中国物业管理行业2021上半年总结与下半年展望

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2021-12-15 10:44

物业头条讯:

时光如白驹过隙,倏忽而过。转眼间暑气渐盛的六月已经过去,我们已迎来2021年的下半年。回首上半年,国家发展规划以及相关政策文件明确了物业管理行业未来的发展方向,为行业的快速增长和规范发展创造了空前的有利条件。上半年,物业服务企业前行的步伐依然铿锵有力,资本市场上又有企业陆续登上舞台,更多企业即将开启资本新征程,迎来前所未有的发展机遇;上半年,在智能化和增值服务建设道路上,企业亦更加理性、坚定和深入;越来越多企业积极出圈城市服务,迈向广袤的星辰大海。在黄金十年的起点上,物业服务企业正从容书写着绚丽的华章。

政策篇

随着物业管理行业社会地位的日益提升,2021年上半年,国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进行业发展。年初,住建部联合十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》后,各省市地方政府陆续出台物业管理新政,在细则上落实中央的政策导向,从中央到地方已经达成支持和鼓励物业管理行业发展的共识。2021年5月28日国家商务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中也明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸,推动“物业服务+生活服务”,并明确提出在金融、税费上给予优惠政策。

一、规范物业费标准、业委会权责、党建引领等内容

基础物业服务领域,各地规范性政策陆续出台,为物业服务企业创造了更好的发展环境,也为更多企业指明了未来一段时间的发展方向。同时,2021年各地新出台的物业相关政策里,均有将发挥党建引领,创新基层治理模式内容列入其中,体现出国家积极引导构建党建引领、社区多方共治的基层社区治理新局面。

表:2021上半年物业管理行业部分规范政策

二、鼓励物业服务企业开展智慧化服务、多元增值业务

2021上半年国家出台了一系列鼓励性政策支持和促进物业管理行业发展。相关部门政策加大对社区养老、智慧化服务等方面的支持力度;“十四五”规划纲要中六处提及“物业”,物业管理行业在国家发展战略中的地位受到空前重视。

表:2021上半年物业管理行业部分鼓励政策

三、老旧改政策稳步推进,持续释放想象空间

老旧小区改造作为社区治理的重要一环,是国家层面推动的社会改造工程,近年来被提升到了非常重要的高度。2021年“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动,加强城镇老旧小区改造和社区建设,提高城市治理水平”,同时,2021年的政府工作报告中将当年改造任务进一步增加至5.3万个。老旧小区的治理难题,是社会综合治理的“短板”之一。国家鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与。

表:2021年上半年部分老旧改相关政策

市场篇

一、规模主旋律下,扩张方式多样化

2021年上半年,扩规模仍是物业服务企业发展的核心战略。诸多企业特别是大型企业纷纷开始制定并公布管理规模的增长目标,例如恒大物业2021年初就制定了每月外拓面积不低于3000万平方米的年度目标,合景悠活表示在2021年规模将达到2亿平方米,未来3年在管面积预计增长10倍。上半年,物业服务企业除主要依靠三种手段扩张规模之外,同时加强了对于多业态、城市服务的进军和拓展,不同企业对各类扩张手段的倚重不同。

三种主要扩规模手段:

借助关联地产公司,持续稳定增加合约与管理面积,是最具确定性的扩规模手段,但随着近年来国家相关政策的变化,开发力度受到影响,能够为规模提供的增长边际贡献不断降低;

通过第三方市场化拓展,凭借自身专业能力,增加项目中标率;

依托收并购增加规模,对于具有充裕资金的物业服务企业来说,是较为理想的扩张方式,既有利于短时间提升规模,发挥规模效应,减少新建团队的成本,也有利于快速切入新赛道,拓展新业态。

1. 多元并购加快企业高质量扩张

并购优质标的已成为物业服务企业扩张突围的有效手段,不仅能快速、有效提升管理规模,还能丰富管理业态、补足区域竞争短板,多维度优化战略布局,推动高质量规模化发展。2021年上半年,尽管有部分上市公司下调了上市所得款项用途中用于并购的比例,但并购依然是多数物业服务企业热门的扩规模选择。

表:2021年上半年部分企业上市所得款项用途中并购比例调整情况

2021年上半年,据不完全统计,物业服务企业发生并购案例超40宗,且呈现出两大特点:其一,已不再局限于传统的住宅、商业物业业务,而呈现出更多的业务外延趋势,尤其是环卫业务和公共服务业务,成为物业服务企业竞相并购的热门标的;其二,上半年并购不仅仅从面积增加的角度出发,还注重各业务间的良性互补,最大程度地发挥协同效应。

表:2021年上半年部分物业服务企业收并购情况

大规模的收并购也给物业服务企业带来了新的挑战,新获得的管理面积里客户忠诚度较低,特别是在初期的磨合阶段,需要付出更多成本;同时,尽管节省了市场化外拓和组建新团队的成本,如何快速整合新收购项目的原有业务团队,使其融入公司管理网络,提升管理效率也成为了物业服务企业需要考虑的新课题。

2. 第三方项目外拓成重要扩张方式,非住宅项目潜力大

除收并购手段外,物业服务企业还通过及时掌握市场公开信息,寻求合作机会等方式,以优质的服务及专业高效的管理模式,赢得招标方青睐,全面提升外拓比例。2021年上半年,物业百强企业签约中标项目中,约43%是住宅物业项目,其余57%为办公物业、公众物业、学校物业、园区物业等,且办公物业与公众物业项目居多。

图:2021年上半年百强企业签约中标项目构成情况(不完全统计)

如旭辉永升服务上半年发力学校物业,在华东、华中区域承接多个学校物业项目。明德集团相继中标中国政法大学、中央民族大学、云南财经职业学院、哈尔滨广厦学院、莱州市第十三中学、海军航空学院、枣庄市妇幼保健院等多个项目,持续深耕高校后勤的同时,强化全业态布局。新力服务深拓非住宅物业服务领域,上半年在办公物业、旅游物业、公众物业、产业园、学校等业态领域竞获多个项目,不断巩固非住宅物业领先优势。

值得注意的是,各类扩规模方式并非完全分离的,物业服务企业常将依托兄弟开发公司与项目外拓结合在一起,如在关联方支持的项目附近,利用高密度的成本优势和区域影响力辐射第三方市场化外拓;或通过收购专业服务机构业务,如电梯、传媒、保险、安防等业务,实现业务互补,增强市场化外拓时的竞标能力。

3.服务边界拓宽,城市服务迈向纵深,打造差异化竞争

城市服务市场作为未来的蓝海,吸引众多优秀物业服务企业角逐。目前,城市服务的主要服务内容包括市政园林、城乡环卫、市政设施管护、环境治理、老旧小区改造、后勤服务等。多数物业服务企业主要通过环卫业务切入城市服务领域,在切入方式上也主要通过并购或与地方政府达成战略合作等形式,探索城市服务蓝海。

表:2021上半年部分物业服务企业并购环卫公司案例

2021年上半年,部分物业服务企业在城市服务领域的探索更加深入,逐渐开始从城市基础养护(如市政环卫、园林绿化等)进阶为城市综合治理与运营,进而智慧城市一体化运营,充分体现了物业服务企业在城市服务领域的纵深挺进。如保利物业2020年首次进驻姚庄镇时,服务内容主要是协助政府进行市容市貌辅助管理和交通综合管理;2021年3月,与姚庄镇人民政府签订战略合作协议,将合作内容延伸至实施镇域网格化基础治理、一体化市政服务、一站式城镇焕新、智慧化民生配套以及产业赋能等。

表:2021上半年部分物业服务企业城市服务项目签约情况

二、挖掘业主深层次需求,布局“贴心”、“贴身”增值服务

2021年上半年,物业服务企业积极围绕社区资源和业主资产,不断开展新的增值服务业务,拓宽服务边界和业务领域,同时不断深化社区服务体系,从需求、产品、渠道等多维度推进,开发适合业主的增值服务产品,促成社区生活服务收入的高质量快速增长。

表:2021年上半年部分物业服务企业多种经营业务拓展情况

资本篇

一、物业服务企业上市热潮延续

自2019年起,物业服务企业就开启了密集上市的节奏,2019年12家公司上市,2020年18家企业成功上市,2021年上半年又添四家。截至2021年6月30日,共有46家物业服务企业上市,其中香港主板42家,A股4家,上市热潮空前。此外,还有大量企业已经或准备启动上市进程,截至2021年6月30日,共有28家物业服务企业向港交所申报交表。

图:2014年以来物业服务企业在A股和港股上市情况

二、板块市值破万亿,平均市盈率34倍

截至2021年6月30日,46家上市公司的总市值突破万亿元。港股市场市值千亿元企业共2家,100-1000亿元企业共13家,50-100亿元的企业有9家,50亿元以下的企业共22家;市值最高的碧桂园服务达2250.34亿元。港股物业板块平均市盈率为34倍,碧桂园服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务、金科服务等市盈率均在60倍以上。

图:总市值50亿元以上物业服务企业市值市盈率情况(截至6月30日)

2021年1月1日至2020年6月30日期间,市值过50亿元的24家上市物业服务企业中有20家公司股价涨幅超过大盘指数,且涨幅均为正。滨江服务、世茂服务和中海物业等涨幅均超过100%,其中,滨江服务涨幅133%,世茂服务涨幅122%,中海物业涨幅达103%。

图:2021年初至6月30日总市值50亿元以上企业市值涨跌幅情况

三、上半年融资额超260亿港元

2021年上半年,共有4家物业服务企业完成IPO,累计募资净额近40亿港元;部分上市企业从年初便陆续启动配股、发行中期票据、可换股债券等,截至6月30日,上市企业再融资共募集资金净额超220亿港元,主要用于投资、收并购扩规模、布局增值服务和一般营运资金等。

表:2021上半年部分物业服务企业上市后再融资情况

四、物业板块分化渐凸显,竞争趋于激烈,需树立危机意识

物业板块上市公司竞争格局不断演变进化,逐渐形成了三类梯队,昭示着行业正面临着分化,未来整合或将加剧。

图:2020年年底物业上市公司(剔除商写类)规模、经营效率和市值情况

上图表明,从规模(在管面积)和效率(每平净利润)的角度切入,物业赛道已分化为三大区间(图中气泡表示总市值,总市值越大,气泡越大)。

A区间的碧桂园服务和恒大物业在扩大规模的同时保持了较高水平的运营效率,位居第一梯队,虹吸行业人才和资本,故而市场也给予它们较高的估值,同时,头部企业也面临着前所未有的全新挑战,正如碧桂园服务首席战略官徐彬淮总所提到的,企业正在穿越尚未有人涉足过的“无人区”。

位于C区间的企业,在管理面积和运营效率方面均急待改进,需要建立起较强的危机意识。他们有两个选择:1)在这个体量上做小而美的品牌和服务,把盈利能力提升到极致;2)突围进入B区间的第二梯队,要么通过扩规模形成更大合力,要么通过降本增效,增加单位利润和业主对服务需求的粘性。

B区间:在中间地带的物业服务企业,竞争较激烈,要么加速奔跑,要么被竞争对手蚕食,不进则退,特别是经营效率位于行业平均水平上下的企业,如出现发展战略方面的失误,极易陷入规模越高、效率越低的“叫好不叫座”的局面。

品质篇

一、科技赋能、智慧驱动,加速夯实服务品质

从长远发展角度来看,物业服务企业大力推进科技投入和建设,是实现可持续发展的战略性举措。2021上半年,各大物业服务企业陆续推出、升级全新的智慧物业管理系统,推行集成物业管理,解决传统物业服务存在的信息封闭问题,以更加便捷的方式提供物业通知、报修、访客、生活缴费等服务,提升居民幸福感,营造舒适社区生活。同时,部分企业也积极与专业的互联网公司展开合作,共同探索智慧科技在物业服务场景的应用,通过充分挖掘居民生活数据、消费行为数据,将居民生活需求与服务进行精准匹配,以更加及时响应业主需求,成为企业在快速发展过程中提升服务品质的关键。

表:部分企业上半年智慧物业建设情况

此外,物业服务企业借助资本的力量加大智能化建设。从上市企业募集资金主要用途来看,提高智能化水平、打造智慧社区仍旧是企业发展的重要方向之一。值得注意的是,2021年以来新上市企业普遍将智慧化建设的用资比例提升至15%左右(2020年多数企业智能化用资比例在10%左右),企业已将智能化转型看作是未来发展的重中之重。

表:部分上市及递表企业募集资金用途

二、加码市拓人才培养,校企合作培养提高人才门槛

人力资源也是物业服务企业的核心所在,决定企业的未来。2021上半年,物业服务企业积极加码人才队伍建设,提升人员素质。同时,部分企业着眼于未来发展,已在市场外拓人才培养方面加大力度,也积极与高校展开合作,共同培养理论扎实、业务能力强的物业专业人才。

表:部分企业人才引进培养措施

2021上半年,物业服务企业更加注重管理团队和人才梯队的建设,愿意分享成长的收益,通过充足的股权激励来留住管理团队,提升员工积极性。融创服务设立管理层持股平台“融享”,持股14.89%用于股权激励,其中约10个点授予融创服务的管理团队,覆盖范围从公司管理层到业务单元负责人;约5个点授予地产融创中国各个区域负责人。

品牌篇

2021上半年,物业服务企业不断丰富品牌内涵,适应消费心理和消费需求的转变,顺应产业转型升级的发展要求,通过更新发展战略,焕新品牌意识,赋予品牌新的价值和内涵,突出个性化服务,以期在竞争中保持品牌核心竞争力。同时,物业服务企业基于基础服务能力的延伸由住宅物业服务扩展到非住宅物业服务和多元增值服务领域,围绕主业延伸、构建一个或多个细分子品牌,在夯实主业品牌的基础上,壮大品牌集群力量。

表:2021上半年部分企业品牌建设情况

展望篇

2021下半年,上市即将进入高潮阶段,保守估计,七月中上旬便有6家物业服务企业敲钟上市;同时,扩规模、拓边界依然会是行业发展主旋律,由于资本力量的推动和行业竞争格局的不断演进,预计下半年业内收并购还将继续推进。对于物业服务企业来说,做好服务,提升服务品质和客户粘性依然是最关键的工作,如何抓住5G、大数据的产业发展机会,与各类物业服务业务相结合,降本增效,也是企业接下来继续努力的方向。

趋势一:上市进入高潮期—预计年底上市企业总数将超70家

截至2020年6月30日,港股、A股上市物业服务企业总数已达46家,且从今年新上市企业的时间进度来看,明显已经进入高潮阶段。今年以来,共有28家物业服务企业向港交所递交A1,其中融信服务、德信服务、朗诗绿色生活、领悦服务、康桥悦生活已通过聆讯,到2021年底,上市物业服务企业总数会超70家。

表:2021年上半上市物业服务企业递交A1情况(截至6月30日)

趋势二:扩规模决策更加理性、数据化——中指数据助力企业科学高速有效拓展

作为规模版图扩张的重要一环,收并购无疑是企业迅速扩规模、切入新业态和新业务的最佳手段,其关键性不言而喻。但收并购决策时也面临着相当的风险,盲目扩张易陷入规模增而效率不增的发展陷阱。前文也有提到,2021年上半年,部分头部企业已经有降低了并购的比例。随着市场的不断成熟,物业服务企业利用品牌影响力,通过全委、竞标等方式也可以外拓项目,同时能有效地降低成本。因此,当企业发展到一定规模的时候,将加大品牌扩张力度,发展模式也会更加多元化。

如今,物业服务企业越来越重视区域内的物业服务密度。同时,随着中央提倡房住不炒、人口老龄化加速、地产开发增速阶段性放缓,存量市场成为物业服务企业市场扩张的重要战场。2021年以来,数百家物业服务企业使用中指数据·物业版在全国2000多个城市拓展物业服务新项目,通过利用数据库内的数据、市场拓展渠道、最新行业动态、和竞品企业信息等多维度数据,科学决策,提升有效规模,做强主业,实现区域内物业服务密度的精准提升。

中指物业数据库主要内容包括四大板块、两大应用场景:

图:中指数据库物业版应用场景

新增项目:提供多维度新增土地项目信息,包括开发企业、土地性质、项目位置、规划建筑面积等;整合多元数据,形成城市、企业、项目热点排行榜,帮助物业服务企业抓住新增项目拓展机会。

合约到期项目:全面监测服务合约将到期的物业管理项目,提示合约到期时间;使物业服务企业预先了解“准进入”项目的详细数据,帮助企业在激烈的市场竞争中筛选更具价值的拓展标的。

招标项目:提供全国范围内物业服务企业招标信息,涉及项目类型、预算金额、投标截止时间及联系方式等重要数据;为物业服务企业拓展市场增加信息来源渠道,提供及时、准确的招标信息。

物业企业分析:收录中国物业服务企业最新业务数据、财务数据、企业发展情况和资讯动态;帮助用户全面了解不同企业发展情况,为物业服务企业内部研究、制定战略规划等提供数据支撑。

图:中指物业数据库四大板块助力企业精准高效开展业务

趋势三:深化科技应用,强化人才招募,提升综合服务水平

下半年,智慧化建设工作依旧是上市企业关注的焦点之一,企业继续深化科技应用,加速提升服务质量,压缩服务成本,进一步提高盈利空间。同时,随着科技的不断升级,上市企业的技术应用侧重点也将从基础的“互联网+”转为“智能+5G”,加速推进智慧化建设工作。接着更多物业服务企业与阿里、京东等的合作步伐,互联网高科技企业加速入圈,助力物业服务企业科技化转型进程。

随着行业市场集中度提升,规模化发展驶入快车道,物业服务企业也将进一步加大人才招聘规模,完善内部培养体系,储备相应的人才队伍,覆盖从项目经理到各业务专业条线负责人。激励机制上,覆盖范围也将更广,推动管理层和核心业务人员关注业务的长期可持续增长。同时,高素质人才梯队搭建和服务智能化也将提高企业运营效率,提升服务质量及消费者粘性,帮助企业建立品牌影响力,打造品牌地位。

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