团物业相关负责人在回复法治周末记者采访时表示，目前无论从业务规模、经营情况还是规范运作情况均符合A股IPO标准。公司业务集中于国内，且公司坚定看好国内资本市场的发展前景，选择在A股上市符合公司的长期发展战略目标。

 

　　从证监会9月22日披露的信息来看，碧桂园物业的审核状态是“已受理”。

 

　　据《中国证监会发行监管部首次公开发行股票审核工作流程》，首次公开发行股票的审核工作流程分为受理、反馈会、见面会、预先披露更新、初审会、发审会、封卷、会后事项、核准发行九个环节。碧桂园物业接下来还有很长的路要走。

 

　　高度依赖母公司

 

　　根据碧桂园物业公布的招股说明书，碧桂园集团是碧桂园物业极为重要的客户。

 

　　“截至2016年3月31日，公司的收费管理面积为7693.95万平方米，其中由碧桂园集团开发的物业的收费管理面积为7472.91万平方米，占总收费管理面积的97.13%。”招股说明书透露。

 

　　法治周末记者对比花样年、绿城服务等已经上市的物业企业，碧桂园物业来源于母公司的业务比例相对较高。

 

　　以绿城服务为例，该公司2016年年中报告显示，其2016年7月12日刚刚上市，报告期内，按金额算，母公司绿城中国控股有限公司(以下简称绿城控股)占绿城服务收入的比重进一步下降，从2015年底的7.7%下降到期内的4.6%。

 

　　碧桂园物业自身在招股说明书中也坦陈，公司管理的物业来源集中，如果碧桂园集团的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响公司管理物业规模的扩张速度。

 

　　证券市场周刊(红周刊)此前曾报道称，对于碧桂园物业而言，如果在受理过程中公司依然摆脱不了关联交易占比过重和资金占用问题，则企业上市之路将会异常艰难。

 

　　记者向碧桂园集团发去采访提纲，询问其如何看待证券市场周刊(红周刊)报道的这一内容，又将如何解决关联交易的问题。

 

　　碧桂园集团物业相关负责人表示，碧桂园物业具备独立完善的业务体系以及财务体系，公司不仅对关联方房地产开发企业提供上述服务，也对第三方房地产开发企业提供相关服务；公司与关联方所产生的关联交易价格均为市场公允价格。

 

　　“目前国内排名靠前的物业管理企业大多具有关联方房地产开发集团背景，这是行业发展使然。我司通过正常的招投标程序承接关联方房地产开发企业所开发项目的物业管理服务。另外，公司也一直在努力拓展第三方物业。”碧桂园集团物业相关负责人补充道。

 

　　克而瑞分析师朱一鸣对法治周末记者表示，他并不认为大型房企旗下的物业公司收入高度依赖母公司是优势而不是问题。

 

　　“项目多、自有物业规模大，是碧桂园物业、中海物业等龙头物业的主要优势，但由于品牌不如绿城服务出色，这些物业企业管理的其他社区比例小于绿城服务。而且若碧桂园物业缺乏自有物业数量，通过并购的方式扩大规模，反而容易增加成本，或出现磨合问题。”朱一鸣给出了自己的理由。

 

　　物业公司市场拓展有难度

 

　　法治周末记者在碧桂园物业的招股说明书中看到，募集资金的一半是计划用于市场拓展。

 

　　“在上市之前的这段时间内，碧桂园物业可能也会尽量解决关联交易的问题。”相关机构研究总监蒋云峰对法治周末记者说。

 

　　记者在碧桂园物业的官方微信订阅号也看到，订阅号的右下角有一个栏目叫做“拓展合作”，碧桂园物业称愿意携手更多住宅地产商和物业公司、政府及各类企业合作，输出碧桂园的管理模式和服务体系。

 

　　“但值得碧桂园物业注意的是，找到好的可以收购或者合作的项目并非易事。”蒋云峰提醒道。

 

　　蒋云峰告诉记者，因为物业服务分为硬件和软件，一个项目本身如果本身硬件资质不好，比如园林设计不好或管道铺设有问题，那么物业公司进去之后很难改变，而软件即服务本身的水平再高，也不能解决硬件的短板。

 

　　“之前行业内也有公司想要收购一些物业项目，做上市，希望找我们帮忙。这家公司的思路其实和彩生活很像，而且动作比彩生活还早，就是希望靠收购扩大规模。但是由于好的、中高端的项目很难找，最终这家公司的上市计划也就搁浅了。”蒋云峰说。

 

　　法治周末记者向碧桂园集团发去采访提纲，希望了解碧桂园物业在寻求合作对象时会有怎样的标准。碧桂园集团物业相关负责人并未谈及相关的标准，只是表示，公司一直在努力拓展第三方物业，并已取得一定的成绩。

 

　　新业务利润前景是否可期

 

　　“公司一方面积极拓展与接管非碧桂园集团开发的物业，另一方面积极推进社区增值服务，以增加营业收入和营业利润。”在碧桂园物业的招股说明书中，记者看到了这样的表述。

 

　　公开资料显示，碧桂园物业的业务分为三部分，物业管理、社区增值服务和协销服务。

 

　　据招股说明书透露，在碧桂园物业目前已开展的社区增值服务中，房产中介业务为重要组成部分。公司从2014年12月31日开始从事房产中介服务，主要就物业管理项目和物业顾问项目内的物业提供房屋租赁和二手房交易的中介服务。

 

　　“报告期内，公司房产中介业务呈现快速增长态势，2014年度、2015年度和2016年1至3月，公司实现房产中介收入分别为66.46万元、2949.28万元和1021.21万元。公司社区增值服务收入分别为3945.32万元、6642.06万元、12232.19万元和3446.05万元，近三年复合增长率达76.08%。”招股说明书披露了这样一组数据。

 

　　虽然增长率较高，但是社区增值服务目前在碧桂园物业的大盘子里占比还很低。2014年度、2015 年度和2016年1至3月，碧桂园物业的营业收入为120723.71万元、167246.44万元、53668.5万元。

 

　　而且在链家、我爱我家、中原地产等房地产中介服务已经相对成熟的情况下，碧桂园物业的中介服务到底具有多大优势和发展前景？新业务的探索能否成为碧桂园物业的新的增长点？

 

　　记者亦就此问题采访碧桂园集团，该集团物业相关负责人表示，公司服务的业主群体较大，具有一定的客户基础，碧桂园物业愿意提供多方面的优质服务来满足业主房产中介服务的个性化需求。

 

　　关于社区增值服务和协销服务收入占比较低的情况，碧桂园集团物业相关负责人称，物业管理服务是公司乃至整个物业服务行业的传统服务，势必在公司的收入构成中占比较大。社区增值服务等创新业务尽管目前的占比依然较低，但增长速度较快，在未来的发展过程中，碧桂园物业将在保持物业管理服务规模的水平的情况下，加大对社区增值服务和协销服务的投入。

 

　　房企缘何热衷将物业独立上市

 

　　从2014年以来，越来越多的房企计划将旗下物业板块分拆上市。

 

　　蒋云峰告诉记者，中国物业管理协会评出的2016中国物业服务百强企业中，前10名的物业企业有6家企业已上市或计划上市。

 

　　房企为何热衷于做这项事情？

 

　　蒋云峰认为，上市可以带来的好处很多，一是可以提升规模，二是可以升级服务手段，提升服务水平。

 

　　“通过上市获取资金以后，物业还可以通过技术，来提升服务效率，降低人力成本。”蒋云峰在接受法治周末记者采访时提到了彩生活，他说彩生活在上市融资后，通过技术手段，实现在总公司可以看到任一服务项目的关键节点的现实状况，这就节省了很多人力。

 

　　此外，蒋云峰认为，上市对于一些物业企业而言，也是很迫切的事情。

 

　　“收购是物业企业扩大规模的重要方法，收购需要资金；物业都在做社区增值服务，做O2O，开发自己的APP，但是行业里有个测算数据，就是社区O2O想要找到一个付费客户，平均成本在几十元。而且无论客户最终在APP上花多少钱，开拓一个付费客户的成本都是差不多的。”蒋云峰告诉记者，这也就意味着，社区O2O业务要想迅速获取流量，必须靠烧钱，而上市融资就显得更迫切。