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解决难点堵点,提高基层治理效能

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2021-02-22 10:39

物业头条讯:

新修订的《青岛市物业管理条例》经省人大常委会通过将于今年5月1日起施行。随着新版物管条例的落地,以往存在于业主与物业之间的不少难点堵点将得以化解。

记者了解到,此次《条例》修订时在借鉴北京市、深圳市物业管理立法相关内容的同时,也增加了较多“青岛元素”和“创新模式”,比如建立健全党组织领导下的物业管理党建机制,构建互联网管理方式,规范业主大会召开和业主委员会选举、换届,对业主大会编配统一社会信用代码证等。

规避前期物业管理的“潜在风险”

《条例》中提到,应当将物业管理纳入社区建设和社会治理体系。在业内专家看来,这是一个颇具特色的亮点,从加强社区治理入手,发挥党建引领作用,符合新时代要求。其中提到,要积极探索党建引领社区治理的有效路径,把党的政治和组织优势转化为基层治理优势,明确构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系;社区党组织有权推荐业委会候选人,通过法定程序担任业委会委员。

此外,在实际生活中,有大量物业服务公司选择在小区建设初期就和开发商签订物业服务合同,以期能在该合同到期后继续和业主们续签物业服务合同,但是这类前期物业服务合同的实践需要注意大量潜在问题,此次《条例》对前期物业的规定也进行明确。其中提到,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式,选聘物业服务企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的区市物业主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。前期物业管理期间未成立业主委员会的,共有部分经营收益可以由前期物业服务企业代为收取并公示。

首次业主大会召开条件更宽松

业主作为房屋所有权人,是物业管理活动的核心主体,业主通过业主大会行使权利是实现业主自治最主要的方式之一。但在实际生活中,首次业主大会往往很难启动。

针对这一“堵点”,《条例》对业主大会筹备组的成立条件、人员组成、解散情形等予以进一步细化,并结合各方提出的建设单位、前期物业服务企业无故缺席,致使业主大会成立存在瑕疵的问题,规定建设单位或者前期物业服务企业无法参加或者拒不参加的,不影响筹备组成立。

针对召开首次业主大会的条件,《条例》中第二十一条规定,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的;已交付业主的人数占比百分之五十以上的;自首套物业交付业主之日起满二年且已交付业主的人数占比百分之二十五以上的。

由此可见,与此前版本相比,新修订《条例》不仅增加了业主入住面积比例一项,而且还降低了入住时间满两年业主的户数比例,由原来的百分之三十降低了5个点。

业主委员会有了“身份证”

长期以来,因为没有合法身份,业主委员会运作起来一直很尴尬。严格说来,由于业主大会不作组织登记,无法开立账户,共有收益只能交由物业服务企业代管或者存入业主委员会成员个人账户,容易导致共有收益账目不清、资金挪用等问题。

如今,《条例》则明确赋予了业主委员会合法“身份”。

在第二十六条中规定,业主大会成立后,业主委员会可以向物业所在地的区市物业主管部门申请业主大会统一社会信用代码。区市物业主管部门应当按照国家有关规定,发放统一社会信用代码证书。业主大会凭社会信用代码证书以及其他规定材料可以开设银行账户。

有了统一社会信用代码证书的“业委会”,不仅可以有效解决共有资金管理、主体责任承担等物业管理矛盾焦点问题,还可以更好地发挥业主同物业公司之间桥梁的作用。

规范业主委员会和物业企业行为

物业管理中,业主委员会及其成员侵害业主权益的情形频繁发生,是当前物业管理矛盾和纠纷的焦点之一。根据各方意见,《条例》增加了业主委员会相关规定,包括业主委员会职责及应当公布的事项、业主委员会及其成员禁止行为、成员职务终止情形、业主委员会换届程序、新旧业主委员会工作交接等。

不仅如此,《条例》还规范了物业企业和员工的行为。规定物业服务人及其工作人员不得挪用、侵占共有部分经营收益等共有资金;擅自改变物业服务用房等共有物业用途;违规泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;其他违反相关规定、损害业主利益的行为。

近年来,物业公司的公示问题也一直备受关注。此次《条例》明确要求物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏。除了要求公示物业企业自身的信息以及服务内容、标准和收费标准方式外,还增加以下内容:电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;物业服务合同履行情况;业主共有部分经营收益代管情况。

“小物业”牵动“大民生”。业内人士普遍认为,《条例》的出台是完善我市物业管理法律体系的第一步,也是最重要的一步。但单有《条例》还远远不够,还需要加强配套制度建设,用解决问题倒逼落实。

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