江西省发展改革委公开征求《关于完善物业服务价格形成机制的通知（征求意见稿）》意见的公告
安然/2021-08-07/动态/发布:物业头条网
为进一步完善物业服务价格形成机制，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）、《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），结合我省实际，我委会同省住房和城乡建设厅、省市场监管局研究起草了《关于完善物业服务价格形成机制的通知（征求意见稿）》。现公开征求社会意见。社会各界人士和有关单位可在2021年8月20日前，将意见建议通过电话、传真或电子邮件方式反馈至省发展改革委价格管理处。为方便联系，反馈意见时敬请预留联系方式。
联 系 人：省发展改革委 黄嵩；
联系方式：0791-88915178，88915314（传真）；
邮 箱：jxfgwsjc@163.ex1.http.80.ipv6.jiangxi.gov.cn。
联系地址：江西省南昌市红谷滩区卧龙路999号省行政中心西5栋408室，邮编：330036。
关于完善物业服务价格形成机制的通知
（征求意见稿）
为进一步完善物业服务价格形成机制，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）、《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），结合我省实际，现就有关事项通知如下：
一、物业服务价格范围
物业服务价格，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用，包括物业公共服务价格、停车服务价格和其他服务价格。
（一）物业公共服务价格，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。
（二）停车服务价格，是指物业服务企业接受委托，按照停车服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。
（三）其他服务价格，是指物业管理区域内除物业公共服务、停车服务外，物业服务企业向业主、物业使用人提供服务收取的费用。
二、物业服务定价机制
区分不同物业的性质和特点，物业服务价格实行政府指导价和市场调节价。
（一）保障性住房的物业公共服务价格实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定当地的基准价与浮动幅度，指导业主、物业使用人与物业服务企业制定具体价格。
（二）其他物业的物业公共服务价格实行市场调节价，由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量等因素在物业服务合同中约定。
（三）住宅小区（居住社区）和其他物业管理区域停车服务价格实行市场调节价，具体价格由业主、物业使用人与物业服务企业按照停车服务合同约定。
（四）物业其他服务价格实行市场调节价，具体服务价格由由业主、物业使用人与物业服务企业通过合同或其他方式约定。
三、物业服务定价程序
（一）制定或调整保障性住房的物业公共服务价格，各地应当按《政府制定价格行为规则》（2017年国家发展改革委令第7号）规定，严格履行价格调查、成本监审或者调查、听取社会意见、合法性审查、集体审议、作出制定或调整价格的决定等程序；应当每三年对基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时动态调整。
（二）实行市场调节价的物业服务价格，通过市场竞争形成，应当遵循合理、公开、公平以及价格与服务水平相适应的原则，应当履行以下程序：
1.成本测算。对物业服务项目人员工资福利、管理服务费用、法定税费以及合理利润等进行研究测算，确定项目物业服务成本。应当由住宅专项维修资金支出的费用，不得计入物业服务成本。物业行业协会发布了物业服务成本信息和计价规则的，从其规定。
2.价格测算。物业管理行政主管部门公布了物业服务等级标准的，应当对照等级标准测算具体项目的物业服务价格。当地价格主管部门公布了物业服务费参考价格的，具体物业服务价格应当不超过参考价格上限。
3.前期物业服务价格确定。开发建设单位在申请办理房屋预售许可证前，应与依法选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。住宅项目的开发建设单位应当通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业，确定前期物业服务价格；投标人少于三个或者规模较小的，经物业所在市、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用合同方式选聘物业服务企业，确定物业服务价格。前期物业服务合同自签订之日起三十日内报所在地物业管理行政主管部门、价格主管部门和市场监管部门备案。
4.物业服务价格调整。业主大会成立前，物业服务价格因服务成本变化需要调整的，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总户数半数以上的业主同意并形成业主共同决定，与代行业主委员会职责的居委会（村委会）签订补充合同调整价格。业主大会成立后，物业服务价格由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定调整。
5.信息公示。物业服务企业应当按照价格主管部门和市场监管部门的规定，将服务事项、服务标准、服务价格等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。
四、物业服务计价方式
（一）物业公共服务可以采取包干制或者酬金制等计价方式，具体由物业服务合同约定。物业服务企业对同一物业管理区域内同一类型的物业服务，应按统一标准计价。
1.物业公共服务费用按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计价面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费用，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。
2.业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费用从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。
3.在双方自愿的基础上，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。
（二）停车服务费用由物业服务企业根据物业服务合同约定收取。对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆，物业服务企业不得收取任何费用。为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，以及根据合同约定允许其他外来车辆进入物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交停车服务费用。
（三）其他服务费用由物业服务企业根据合同或其他约定收取。
1.物业服务企业可以与业主约定装修履约保证金。装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏，或已自行修复且无违约责任的，经双方确认后，物业服务企业应在10日内全额退还装修履约保证金。业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或者其他专业企业清运、处置，并承担清运和处置费用。
2.二次供水费用按省住房城乡建设厅等六部门《关于进一步加强城市二次供水设施建设管理确保水质安全的通知》（赣建城〔2020〕55号）有关规定执行，已通过城市供水价格疏导的，物业服务价格不得包含二次供水费用。
五、加强行业规范与监督管理
（一）物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量和服务价格质价相符，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行核实、审计的，物业服务企业应当予以配合。
（二）业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。
（三）物业行业协会应当监测并定期发布物业服务成本信息和计价规则，供业主、物业使用人和物业服务企业协商物业费时参考。
（四）物业管理行政主管部门应当加强物业服务企业监管，加快建立物业服务企业信用管理制度和红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境；加快建立并推进物业服务标准建设，制定并公布物业服务等级标准；加快建立物业服务纠纷调处机制，协调业主、物业使用人与物业服务企业的关系。
（五）价格主管部门可以会同物业管理行政主管部门建立物业服务收费成本调查机制，依据物业服务等级标准制定当地物业服务费参考价格，并向社会公布。
（六）市场监管部门应当依法查处物业服务企业不执行政府指导价、不按规定明码标价等价格违法行为；应当会同价格主管部门、物业管理行政主管部门加强对物业服务价格行为的监管，指导物业服务企业规范价格行为。
本通知自发布之日起执行。凡此前规定与本通知不相符的，以本通知为准。
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