物业服务包干制与酬金制解析

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2021-09-14 07:20

物业头条讯:

一、酬金制与包干制的定义

根据国家建设部、发展改革委《物业服务收费管理办法》的规定,物业服务企业与业主可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

(一)酬金制

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式(物业服务企业的酬金按比例收取的,一般不应超过物业服务成本的10%)。

(二)包干制

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

(三)特点

1.酬金制的特点:

(1)酬金制更加有利地保护了业主和物业公司双方共同的合法权益

酬金制模式克服了包干制模式的弊病,即是在同等收费标准下,提供的服务项目越多、服务质量越高,所支付的成本相应也越高。在包干制模式下,物业服务企业的服务质量越高,相应的利润挣得就越少。这样一来,许多物业公司往往以降低服务质量、减少服务项目来获取更多的利润,坑害了广大业主的利益。长期以往,必然导致服务质量不到位,既而引发广大业主的不满,物业服务企业由此此引发的被“炒”事件层出不穷。而酬金制下的“酬金”,是物业服务企业合法利润获得的唯一途径,相对稳定且有保证。物业服务企业服务支出的多少对物业服务企业的利润没有直接影响。有了固定的利润,物业服务企业则不必考虑多元化经营,有利于物业管理的专业化水平的提高。酬金制不会混淆业主的物业费与物业服务企业的酬金收入,从而避免业主的物业费等费用被侵占。

(2)酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度,大力推进了物业行业市场的健康发展

采用酬金制的物业服务企业在接管小区时,是要向业主委员会和业主大会提交详细的物业服务期间物业服务费用的财务预算。在编制预算中明确了物业服务区域内的组织架构,人员编制配备、物业服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金,进而预算编制出每平方米的物业服务费,经过业主大会同意后,形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨,又有一定的灵活性,特别是为后期的物业服务监督提供了依据。

(3)酬金制是实现阳光财务的有效途径

物业服务收费采用酬金制,是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。酬金制费用更加透明,业主对物业服务企业的费用支出可以监控,更加体现了业主的自主管理原则。酬金制下的物业服务财务从理财的角度看,分两个部分,一个是物业服务企业的公司财务理财;一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。

(4)酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系,减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾。

(5)酬金制可以使物业费管理、服务、使用更加科学。在前期公共设施设备都是新的,维修及维护成本相对低廉的时候,尽力争取有一定经费节余,为公共设施设备老化后管理成本增加做好充分准备,这样才能做到未雨绸缪,保证花最少的钱来长期维持好小区的物业服务品质。

(6)酬金制真正体现了业主与物业服务企业的雇佣关系,经费使用更透明,业主有更多的话语权,可以更好的实践小区业主自治理念。但酬金制物业模式对小区业主委员会组成人员的自身素质要求比较高。

2.包干制的特点

(1)企业在服务与利润的夹缝中生存

釆用包干制,物业服务质量的好坏主要靠企业自律,为了获取更高的利润,物业服务企业可能会收到钱不花或者少花,往往导致物业服务企业为了降低管理经营服务成本而对物业服务工作草率了事的行为。物业服务企业的收入固定了,为了利益更大化,获得更多的利润,降低服务成本是最基本最简单切实有效的作派。降低服务成本的直接后果就是减低服务质量,使服务质量达不到约定标准,导致业主满意度降低,影响自身声誉。盈亏都是物业服务企业的,因此物业服务企业会选择拼命地节约,干的越少、赚的越多,业主利益和物业服务质量得不到保障。要想获得较高的业主满意度,则会增加成本,减少企业利润,增加企业经营风险,使企业面临生存危机。

(2)包干制的服务成本限制,使得物业服务企业对需要进行及时维修的物业服务工作,往往产生拖延或小修小补,不做彻底解决,对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响。

(3)实行包干制的物业服务企业在费用不足时,只有依靠多元化经营维持企业的利润,不利于物业管理专业化。

(4)包干制执行起来较为简单,有利于小型的物业公司采用。

(5)包干制中物业公司少花钱,节省监管成本,节省的开支可能成为物业公司的利润,所以在一定程度上也是可以刺激物业服务企业进行管理方式创新,提高决策和服务效率(这种概率少之又少)。

(6)在业主委员会成员专业知识结构水平有限,精力有足的情况下,实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督。

(7)包干制下,涉及物业费交纳比例,各自都有一大堆道理,而且无法有效建立物业服务企业与业主的信任关系,一旦涉及到物业费提价,就是双方矛盾的爆发点。

(四)物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分

1.物业公司管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3.物业管理区域清洁卫生费用;

4.物业管理区域绿化养护费用;

5.物业管理区域秩序维护费用;

6.物业公司办公费用;

7.物业服务企业固定资产折旧;

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9.经业主同意的其它费用。

(物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、升级改造费用,要通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或者物业服务支出之列)。

二、酬金制与包干制的区别

根据建设部、发展改革委《物业服务收费管理办法》规定,酬金制与包干制主要区别如下:

(一)收费标准的比较

1.酬金制:物业公司根据具体的物业服务内容要求编制物业费预算收费标准。

2.包干制:物业公司依据政府指导价收费价格范围标准确定服务内容及标准。

(二)物业费的构成

1.酬金制:物业服务支出和物业服务企业的酬金。

2.包干制:物业服务成本、法定税费(额定税费)和物业公司的利润。

(三)物业费是否可做他用

1.酬金制:属于代收代管性质,所收取的物业费等费用(包括公区公共收益等)为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

2.包干制:物业公司可根据内部管理需要自行安排(但不包括公区公共收益等)。

(四)经营收支是否公示

1.酬金制:物业公司应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况(而非简单粗糙地公布几个数据,而是要有具体的明细),接受广大业主的质询。

2.包干制:物业公司自负盈亏,无需公示经营收支表。

(五)业主对经营收支的参与权

1.酬金制:业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

2.包干制:物业公司自负盈亏,业主不参与经营收支的了解和质询。

(六)经营收支能否审计

1.酬金制:物业公司或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

2.包干制:不审计。

(七)管理的便利性

1.酬金制:需要公示收支祥细的报告,受业主的监督和制约较多,程序复杂。

2.包干制:物业公司自主经营,无需过多受制于业主。

(八)能否打折收取物业费

1.酬金制:物业公司无权免收或打折收取部分业主的物管费。

2.包干制:物业公司有权选择免收或打折收取部分业主的物业费。

(九)亏损风险承担主体

1.酬金制:业主。

2.包干制:物业公司。

(十)大额开支参与权

1.酬金制:可根据物业服务合同约定,业主委员会对大额开支的招标与合同进行参与。

2.包干制:不参与。

(十一)物业服务水平的提升

1.酬金制:有更多的监督和对话机制,更有助于提高物业服务水平。

2.包干制:信息不对称,不利于提高物业服务水平。

三、酬金制对业主权益的保障

1.酬金制可以节约税金

酬金制和包干制在测算费用时,成本包含的内容基本一致,不同的是酬金制少了一个税金支出。只要不开具发票,酬金制属于资金代收代管,无需就物业费纳税,可帮助业主节约税金。为了防范税务人员非法强征税金,建议由业委会代收或者物业公司代收时,在收据上加盖业委会的公章,同时合同约定物业公司只是代为收付资金,税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。

但这就有个问题,就是无法开具正式税务发票,业委会既非个人,也非工商注册的组织,无法到税务局代开发票。但生活中不能取得正式税务发票的情况比比皆是,凭借物业服务合同和收据,是足以证明该费用属于企业的合理支出的,税务局应当予以认可(家里人之间有过君子协议就可以了,节约每一分钱,建设自己的家园,何常不是一件愉快的事情)。

2.透明公开、受控的机制有利于保障测算的准确性和预算执行的可控性

酬金制与包干制对于超出物业费测算的开支,均需向业委会申请资金来源,不同的是,酬金制的管理模式更能保障业主的利益。

物业费定价由全体业主参与并公示,每年编制次年年度预算,需经业主大会或业主大会授权的业委会审批通过,同时需要向全体业主公示,业主可对预算提出质询和建议。

物业公司须严格按照预算执行,同时业主也参与监督,不仅有利于确保费用不超支,更有利于保障预算的开源节流、节能增效。

3.业主的知情权和监督权

无论是酬金制还是包干制,物业服务合同的法律主体均是物业公司与全体业主,全体业主享有最高监督权,业委会作为业主大会的执行机构,代表全体业主行使监督权,也接受全体业主的监督。

但与包干制不同的是,酬金制需要向全体业主公示经营收支,业主大会可聘请独立第三方对项目收支进行审计,可以让业主明明白白消费,保障业主的物业服务资金不被挪作他用,保障业主的资金安全。

建议业主大会同时设置业主监督委员会,更好地代行业主的监督职能作用。

4.对成本控制的保障

由于物业服务收支公开透明,业主大会及业委会可参与到小区的共建共管之中,更有利于成本控制,降低服务支出,确保更多的盈余,盈余属于全体业主所有。相较于包干制,酬金制无税费,可节约税金,降低物业费收费标准,减少业主支出。把更多的资源投入到对业主的服务和小区的维护上。

5.物业公司和业主的责任鉴定

计费模式只是一种费用结算模式,与责任无关。无论包干制还是酬金制,不影响物业公司和业主的责任承担,物业公司的责任是基于对物业服务合同的履约,与计费模式无关。

6.有助于提高物业服务水平

酬金制通过业主的监督和参与,更有助于督促物业公司规范履约,提高物业服务水平。

7.目前的前期物业公司操作下的酬金制,完全违背了酬金制下的规则规矩范畴,背离了酬金制的基本原则与道德底线,属于神操作乱操作。表象来说是酬金制收费形式,实则行使的是包干制之责;物业公司无论如何都是利润最大化的获取方(输赢都有糖吃的);大家知晓物业费是如何支销的吗(短暂公布过一张A4纸大小的纸片,几个干瘪瘪的数据而已,而且保存的时间很短暂;具体如何列支的,只有物业公司自己心里才有一本明白账;业主有行使个监督的机会与权利?)。目前这个物业公司在酬金制下的财务管理,绝非正统下的酬金制下的财务管理。

四、物业公司如何选择合适的计费模式

1、适合选择包干制的情况

所在地区的物业管理市场较为成熟,可以由市场自发的调节物业服务费用的价格,业主最关心的服务质量问题完全可以通过市场进行监管。同时,该市场上物业服务企业的自身素质较强,业主的甄别物业服务企业的水平较高,企业和业主双方彼此信任,较少发生矛盾。业主对物业费单价高低要求不高,愿意承担较高税负。

2、适合选择酬金制的情况

所在地区的物业管理市场相对不够成熟,不能由市场自发的调节物业服务费用的价格,业主最关心的服务质量问题不能完全通过市场进行监管。同时,业主对物业服务及经营收支的监督权和知情权要求较高,对物业费单价的高低要求较高,希望能减少税负,降低物业费单价。

过去采取包干制的计费模式,由于信息不对称,在项目出现安全问题和隐患、设备维护不到位等现象时,业主与物业公司之间产生了不信任。此时采取酬金制有利于快速消除误会,通过共建共管模式,建立和谐小区。

业主之间信任度较高,群体单一,有共同的目标与诉求,有较高的知情权和监督权需求,更适合使用酬金制模式。

从物业公司角度来讲,选择包干制更为简单便捷,酬金制过于麻烦。同时,可以尽可能多的控制成本,提高利润。

从业主的角度来讲,民众维权意识和法律意识加强,具备更高知识水平的年轻人开始逐步关注自身的居住环境和房屋的保值增值,思考税务筹划,酬金制将是趋势。

综上所述分析可看出,包干制简便易行,对业主的要求不高,节省了业主的管理成本,但是会存在更多的非市场行为,不利于业主和物业服务企业之间的沟通和谅解。对物业服务企业提高技能和专业化发展有一定的阻碍,在一定程度上制约着物业服务行业的发展。

酬金制更能体现市场经济的要求,更透明化,有助于物业服务企业自我管理,有利于物业服务企业专业化水平的提高,但是酬金制对业主的要求较高。从目前物业管理发展的阶段来看,两种收费方式都有其存在的理由和必要性。大家在签订合同时,可以根据不同的情况,选择不同的收费方式。

从消费群体对服务和收费的敏感性来判断,消费群体对服务敏感性强的,也就是说他们主要在乎的是服务的好坏,而不是费用的多少,这种情况下,一般适用于酬金制。反之,对收费敏感的,对服务不太敏感的,更适用于包干制。

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