强者恒强,品牌争艳——2021物业管理发展趋势

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2021-04-13 11:18

物业头条讯:

在行业规模增速放缓的当下,寻找第二增长曲线成为房企的必选项,尤其是“三道红线”重压之下,房企纷纷布局新赛道,比如物业管理。近年来,物业管理行业正从三五年前的“边缘”角色,逐渐演变为新赛道的亮眼主角。

过去的2020年,共有18家物业服务企业登陆资本市场,超过过往任何一年,在新年伊始,又有3家企业成功上市,截至目前,上市企业总量达到45家,另有6家企业在上市递表排队中。2021年,物业管理行业将进入收并购高峰期。

除了资本市场,物业管理行业正在发生更明显的变化,在政策利好下,生活服务领域重燃“战火”,多家企业推出如“塘鹅”“有瓦”“朴邻”等增值服务品牌,市场正在发生裂变。

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生活服务空间或近2万亿

当前,物业管理的边界进一步“模糊”,传统的认知共识正在被颠覆。特别是2021年1月,住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式。“物业服务+生活服务”的想象空间进一步被打开。未来行业可能容纳的细分赛道会继续增加,行业的市场空间将获得更大量级的扩容。

物业服务企业正在加速渗透入生活服务领域。根据国家统计局数据,2020年全国居民社会消费品零售总额达39万亿元,若由物业服务企业提供的生活服务能够达到5%,该市场容量将高达1.95万亿元。

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预计超30家物业服务企业在管面积规模过亿

克而瑞物管数据显示,2020年已经有25家物业服务企业合约规模过亿,20家物业服务企业在管规模过亿,在管规模TOP30门槛值已经高达5839万平方米。

预计2021年在管规模过亿企业有望超30家。一方面,物业百强企业管理规模仅占约32%,与房企百强61.5%的份额占比,还有很大的发展空间;另一方面,大量企业规模增速不减,特别是处于追赶状态的第二梯队企业,规模增速大多保持在40%以上。

从管理规模量级来看,不少明星企业,如世茂服务、旭辉永升服务、建业新生活、蓝光嘉宝服务,都从过往的几千万方迅速破亿,实现了跨越式的增长。

由于新冠肺炎疫情的影响,部分企业重新洗牌,大型全国品牌企业和区域品牌企业将成为最大受益者,基于品牌积累,品牌企业在存量市场和增量市场中均将继续扩大领先优势,龙头企业规模有望继续保持高速增长。以在管规模口径计,预计行业第一在管规模有望超7亿平方米,TOP5门槛有望突破4.5亿平方米。

此外,传统非市场化物业服务企业已经加速下场“抢地”,如恒大物业称2021年将以每月3000万平方米在管规模的速度增长,基于此,恒大物业2021在管规模将超六亿平方米。

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整合、联合上市或成趋势

物业服务企业上市门槛正在增高,小企业上市难度增加。2020年11月26日,港交所计划提高上市门槛,根据方案一,最低上市门槛由过去的最近一个财政年度由2000万港元增至5000万港元,前两个财政年度则由3000万港元增至7500万港元。

在同等利润水平上,拟上市物业服务企业在管规模大多需要超过2000万平方米,根据克而瑞物管发布的2020年物业服务企业在管规模榜,需要达到TOP80左右的水平,假设企业收入全部来自于物业管理收入,母公司不进行其他输入,现有约有二成百强旗下物业服务企业规模或不能满足最低门槛。

2020年4月,世茂服务已经收购了福晟物业51%的股权,2021年1月初,旭辉永升服务收购彰泰物业65%股权,究其背后是与其母公司的发展情况紧密相关。房企运作出现问题,彼此之间进行合作,进而带动了旗下物业服务企业之间的收购。

实际上,在未进行市场化发展的情况下,大部分TOP50~TOP100房企旗下物业服务企业体量很小,母公司支持力度带来成长性不够,缺乏市场化发展历练,其企业自身竞争能力也存在限制。若母公司对物业板块支持不足或面临困局有心无力时,可能会选择和优质公司绑定,共同上市,带来企业的品牌提升的同时,也保障了企业股东的未来收益。

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社区更换物业服务企业频率将变高

对于物业服务企业而言,业主对社区管理的参与度在提升,更换物业公司的难度在下降。这对企业是机遇又是挑战。

一方面,疫情全面彰显了物业服务在日常生活中的重要性,提升了业主对好的物业服务的需求度。另一方面,自2020年以来,政府也频出政策,进一步推进了业主对物业管理规范的认知。

根据2020 克而瑞物业服务消费意愿调研,疫情之后,1/3的小区正在考虑更换物业公司。在物业服务发展较成熟的地区,业主委员会成立的越来越多,酬金制的收费方式也越来越受欢迎。

另一方面,2021年开始实施的《民法典》,包括近期发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》对更换物业服务企业做出了规定,相对之前,降低业主更换物业服务企业的难度。

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2021年将成物企品牌体系化“元年”

随着业主维权意识的增强和法律法规的清晰,品牌在提升服务满意度、放大服务价值上的作用将会持续增大。

2021年,物业服务企业只有深刻研究业主需求,提供可以引发共鸣的服务,系统化构建品牌,才能实现品牌价值的有效传递,发挥品牌的真正作用。

头部企业的动作是行业发展的风向标。以万物云、碧桂园服务等为代表的企业,在非住业态及多元业务发展不断成熟的背景下,重新提出新的企业定位,以适应企业的长期发展空间。在对新品牌的阐释中,许多物业服务企业都提到了“延伸”的概念。例如“万科物业”更名“万物云”,改名举措也彰显了万物云未来的发展定位。

另外,中国物业管理协会定义2021年为行业的“品牌建设年”,中国物业管理协会将在2021年统筹行业品牌建设,大力实施行业品牌提升行动,可见品牌建设已是大势所趋。

抗击疫情的过程中,全国20多万家物企、1000多万物业人员共同抗疫,成为2020年行业一抹非常浓重的亮色。2021年,物业服务企业日益“出圈”,纵向服务挖潜将成为行业蓝海,此外,品牌建设也将成为行业一大重要趋势。

作者系易居集团CEO

来源:《城市开发》2021年第2期

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