安康的物业服务与管理要立法了!征求你的意见!

字号+ 作者:安然 来源:网络转载 2021-08-30 04:47

物业头条讯:

(来源:安康日报)

关于公开征求《安康市物业服务管理条例(草案)》意见的公告

2021年6月28日,安康市第四届人民代表大会常务委员会第三十六次会议审议了《安康市物业服务管理条例(草案)》。根据《安康市地方立法条例》的有关规定,现将条例(草案)及其说明向社会公布,征求意见。请社会各界人士积极提出修改意见建议,并于2021年7月28日前反馈至市人大常委会法工委。

联系人:骆靓

邮箱:akrdfgw@163.com

地址:安康市汉滨区南环路1号

附件:

1.《安康市物业服务管理条例(草案)》

2.关于《安康市物业服务管理条例(草案)》的说明

安康市人大常委会办公室

2021年6月28日

附件1

安康市物业服务管理条例(草案)

目 录

第一章 总 则

第二章 前期物业服务管理

第一节 物业服务区域划分

第二节 共有物业

第三节 物业用房

第四节 前期物业服务管理规定

第三章 业主和业主组织

第一节 业主

第二节 业主大会

第三节 业主委员会

第四节 物业管理委员会

第四章 物业服务管理

第五章 物业的使用和维护

第一节 物业的使用和维护

第二节 住宅专项维修资金的使用和管理

第六章 监督管理

第七章 法律责任

第八章 附则

第一章 总 则

第一条【立法目的】为了规范物业服务管理活动,维护物业活动各方的合法权益,建设和谐社会美好家园,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围与定义】本市行政区域内的物业服务、物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

本条例所称物业服务,是指物业服务企业按照物业服务合同约定向业主提供建筑物及其附属设施维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务。

本条例所称物业管理,是指业主对建筑物共有部分行使共同管理权,在物业管理区域内设立业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业或其他管理人、筹集和使用维修资金、使用和维护物业等活动。

物业服务管理经全体业主共同决定可以委托物业服务企业以及其他管理人(以下简称物业服务人)管理,也可以由全体业主自行管理。

第三条【原则与目标】物业服务管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。物业管理纳入社区综合治理体系,营造安全、文明、和谐、生态、整洁的工作和生活环境。

第四条【党建引领的基层社会治理格局】本市物业服务管理构建和坚持党建引领、政府主导、法治保障、社会协商、业主自治、公众参与、科技支撑的社会治理格局。

建立健全街办、社区党组织领导下的业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在业主委员会、物业管理委员会、物业服务人中建立党的基层组织,发挥党建引领作用,保障物业服务管理活动依法有序进行。

第五条【市场机制】物业服务管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、平等协商、公平公开的物业服务市场规则,维护守法尽责的市场行为,建立规范诚信的市场秩序,优化市场环境。

倡导绿色、智慧物业服务管理,构建全市流程一体化在线物业服务平台和利用端口,以数字化助推物业服务和监管创新,不断提高物业管理服务效率和质量,建设便民惠民智慧物业服务体系。

第六条【管理部门和工作机制】市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门(以下统称物业主管部门),负责本行政区域内物业服务管理活动的监督管理工作。

发改、民政、公安、自然资源、市场监管、应急、卫健、城管、生态环境、人民防空等相关部门按照各自职能,做好物业服务管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处或者乡(镇)人民政府及社区居委会应按照本条例的规定,负责辖区内物业服务管理活动的监督指导工作。

完善基层政府主导,主管部门监管,相关职能部门协管,供水、供电、供气、通信等专营部门配合的工作机制,积极推进行政执法和社会服务进小区。

第七条【物业服务行业协会】物业服务行业协会应当加强行业自律管理,加强从业人员培训,规范服务行为,提高服务水平,维护物业服务人的合法权益。

支持物业服务行业协会依法制定行业服务规范,逐步建立健全服务质量评价体系,推动物业服务行业健康有序发展。鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。

第二章 前期物业服务管理

第一节 物业服务区域

第八条【物业服务区域划分】新建项目拟实行物业服务管理的,建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设用地规划许可证、不动产权证书和建设项目规划设计方案,向县(市、区)物业主管部门提出物业服务区域划分的申请。县(市、区)物业主管部门应当自受理之日起三十日内,在征求所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府的意见后进行划分认定,并书面告知建设单位。

已投入使用、未划分物业服务区域或者划分的物业服务区域确需调整的,所在地物业主管部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府,依照本条例第九条规定的划分标准,结合物业服务管理实际需要,征求业主意见后划定物业服务区域并公告。

第九条【区域划分的原则和标准】物业服务区域的划分应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区治理等因素,遵循相对独立、便于服务的原则,按照下列标准进行具体划分:

(一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业服务区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业服务区域;

(三)不同物业服务区域地理上自然相连的,经业主共同决定后,可以合并为一个物业服务区域。

对物业服务区域划分有异议的,由县(市、区)物业主管部门会同所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府确定。

第二节 共有物业

第十条【共有部分和共有设施设备】物业服务区域内的以下部分属于业主共有:

(一)共有部分,是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等;

(二)共用设施设备,是指物业服务区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防设施、监控系统、垃圾转运、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

(三)房地产买卖合同约定归全体业主所有的共有部分、共用设施设备;

(四)《中华人民共和国民法典》物权编及其它法律、法规规定的其他共有部分。

未经业主同意,建设单位不得占用物业服务区域内的共有部分、共用设施设备。

第十一条【共有产权登记】建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的部位和设施一并申请登记,由不动产登记部门在不动产登记簿上予以记载,业主有权查询共有产权登记情况。

第三节 物业服务用房

第十二条【物业服务用房】新建物业服务区域内,物业服务用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当在建设工程设计方案和规划图纸中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房:

(一)建筑面积三十万平方米以下的,按建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

(二)建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;

(三)物业服务用房必须相对独立,且位于地面以上的建筑面积不低于物业服务用房建筑面积的百分之五十。物业服务用房应当具备水、电和给排水设施,满足基本办公使用功能,建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。

业主委员会的办公用房在物业服务用房中调剂,应当位于地面以上且建筑面积不少于三十平方米。社区服务管理用房根据小区规模、人数等实际需要配置。

物业服务设施设备用房面积根据设备安装、使用、维护的实际需要提供。

物业服务用房、物业服务设施设备用房属于全体业主共有,并依法办理产权登记,建设单位、物业服务人、业主委员会、物业管理委员会或个人不得占有、分割、转让、抵押,不得擅自变更用途。

已建成但未配建物业服务用房的小区,以及老旧小区、单位家属院、保障房及其它未配建物业服务用房的居住区,由街道办事处或者乡(镇)人民政府会同所在地物业主管部门可参照本条规定标准协调解决。

第十三条【物业服务用房公示与登记】建设单位在申请商品房预售许可证时,应当提供物业服务用房面积和位置,并在商品房预售或者销售时予以公示;办理不动产初始登记时,建设单位持规划总平图及物业服务用房测绘图向县(市、区)物业主管部门申请物业服务用房验收备案。

市、县(市、区)不动产登记部门应当在不动产登记簿中注明物业服务用房面积和位置,业主有权查询,不动产登记部门不得无故拒绝查询。

第四节 前期物业服务管理规定

第十四条【前期物业招投标】建设单位在申请《商品房预售许可证》前或者现房销售三十日前,应当在县(市、区)物业主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府的监督下通过招投标方式选聘前期物业服务人。建设单位在招标过程中应当听取当地物业服务行业协会的意见和建议。对于分期开发的项目,其前期物业招投标,应当以全部物业服务区域为范围。投标人少于三个或者物业服务区域房屋建筑面积小于三万平方米的,经所在地县(市、区)物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业服务人。

第十五条【前期物业服务合同】新建物业管理区域实行前期物业服务管理,建设单位应当与选聘的物业服务人签订前期物业服务合同。前期物业服务期限,自建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同之日起,至业主委员会或者物业管理委员会与选聘的新物业服务人签订物业服务合同并生效之日止。

前期物业服务合同期限届满前三个月内,由业主共同决定是否续聘前期物业服务人。期限已届满,业主未就是否续聘前期物业服务人做出决定的,在重新选聘物业服务人、签订新的物业服务合同并生效之前,前期物业服务人继续提供服务。期限未满或者未约定前期物业服务期限,业主共同决定重新选聘物业服务人、签订新的物业服务合同并生效之后,前期物业服务合同终止。

第十六条【临时管理规约】建设单位应当在房屋销售之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益和应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害房屋买受人及物业买受人的合法权益。临时管理规约的效力至业主大会通过管理规约生效时终止。

第十七条【前期物业服务合同和临时管理规约的备案及公示】建设单位与物业服务人应当自签订前期物业服务合同之日起十日内,持前期物业服务合同、临时管理规约向县(市、区)物业主管部门备案,并告知街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区。

经备案的前期物业服务合同应当作为建设单位与房屋买受人签订的房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当在不动产销售场所公示,房屋买受人在签订房屋买卖合同时,应书面承诺遵守临时管理规约。

第十八条【前期物业服务费承担】前期物业服务收费实行政府指导价。前期物业服务合同生效之日至所出售房屋交付之日期间发生的物业服务费用,由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次日至前期物业服务合同终止之日期间发生的物业服务费用,由业主按照房屋买卖合同的约定承担。房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

第十九条【前期共有物业收益】前期物业服务合同期间的共有物业收益属于业主共有,由前期物业服务人代为收取,扣除合理成本后存入专项资金账户并建立台账,成立业主大会选举产生业主委员会后移交业主委员会。

第二十条【新建物业承接查验】在新建物业交付使用十五日前,物业主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区应监督建设单位与选聘的前期物业服务人按照承接查验相关法规要求完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作,签订物业承接查验协议,公开查验结果,建设单位应向前期物业服务人移交有关资料。物业服务人不得承接未通过承接查验的物业。

物业服务人应当自物业交接后三十日内持承接查验协议、移交清单及查验交接记录等资料向县(市、区)物业主管部门办理备案手续。

第二十一条【前期物业服务人退出】物业服务合同签订之日起十五日内,前期物业服务人应当依照本条例规定向新的物业服务人完整移交物业资料、物资、财务等,新的物业服务人接管物业后,前期物业服务人应当及时退出物业管理区域。

第三章 业主和业主组织

第一节 业主

第二十二条【业主】房屋的所有权人为业主。与建设单位签订房屋买卖合同,且已实际占有该房屋,但尚未依法办理所有权登记的个人或者单位视为业主。

第二十三条【业主权利】业主在物业服务管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务人提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业服务管理的有关事项提出意见和建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的意见和建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务人履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地,住宅专项维修资金的管理和使用,业主共有资金的管理和使用,享有知情权和监督权;

(九)法律、法规规定的其他权利。

业主可书面授权在物业服务区域居住的有完全民事行为能力的配偶、父母或成年子女行使业主权利。

第二十四条【业主义务】业主在物业服务管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时足额交纳物业费;

(六)依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施;

(七)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主授权行使业主权利的配偶、父母或成年子女,须履行业主义务。

第二节 业主大会

第二十五条【业主大会组成】业主大会由物业服务区域内的业主按照本条例规定组成,代表和维护全体业主的合法权益,履行相应职责。

一个物业服务区域成立一个业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同行使业主大会、业主委员会职责。

第二十六条【业主大会职责】下列事项由业主大会会议作出决定:

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员;

(三)确定物业管理方式,授权业主委员会选聘、续聘、解聘物业服务人;

(四)改变或者撤销业主委员会违法违规的决定;

(五)审议业主委员会工作报告、财务报告;

(六)制定住宅专项维修资金及业主共有资金使用办法,依法依规使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)制定住宅专项维修资金筹集方案,筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(八)申请改建、重建建筑物及其附属设施,改变共有物业的用途;

(九)制定、修改共有部位和共用设施设备管理、使用、经营收益等方面的规定;

(十)法律法规规定由业主大会共同决定的其它事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条例第二十六条第一款第七、第八、第九项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第二十六条第一款规定其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十七条【申请成立业主大会】新建物业服务区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之五十以上,或者首套物业出售并交付使用满两年且交付使用的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之二十以上的,建设单位应当在十五日内书面报告物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府,申请成立首次业主大会,并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等相关资料。

建设单位未及时书面报告申请成立业主大会,物业服务区域已交付使用部分百分之十以上业主,可以联名向街道办事处或者乡(镇)人民政府书面申请成立首次业主大会。

街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在收到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。

第二十八条【成立筹备组】筹备组由街道办事处、社区党组织、辖区公安派出所、建设单位派员及业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立,前期物业服务人应当协助筹备组开展工作。

筹备组由十三人以下五人以上的单数组成,具体人数由街道办事处或者乡(镇)人民政府根据实际情况确定,其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一,筹备组组长由街道办事处代表担任。

筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基础上,优先从遵纪守法、热心公益的中共党员业主中确定,业主代表资格参照本条例第三十六条规定执行,具体推选办法由街道办事处或者乡(镇)人民政府制定。

筹备组成员名单应在物业服务区域显著位置公告,公告期不得少于七日。

县(市、区)物业主管部门应当对筹备组成员进行物业服务管理相关培训和指导。

第二十九条【筹备工作】筹备组应当开展以下工作,并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务区域内公示:

(一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分物业面积;

(二)制定首次业主大会会议召开方案;

(三)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;

(四)提出业主委员会委员候选人产生办法及候选人名单;

(五)拟定业主委员会选举办法;

(六)首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组按照多数原则作出决定。业主对筹备组发布的决定、通知或公告有权提出异议,筹备组应当研究处理并作出答复。

筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召集、召开首次业主大会会议。

建设单位和前期物业服务人应当协助筹备组工作,提供业主名册、物业信息及相关文件资料等,并为筹备组开展工作提供必要的办公场所。

第三十条【首次业主大会】首次业主大会,应当审议并通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会委员及候补委员。

新建物业首次业主大会的筹备经费根据物业服务区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在办理新建物业承接查验前,将首次业主大会筹备经费交存所在街道办事处或者乡(镇)人民政府指定的银行账户,供业主大会筹备组使用。

未成立业主大会的原有住宅小区首次业主大会的筹备经费,由全体业主共同分担。

第三十一条【业主大会会议形式】业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式召开,具体办法由业主大会议事规则规定。

业主委托其代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托权限和期限等内容。

采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层、住宅类型为单位推选业主代表参加。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加会议三日前,就会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见,意见书经业主本人签字后,由业主代表在会议上如实反映;凡需要业主投票表决的,表决票经业主本人签名,由业主代表在会议投票时提交。业主代表出席业主大会会议不得转委托。业主代表因故不能参加会议的,业主应当另行委托业主代表参加会议。

街道办事处或者乡(镇)人民政府应当制定业主代表推选办法,明确业主代表推选的范围、条件、名额分配方式、推选程序及权利和义务等。

采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送交每位业主,由业主或其代理人实名签署意见。无法送达的,应当在物业服务区域内公告。需要投票表决的,表决意见应当由业主本人或其代理人签名。

业主大会会议表决采用纸质方式实名投票。在确保业主真实意思表示的前提下,鼓励通过互联网平台、移动客户端等方式实名投票。表决办法应当在业主大会议事规则中明确。

第三十二条【业主大会决定效力及公开】业主大会会议效力和决议生效的条件,将按照民法典物权编相关规定执行。业主大会会议依法作出的决定,应在物业服务区域内公示,对本物业服务区域内的全体业主和通过租赁等方式合法使用物业的单位或个人(以下统称其他物业使用人)具有约束力。

第三十三条【组织监督】街道办事处或者乡(镇)人民政府或者受其委托的社区应当对业主大会会议表决过程进行现场监督。

第三节 业主委员会

第三十四条【业主委员会定义】业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务,根据业主大会的决定履行职责。

业主委员会由五名以上单数委员组成,任期三年,可以连选连任。业主委员会组成人员数额和任期应当在业主大会议事规则中规定。

第三十五条【选举业主委员会】业主大会选举产生业主委员会委员、候补委员。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选产生业主委员会主任、副主任。业主委员会应当按照委员人数百分之四十的比例配备候补委员,候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。候补委员的产生规则、候补顺位等具体内容应当在业主大会议事规则中规定。

分期开发的物业达到召开首次业主大会会议条件时,一般选举五名业主作为业主委员会委员,以后各期交付使用时,按照业主大会议事规则增选委员。

第三十六条【委员资格】业主委员会委员、候补委员从本物业服务区域内具备以下条件的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表中选举产生。

(一)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力和组织能力;

(二)模范履行业主义务,遵守大会议事规则、管理规约,无违法搭建、非法侵占业主公共空间和设施设备或其他损害业主公共利益及其他业主合法权益等行为;

(三)本人、配偶以及直系亲属没有参与本物业服务区域的物业服务管理工作。

(四)具有完全民事行为能力;

(五)具有一定的组织能力和文化水平,能保证必要的工作时间;

(六)未被列为失信被执行人;

(七)未拖欠维修资金或者未违反物业服务合同拖欠物业费;

(八)筹备组根据实际拟定的其它条件。

成立首次业主大会,业主委员会委员、候补委员的候选人资格审查工作由首次业主大会筹备组负责;

业主委员会换届选举,所推选的业主委员会委员、候补委员的候选人资格审查工作在街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区党组织监督下,由换届筹备组负责。

第三十七条【推荐方式】业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

(一)街道办事处或者乡(镇)人民政府党组织提名推荐;

(二)社区提名推荐;

(三)业主联名推荐;

(四)产权单位推荐。

鼓励符合条件的物业服务区域内党员干部通过规定程序担任业主委员会委员,业主委员会成员中党员人数比例应达到百分之五十以上。

第三十八条【业委会备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持业主大会及业主委员会选举情况报告、业主大会议事规则、管理规约等材料在所在地县(市、区)物业主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府备案,并对以上报送材料的真实性负责。

县(市、区)物业主管部门应当自收到全部备案材料之日起五日内,完成备案并出具备案回执。经备案的业主委员会,其选举产生之日为成立日期。

第三十九条【业主委员会职责】业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告业委会履职及物业管理的实施情况;

(二)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案,确定需要全体业主公摊费用的收取标准;

(三)与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(五)规范使用物业专项维修资金及业主共有资金,督促业主按照物业服务合同交纳物业服务费用;

(六)监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;

(七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

(九)维护业主公共利益,对损害业主共同利益的行为人提起诉讼;

(十)业主大会赋予的其他职责。

第四十条【业主委员会会议】业主委员会讨论、决定物业服务管理公共事项,应当召开委员会会议,并在物业服务区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当有过半数的成员出席,业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意,并将决定以书面形式在物业服务区域内显著位置予以公告。

第四十一条【委员禁止规定】业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:

(一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业服务管理活动中形成的文件资料或擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(三)拒绝、拖延提供物业服务管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同;

(五)挪用、侵占业主共有财产或将业主共有财产出借他人、设定担保等;

(六)收受物业服务人或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的吃请、红包礼金、减免物业费、停车费等利益或与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

(七)泄露或违法使用业主信息;

(八)承揽本物业服务区域的物业服务人的业务或者推荐他人到该物业服务人处工作;

(九)侵害业主合法权益的其他行为。

第四十二条【委员资格终止罢免】业主委员会成员因疾病或者其他原因丧失履行职责能力、丧失民事行为能力、物业转让和灭失、犯罪被追究刑事责任等原因,其成员资格自行终止。

业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,业主委员会成员资格终止:

(一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(二)无正当理由三次不参加业主委员会会议的;

(三)违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

(四)无正当理由拖欠物业服务费、专项维修资金,经三次书面催交拒不交纳的;

(五)自行提出辞呈的;

(六)本人、配偶及其近亲属在本物业服务区域的物业服务人处任职的;

(七)有违反本条例第四十一条规定的禁止性行为;

(八)法律、法规和管理规约规定的其他情形。

物业服务区域内占业主总人数百分之二十以上的业主联名可通过物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区向业主大会和业主委员会提出罢免业主委员会成员资格的建议,街办社区督促业主委员会召开业主大会临时会议研究决定,业主委员会收到罢免建议之日起六十日内未组织召开业主大会临时会议的,罢免建议视为通过。业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第四十三条【业委会重新选举】一个任期内,业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一,或者出现其他情形,无法正常履行职责的,物业所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区应当代为行使业委会职责,及时成立筹备组,组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

第四十四条【业委会换届】业主委员会任期届满九十日前,应当召开业主大会会议,进行业主委员会的换届选举。无正当理由逾期未换届的,物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作。

新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共有财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。拒不交接的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区处理,必要时,辖区公安机关应当协助。

第四十五条【信息公开】业主委员会应当建立信息公开制度,并及时公布以下事项:

(一)按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定;

(二)选聘的物业服务人及其相关信息;

(三)物业服务合同及物业管理中的各项决定和重大事项;

(四)定期公布专项维修资金和共有部分经营收益的收支情况;

(五)业主大会和业主委员会工作经费;

(六)业主委员会成员津贴、专职人员补助情况;

(七)其它接受业主查询所保管的物业管理信息。

对于应当公开而没有公开的信息,业主有权查询或者要求业主委员会公开;仍不公开的,由所在街道办事处或者乡(镇)人民政府责令公开。

第四十六条【公共收益的使用与监管】物业服务区域内共有部分的经营收益属于全体业主共有,不得以任何个人名义进行管理,主要用于补充专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用,任何单位或者个人不得挪用、侵占。

业主大会和业主委员会日常工作经费、业主委员会成员津贴经业主大会决定通过后,可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。业主委员会提出合理的经费预算项目、标准和金额,须经业主大会通过后执行。

共有部分经营收益、业主大会和业主委员会工作经费以及业主委员会成员津贴、专职人员补助应当按照财务管理要求建账、入账和会计核算。业主委员会应当每半年在物业服务区域显著位置公布账目收支情况,接受业主监督。

第四十七条【监督与培训】业主委员会日常工作接受全体业主和物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区的监督。

召开业主大会、业主委员会会议,业主委员会可以邀请街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区派代表参加,并听取指导意见和建议。

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区,可以由街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区代行业主大会和业主委员会部分职责。

街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区应当会同县(市、区)物业主管部门定期组织业主委员会委员进行物业服务管理相关法律、法规和日常运作规范等方面的培训。

第四节 物业管理委员会

第四十八条【成立条件】物业服务区域内有下列情形之一的,物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府在本条例生效之日起三十日内组织成立物业管理委员会管理物业事务:

(一)不具备成立业主大会条件的老旧小区、单位家属院、保障房及其它居住区等;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处或者乡(镇)人民政府指导后仍不能成立的;

(三)已成立业主大会但未能成立业委会,或业主委员会不履行职责超过三个月,经街道办事处或者乡(镇)人民政府指导后仍无法选举产生新一届业主委员会的。

第四十九条【物业管理委员会成立和职责】物业管理委员会由业主代表以及街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区、公安机关派出机构等单位派员组成。成员人数为七人以上的单数,其中业主代表应占全体成员的半数以上,党员人数应占全体成员的半数以上。物业管理委员会主任由街道办事处或者乡(镇)人民政府指定人员担任。

物业管理委员会成员名单应当在物业服务区域内显著位置进行公示,公示期不少于十日。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府协调处理。

物业管理委员会成立之日起三十日内,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当将成立情况书面告知物业所在地县(市、区)物业主管部门;县(市、区)物业主管部门应当加强对物业管理委员会的指导。

物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项,代行本条例规定的业主委员会的职责,推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

第五十条【议事制度】物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

物业管理委员会讨论、决定物业服务管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开7日前在物业服务区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

物业管理委员会会议应当有过半数成员出席,物业管理委员会决定事项,应当经全体成员半数以上签字同意。

物业管理委员会应当将会议的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业服务区域内显著位置公示。

第五十一条【异议处理】物业管理委员会决定公示期间,业主可以对相关事项提出书面异议,物业管理委员会应当在三日内作出答复,如对答复仍有异议,三十名以上业主可联名向物业所在街道办事处或者乡(镇)人民政府提出。

第五十二条【职责移交】物业管理委员会临时履职期间,物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府对能够成立业主大会的,应当及时指导筹备成立;能够选举业主委员会的,应当及时指导选举产生。物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

物业主管部门根据本条例规定,另行制定《物业管理委员会工作制度》,就物业管理委员会的成立条件、产生流程、工作职责、议事规则等作出具体规定。

第四章 物业服务管理

第五十三条【物业管理形式】业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务人管理。

采取自行管理物业方式的,业主委员会应该拟订物业管理方案,由业主大会讨论通过后执行。街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区应当加强对业主自行管理物业的监督和指导,并给予必要的支持和协助。自行管理物业的账目情况应当每半年公布一次,接受业主监督。

对涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护,应当由专业人员或专业机构实施。

第五十四条【物业服务人选聘及公告】鼓励业主大会采取招投标的方式选聘物业服务人。县(市、区)物业主管部门应当为物业管理招投标提供指导和服务。

业主委员会在选聘物业服务人前,就拟选物业服务人的信用状况、专业管理人员的配备、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等事项,拟定选聘方案并经业主大会表决通过后,在物业服务区域内公告。

第五十五条【物业服务合同的订立与备案】业主委员会应当与选聘的物业服务人签订物业服务合同。物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内向物业所在地的县(市、区)物业主管部门备案。

物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业服务人依法履行合同和退出物业服务区域时履行移交档案资料、服务用房和设施设备等交接义务。物业服务合同双方可以委托物业所在地物业主管部门保管履约保证金。

第五十六条【物业服务人责任】物业服务人提供物业服务,应当遵守下列规定:

(一)按照物业服务合同的约定提供服务,服务有国家标准的,应当执行相关标准;

(二)及时向业主、其他物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

(四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用、电动车违规充电等违法违规行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告有关行政执法部门;

(五)对业主、其他物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

(六)对业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项应当书面告知,并对其施工进行监督。对业主违反房屋装修装饰规定、临时管理规约或者管理规约的,应当予以制止,业主拒不改正的,应当报告有关行政执法部门;

(七)服务中,发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告。

(八)配合开展消防安全宣传教育,督促业主和物业使用人遵守消防安全管理规定。

(九)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息。

(十)配合街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区和行政执法部门做好物业管理相关工作。

第五十七条【社区报到】实行物业项目经理制度,物业项目经理应当在到岗之日起三日内到物业项目所在地社区报到,接受监督、指导,参与社区治理工作。

第五十八条【物业服务公示】物业服务人应当在物业服务区域内显著位置如实公示下列信息:

(一)营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

(三)电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

(四)上一年度物业服务合同履行情况、本年度物业服务预算;

(五)上一年度公共水电费用分摊情况、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

(六)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

(七)物业服务区域内车位出租、管理等情况;

(八)物业服务合同约定的其它应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的,物业服务人应当予以及时确切答复。

第五十九条【建立物业档案资料】物业服务人应当建立和保存下列档案和资料:

(一)小区共有部分经营管理档案;

(二)小区竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图,物业服务区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料;

(三)小区监控系统、电梯、水泵、集中供冷供暖、有限空间等物业共有、共用部位和设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录,水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

(四)住宅装饰装修管理资料;

(五)业主名册及户档资料;

(六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;

(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第六十条【物业服务人的禁止规定】物业服务人应当按照法律法规规定以及合同约定履行物业维护、管理和服务的义务,不得有下列行为:

(一)擅自改变物业服务区域内公共建筑、物业服务用房以及其他共用部位和共用设施设备的用途;

(二)擅自占用或者擅自允许他人占用物业服务区域内道路、绿地、场地等共用部位和共用设施设备开办停车场、设置广告等经营活动;

(三)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金;

(四)将全部物业服务内容一并委托或者转交给其他单位及个人;

(五)物业服务合同终止前,擅自停止物业服务管理;

(六)擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费;

(七)借装修管理名义,约束业主或变相约束业主指定装修人和限定装修材料等行为;

(八)非法限制业主进出物业服务区域及楼栋,骚扰、恐吓、打击报复业主,擅自停水停电等;

(九)泄露或违法使用业主信息;

(十)拖欠应承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电、垃圾清运等费用;

(十一)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

物业服务人有前款规定行为之一的,按照物业服务合同约定处理,报由县(市、区)物业主管部门核实移交相关部门依法依规处罚,记入物业服务人信用档案。

第六十一条【物业收费标准及调整】物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务人应当按照县级以上人民政府市场价格监管部门的监管规定实行明码标价。

实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业主管部门制定收费标准,并向社会公布;同时建立动态调整机制,根据市场变化情况,按照政府相关要求,适时对收费标准进行调整。

实行市场调节价的,物业服务价格由业主大会与物业服务人在物业服务合同中约定。物业服务人不得向业主或物业使用人收取合同中未约定(法律法规规定的除外)费用。物业服务价格可根据服务内容、服务标准、物价指数等因素动态调整,调整方式应当在物业服务合同中约定。

第六十二条【物业服务费的交纳】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业服务人过错为由拒交或者少交物业服务费。

第六十三条【依法催收物业服务费】业主未按照约定交纳物业服务费的,未经行政决定或者司法裁决,物业服务人不得实施停水、停电、停气、停止供暖(冷)。

物业服务人可以督促其限期交纳;业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳,拒不交纳的,物业服务人可以向人民法院起诉;业主拒不执行人民法院生效法律文书的,物业服务人可向人民法院申请强制执行。

第六十四条【老旧小区保障房移民安置小区物业服务费】老旧小区、保障房物业服务费应低于本地商品住宅物业服务费,由相关主管部门制定收费标准。

支持社会资本参与老旧小区综合治理和物业服务管理。

移民安置小区的物业服务管理及收费标准由市人民政府另行制定移民安置小区物业服务管理办法。

第六十五条【空置房物业服务费】经业主验收,暂不使用或者使用后因自身原因空置的房屋和车位,业主应当向物业服务人书面告知,双方确认后,空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。实行政府指导价的由市、县(市、区)人民政府发改部门确定下调幅度;实行市场调节价的按照物业服务合同执行。

业主因自身原因逾期不办理物业交付手续的,其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主交纳。

第六十六条【合同期限届满】业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会会议,决定是否续聘原物业服务人。业主大会决定续聘原物业服务人的,应当重新签订物业服务合同。业主大会决定不续聘原物业服务人的,应于业主大会决议后十日内书面告知原物业服务人,同时抄报项目所在街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区。

原物业服务人应于合同终止之日起十五日内,按照本条例第五十九条规定向业主委员会、新物业服务人交接物业档案。

物业服务合同期限未满,合同任何一方要求解除物业服务合同的,应提前三个月书面告知另一方,同时告知所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区和物业主管部门。

第六十七条【物业交接】物业服务人退出物业服务区域的,应当撤出物业服务人员,并向业主委员会、新的物业服务人移交下列资料和财物:

(一)利用物业共用设施、共用场地等收益的收支情况明细账目和公共收益的结余;

(二)物业服务用房和属于业主共同所有的其他财物;

(三)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图,物业服务区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料;

(四)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料,监控系统管理、运行记录资料;

(五)电梯等特种设备的台帐清单和详细安全技术资料;

(六)供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等准许使用文件;

(七)业主名册和业主水、电表抄见数;

(八)预收(代收)的物业服务费、装修保证金(垃圾清运费)、能耗费等相关费用;

(九)物业管理商业用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料;

(十)实行酬金制的,应当移交服务管理期间的财务资料。

(十一)法律、法规规定的其他事项。

物业服务人退出物业服务区域时,不得转移、损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

第六十八条【应急物业服务】本市建立应急物业服务机制。物业服务区域突发失管状态时,街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区应当组织业主委员会确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期限不超过六个月,服务费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处或者乡(镇)人民政府和社区应当组织业主共同决定选聘新的物业服务人,协调新的物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第五章 物业的使用和维护

第一节 物业的使用和维护

第六十九条【物业使用禁止规定】物业服务区域内不得从事下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构或下挖地下空间;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自改变物业使用性质;

(四)破坏或擅自改变房屋外貌;

(五)擅自改建、占用物业共用部分;

(六)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(七)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防场地,禁止在疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动车和给电动车充电;

(八)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

(九)擅自改造、拆除、封填人民防空工程;

(十)高空抛物、任意倾倒垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物;

(十一)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物,长期占用公共空间停放车辆;

(十二)排放有毒、有害物质,制造超过规定标准的噪声、振动;

(十三)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(十四)擅自摆摊设点、占道经营;

(十五)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十六)违反规定饲养动物;

(十七)违反规定出租房屋;

(十八)法律法规以及管理规约禁止的其他行为。

物业服务人发现业主或者物业使用人有违反前款规定的行为,应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告相关行政主管部门和业主委员会。

第七十条【日常巡查和养护】物业服务人应当根据物业服务合同的约定,履行物业维修养护义务。

物业服务人应当对物业服务区域内的电梯、消防设施、外墙及墙面等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护;发现有安全风险隐患的,及时设置安全警示标志,采取措施排除隐患,隐患不能消除的,应立即向行业主管部门和消防救援机构报告。

第七十一条【专业设施设备管理责任】新开发建设项目,建设单位可以接受水、电、气、热以及通讯等专业设施设备专业经营单位委托,按照国家技术标准和专业技术规范建设物业服务区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备,经验收合格,将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业经营单位承担维修、养护和更新改造责任。

已入住项目,物业服务区域内专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的,物业服务人应当立即报告相关专业经营单位;专业经营单位应当及时采取措施,排除故障。

专业经营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造,进入物业服务区域的,业主、其他物业使用人和物业服务人应当给予配合,不得以任何方式干扰、阻挠、妨碍其正常作业。

第七十二条【业主维修义务】物业专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,业主应当及时对物业采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施并承担相应的治理费用。业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务人报经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

第七十三条【停车位使用】建筑区划内,规划用于停放机动车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,车位产权归全体业主所有,其设置、管理、收费等事项由业主大会决定,收费标准由业主大会确定并且应在物业服务区域内公示,收益主要用于全小区重大设施设备及共用部位维修、更新及改造,也可以按照业主大会的决定使用。

物业服务区域内停放机动车辆,不得占用消防通道,不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。建设单位或物业服务人应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。

第七十四条【停车位管理】建设单位将所有的机动车停车位向业主、物业使用人出售、出租的,其出售、出租价格应当在商品房买卖合同和前期物业服务合同中予以约定,业主大会成立前,出售、出租价格不得擅自调整。

占用全体业主共用部分的车辆停放、管理和收费等事项,由业主大会决定。业主大会应当制定车辆管理规定,业主、物业使用人应当按照规定停放车辆,不得影响道路通行或占用消防通道、消防场地,不得擅自占用他人专用(有)车位。业主大会决定收取车辆停放费用的,其收益扣除物业服务人服务成本后属于业主共有。

车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务人另行签订保管合同。

第七十五条【人防工程使用】物业服务区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程设施平时用作停车位的,经人民防空主管部门同意后,可以以出租方式向全体业主开放,每次租赁期限不得超过五年,日常管理由人民防空主管部门优先委托物业服务人。建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租。

建设单位或者其他投资人在物业服务区域内投资建设的人民防空工程,其用作停车位所收取的租金应当优先提取一部分用于该人民防空工程的维护和管理。

人民防空工程停车使用管理办法由人民防空主管部门负责制定。

第七十六条【装饰装修管理】业主、其他物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,并与物业服务人签订装饰装修服务协议。未签订协议的,物业服务人可以按照管理规约的规定,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业服务区域。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者其他物业使用人未提前告知或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务人应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效或者已造成伤害的,应当在二十四小时内报告有关部门。

业主、物业使用人或者装饰装修施工人员在物业服务人进行装饰装修活动巡查时,应当予以配合。

任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为,都有权检举、控告、投诉。

第二节 住宅专项维修资金的使用和管理

第七十七条【专项维修资金归集与转让】业主应当遵守国家有关住宅专项维修资金制度,按照规定足额交纳住宅专项维修资金。业主在办理房屋入住手续时,应当提供陕西省住宅专项维修资金专用票据,未提供专用票据的,建设单位不得将房屋交付使用;不动产登记机构在办理房屋权属登记时,申请人应提交住宅专项维修资金的交款凭证,不动产登记机构负责查验,未提供住宅专项维修资金交存凭证的,不动产登记机关不予受理其权属登记。

业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交纳住宅专项维修资金的相关凭证。业主转让物业,办理转移登记后,转让物业的住宅专项维修资金余额随房屋所有权一并转让,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成物业灭失的,住宅专项维修资金余额归业主所有。

住宅专项维修资金增值收益实行分账管理,设立住宅小区应急解危资金,用于已缴存住宅专项维修资金住宅小区内房屋共用部分和共用设施设备维修、更新和改造。

第七十八条【建立专项维修资金】物业服务区域内的业主,应当在办理不动产登记前,缴存住宅专项维修资金。

已竣工验收并达到交付条件,已售出但尚未交付业主以及属于建设单位所有的物业,建设单位在办理该物业项目不动产首次登记前,应当将住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。建设单位已交存住宅专项维修资金的,可以在物业售出或者交付时向业主收取,并出具住宅专项维修资金专用票据。

第七十九条【专项维修资金补足】住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。

业主在办理不动产转移登记前,应当按照届时适用的商品房标准补足住宅专项维修资金;因继承、赠予、执行生效法律文书而发生产权人变更的,继承人、受赠人、受偿人应当按照届时适用的商品房标准补足住宅专项维修资金。

第八十条【专项维修资金的管理与监督】业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业所在地物业主管部门代为管理。业主大会成立后,业主大会可以决定自行管理住宅专项维修资金,或者委托物业所在地物业主管部门代管。

业主大会决定自行管理的,应当建立住宅专项维修资金管理制度,设立住宅专项维修资金专用账户,代管部门应当将该物业服务区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业主管部门签订监督协议。

街道办事处或者乡(镇)人民政府应当监督、指导住宅专项维修资金的使用管理。物业所在地物业主管部门应当对业主大会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。

第八十一条【专项维修资金使用】住宅专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用。除本条例所规定的应急维修情形外,由业主大会根据住宅专项维修资金管理的相关规定决定使用。

物业共有部分的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的,应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例。支出的资金由物业服务区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

物业共有部分的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。支出的资金由该共有部分业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

第八十二条【维修费用分摊】维修、更新和改造共有共用的区域、部位或者设施设备,需要使用专项维修资金的,应当按照下列规定分摊:

(一)商品住宅之间或者商品住宅和非住宅之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。

(二)售后公房之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊;其中,应当由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公房与商品房住宅或者非住宅之间共有共用区域、部位或者设施设备的维修、更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业,再按照本条第(一)项、第(二)项的规定比例分摊。

物业共有共用的区域、部位或者设施设备需要维修、更新和改造,但没有专项维修资金的,维修、更新和改造费用按照本条前款的规定由业主共同分摊。

第八十三条【应急维修处理】物业质量保修期满后,发生紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的,物业服务人应当立即采取应急处理措施,同时报业主大会或者业主委员会依法向县(市、区)物业主管部门提出住宅专项维修资金使用申请。

县(市、区)物业主管部门应建立紧急维修事项清单,符合清单内容的,业主委员会可直接申请使用维修资金,尚未产生业主委员会的,由街办社区组织代为维修,相关费用从住宅专项维修资金中列支。

物业服务区域出现下列紧急情形时,物业服务人立即采取应急处置措施,保障安全:

(一)电梯故障危及人身安全或者严重影响业主日常生活;

(二)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障;

(三)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全;

(四)房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患;

(五)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响房屋正常使用和安全;

(六)二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障,影响使用的,但由专业经营单位负责维修、养护的除外;

(七)其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的紧急情况的。

发生前款应急维修情形的,物业服务人应当及时报告业主委员会(物业管理委员会)和街道办事处,并及时进行应急维修。应急维修工程竣工验收后,应当将住宅专项维修资金的使用及业主分摊情况,在物业服务区域内显著位置公示。

第八十四条【资金管理】在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。住宅专项维修资金收益部分可用于物业管理单位人员培训、教育支出,可统筹用于小区重大安全事故、疫情防控等紧急支出。探索维修资金购买电梯安全责任保险。

第六章 监督管理

第八十五条【主管部门监管】市人民政府住房和城乡建设主管部门是物业服务管理的主管部门,负责对全市物业服务管理活动监督管理,主要履行下列职责:

(一)负责中、省、市物业服务管理相关政策的宣传贯彻和监督实施,制定地方性物业服务管理政策措施并监督实施;

(二)负责对各县(市、区)物业服务管理工作的行业指导;

(三)负责建立全市物业服务质量和物业服务企业信用考核体系,建立物业服务管理综合平台,建立物业服务企业目录库和物业管理专家库,开展物业服务企业信用考评;

(四)负责物业服务企业的动态管理,履行对物业服务企业的检查考评工作;负责物业示范小区的考评工作,指导开展物业服务管理项目创优达标;

(五)负责办理新建住宅交付使用备案手续;

(六)负责住宅专项维修资金筹集、使用和管理的监督指导工作;

(七)负责对物业从业人员和相关人员开展培训;

(八)负责指导和监督物业招投标和物业承接查验;

(九)负责协调处理物业管理重大投诉案件;

(十)指导和监督物业管理协会开展物业服务管理工作,会同物业协会拟定前期物业服务合同、物业承接查验协议、物业服务合同的示范文本,并向社会公布;

(十一)法律、法规规定的其他职责。

第八十六条【具体部门监管】

县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门具体负责本辖区物业服务管理活动的监督管理,主要履行下列职责:

(一)负责中、省、市、县区物业服务管理相关政策的宣传贯彻落实;

(二)指导街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区履行物业服务管理监管职责;

(三)指导和监督物业招投标活动;

(四)承担前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会备案工作和划分物业服务区域工作;

(五)负责受理处理辖区物业纠纷矛盾和物业信访投诉案件;

(六)承担住宅专项维修资金筹集、使用和管理工作;

(七)征集、核查和监管物业服务企业、物业项目的信用信息,建立相关物业管理档案;

(八)定期培训街办、社区物业管理工作人员和业主委员会组成人员;

(九)监管本辖区内物业服务管理活动的安全生产管理;

(十)法律、法规规定的其他职责。

第八十七条【相关部门监管】市、县(市、区)人民政府相关部门应当按照各自职责,做好下列工作:

(一)组织部门负责指导监督社区党组织、业委会党组织、物业公司党组织的建设,落实党建引领物业服务管理机制;

(二)政法部门负责将小区综合管理纳入城乡社区治理;

(三)发改部门负责中省关于物业价格改革的贯彻落实,严格按照有关法律法规规定合理制定前期物业收费标准,对属于政府指导价物业收费政策的价格咨询、解释方面的事务;

(五)民政部门负责社区的设立和组建,负责社区慈善救助、养老服务等社会工作,并协调处理相关事务。

(六)市场监管部门负责电梯等特种设备安全、中央空调等公共设施设备质量的监管;负责收费公示、价格违法行为的查处工作。

(七)公安部门负责监管监控安防,协调处理小区治安、养犬等方面的事务。

(八)自然资源部门负责协调处理小区不动产权属登记方面的事务,负责对违反规划的建筑的认定;

(九)生态环境部门负责违法排放废水、废气、物业管理区域及周边建设项目涉及生态环境部门监管职责内污染投诉的查处;

(十)城管执法部门负责小区内违法建设、占道经营的查处;

(十一)应急管理部门负责消防和应急救援工作,负责小区重大安全隐患的督办工作;

(十二)卫生健康部门负责突发公共卫生事件的预防和应对处置;

(十三)司法部门负责物业服务管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训,指导街道、社区建立健全人民调解组织和工作机制;

(十四)人民防空部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为,监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任;

(十五)其他有关部门按照各自职责,做好物业服务区域内的相关监督管理工作。

第八十八条【街办职责】街道办事处或者乡(镇)人民政府主要履行下列职责:

(一)负责中、省、市、县区物业服务管理相关政策的宣传贯彻落实;

(二)承担辖区内物业服务管理工作的主体责任;组织、指导、监督物业活动各方依法依规开展物业活动;

(三)具体负责辖区内业主委员会、物业服务企业的党建工作;

(四)负责辖区内业主、业主委员会和物业服务企业在物业活动中信访投诉和矛盾纠纷的协调处理;

(五)负责组织辖区内住宅小区业主大会筹备、召开和选举业主委员会工作,负责组织监督业主委员会的改选、换届工作;

(六)负责建立物业服务管理联席会议制度,协调解决跨部门、跨领域的物业服务管理问题;

(七)法律、法规规定的其他职责。

街道办事处或者乡(镇)人民政府应当根据需要,指定专职人员,负责指导和监督物业服务管理活动。

第八十九条【社区职责】社区主要履行下列职责:

(一)负责宣传贯彻落实国家、省、市、县区物业服务管理相关政策;负责城镇化过程中农民转市民理念、思想等宣传教育;受街道办事处或者乡(镇)人民政府委托,负责具体落实相关物业服务管理职责。

(二)负责建立社区物业服务人考评制度,组织对物业服务人服务质量的日常检查考评,出具年度考评意见。

(三)负责成立物业服务管理委员会,定期召开社区、业主委员会、物业服务人联系会议,及时解决小区服务管理中存在的问题。

(四)负责组织落实辖区内物业区域业主大会及业主委员会筹备、选举、成立工作;负责组织监督指导业主委员会的改选、换届及工作交接;监督业主大会、业主委员会依法履行职责,监督物业服务人履行合同。

(五)具体负责受理物业活动中日常性的信访投诉,调处各类物业矛盾纠纷。

(六)配合职能部门在物业区域开展行政执法和监督检查。

(七)参与物业服务区域划分工作;参与新建小区的物业交接查验工作。

(八)负责“无物业”小区、老旧小区、或物业服务人“弃管”的物业服务区域进行托管;代行未成立业主大会或到期未换届业委会的相关职责。

第九十条【信用体系建设】市物业主管部门应当建立全市统一的物业服务信用信息监管平台,并与全国公共信用信息共享平台(陕西)实现互联互通,构建“诚信激励、失信惩戒”物业服务机制。实行信用分级分类监管,结合物业服务人信用状况,对应授予信用星级标识,作为前期物业招投标、业主大会选聘物业服务人的基本条件之一。

各县(市、区)物业主管部门负责组织本辖区物业服务人信用信息的确认、录入、记分、上报和日常管理工作。指导、推动辖区街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区、业主委员会做好物业服务企业信用信息的采集工作。

市物业服务行业协会应当促进物业服务企业增强诚信意识,协助物业主管部门做好企业信用信息汇总、管理,建立企业信用信息档案,公布全市物业服务企业信用综合评价结果,依据评价结果出具物业服务企业信用等级证明材料。

物业服务人应当做好企业信用信息和在管物业项目基本信息等填报工作,配合相关部门做好对信用信息的核实工作。在经营场所或项目办公场所公示信用等级证明并在企业投标等经营活动中出示。

县级以上人民政府应当建立统一的物业投诉受理、登记备案、业务监管、电子投票、考核奖惩、信息发布于一体的物业管理云服务信息平台。

第九十一条【考核奖惩】市和县(市、区)人民政府(管委会)应当将物业管理工作纳入绩效考评体系进行考核,建立和完善物业服务考核机制,定期开展物业服务质量监督考核。

物业主管部门将有以下情形之一的物业服务人,直接纳入住建领域诚信“黑名单”:

(一)经行政机关确认因物业服务人主要责任发生重大安全事故或重大责任事故的;

(二)因物业服务人责任引发重大群体上访或越级上访事件,影响社会稳定,造成严重不良后果的;

(三)拒不参加或者逾期未参加物业企业信用评价的。

(四)经物业主管部门认定的其他严重不良行为。

第九十二条【投诉举报】任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向市、县(市、区)物业主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府以及其他相关部门投诉、举报,相关单位应当及时调查核实,并依法处理。

市、县(市、区)物业主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府应当畅通投诉举报渠道,向社会公布投诉举报方式、处理流程和时限,并及时将处理结果告知投诉举报人。

探索实行物业服务管理社会监督员制度,选聘社会监督员,参与物业服务管理工作全过程监督。

第七章 法律责任

第九十三条【建设单位相关法律责任】建设单位违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

(一)违反本条例第十四条规定,建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务人,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘前期物业服务人的,由县级以上物业主管部门给予警告并责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;

(二)违反本条例第二十条第一款规定,建设单位未按照规定向前期物业服务人移交有关资料的,由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款;

(三)违反本条例第三十条第二款规定,未按时交存首次业主大会筹备经费的,由物业主管部门责令限期交存;逾期不交存的,处一万元以上五万元以下罚款; 

(四)违反本条例第七十三条第一款规定,未将建筑区划内规划用于停放机动车辆的车位、车库优先提供给本区域内业主、物业使用人使用的,由物业主管部门责令限期改正;拒不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款; 

(五)违反本条例第七十五条规定,未经批准擅自将人民防空工程停车位出售或者以专用车位形式出租的,由人民防空主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

第九十四条【业主组织法律责任】业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规及本条例规定的,县(市、区)物业主管部门或者所在街道办事处或者乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定侵害业主或其他物业使用人合法权益的,受侵害的业主或其他物业使用人可以请求人民法院予以撤销。

第九十五条【物业服务人相关法律责任】物业服务人违反本条例规定,由物业主管部门按照下列规定给予处罚:

(一)违反本条例第五十八条规定,未在物业服务区域内显著位置公示相关信息或者公示的相关信息失实的,给予警告并责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

(二)违反本条例第二十一条、第六十六条、第六十七条规定,退出物业服务区域时拒不履行交接义务,或者损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,责令立即改正,逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款;

(三)违反本条例第五十六条第一款(四)(五)项规定,发现物业服务区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不及时报告的,处五百元以上五千元以下罚款。

(四)违反本条例第九十一条第二款规定,被纳入住建领域诚信“黑名单”的物业服务人,相关单位可以解除与其签订的物业服务合同;被解除合同的物业服务人三年内不得参加本市物业服务投标。

第九十六条【前期物业承接查验法律责任】违反本条例第二十条第二款规定,建设单位、物业服务人未进行新建物业承接查验,并签订物业承接查验协议的,由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处两万元以上十万元以下罚款。

建设单位、物业服务人在新建物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益,给业主造成损失的,双方应当共同承担赔偿责任。

第九十七条【未按规定备案法律责任】违反本条例第十七条、第二十条、第三十八条、第五十五条规定,建设单位、物业服务人未按时将相关资料报送备案的,由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

第九十八条【擅自挪用、侵占物业共有部分经营收益法律责任】违反本条例第四十一条第(五)项、第四十六条第一款规定,擅自挪用、侵占物业共有部分经营收益的,由物业主管部门责令限期改正,给予警告,并对个人处一千元以上一万元以下罚款,对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

第九十九条【业主与物业使用人相关法律责任】违反本条例第六十九条规定,按照下列规定给予处罚:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构或开挖地下空间的,或擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,由物业主管部门责令限期改正,对个人处一千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款;

(二)违法搭建建筑物、构筑物的,由城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建筑工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下罚款; 

(三)室内装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,或擅自改变物业使用性质的,由物业主管部门责令改正,恢复原状;造成损失的,依法承担赔偿责任。逾期不改正、恢复原状的,对个人处一千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款;

(四)破坏或擅自改变房屋外貌的,由物业主管部门责令限期改正、恢复原状,并给予警告;逾期不改正、恢复原状的,对个人处一千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款;

(五)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,由消防救援机构责令立即改正,对个人处警告或者五百元以下罚款,对单位处五千元以上五万元以下罚款;

(六)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防场地的,由消防救援机构责令立即改正,对个人处警告或者五百元以下罚款,对单位处五千元以上五万元以下罚款,拒不改正的,可以强制执行,所需费用由违法行为人承担;违规在疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动车或者给电动车充电的,责令改正,拒不改正的,处五百元以下罚款;

(七)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,以及违法出租房屋的,由公安机关依法查处;

(八)擅自改变主体结构、拆除人民防空工程,封填人民防空工程后不补建或未按规定缴纳人民防空工程补偿费的,由人民防空主管部门责令限期改正,对个人处五千元以下的罚款,对单位处一万元以上五万元以下的罚款;造成损失的,应当依法赔偿损失;

(九)任意倾倒、抛撒或者堆放生活垃圾的,由城管执法部门责令改正,对个人处二百元以下的罚款,对单位处五千以上五万以下的罚款;露天焚烧杂物产生烟尘污染的物质的,由城管执法部门责令改正,并可以处五百元以上二千元以下的罚款。

(十)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物,长期占用公共空间停放车辆的,由城管执法部门责令改正,处二十元以上二百元以下的罚款;

(十一)制造超过规定标准的社会生活噪声、振动,严重干扰他人正常生活的,由公安机关处以警告,警告后不改正的,处二百元以上五百元以下罚款;

(十二)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施、市政公用设施和环卫设施的,由城管执法部门责令限期改正;逾期不改正的,处五百元以上二千元以下罚款;

(十三)擅自摆摊设点、占道经营的,由城管执法部门责令改正;拒不改正的,可扣押物品,处一百元以上五百元以下罚款;

(十四)饲养动物干扰他人正常生活的,由公安机关给予警告;拒不改正的,或者放任动物恐吓他人的,处二百元以上五百元以下罚款;

(十五)高空抛物由公安部门依法查处,造成重大财物损失和人身伤亡,涉及犯罪的追究相应的刑事责任;

第一百条【专业经营单位拒不承担维修、养护和管理法律责任】专业经营单位违反本条例第七十一条规定,拒不承担维修、养护和管理等责任的,由市、县(区)人民政府相关主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

第一百零一条【监管部门法律责任】物业主管部门、其它参与物业监管的行政部门的工作人员不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,或利用职务上的便利,收受他人财物或者谋取不正当利益,尚不构成犯罪的,由相关机关依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第一百零二条【援引规定】违反本条例规定的其他行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

第八章 附 则

第一百零三条【实施日期】本条例自 年 月 日起施行。

附件2

安康市住建局局长 张世波

主任、各位副主任、秘书长、各位委员:

我受安康市人民政府委托,现就《安康市物业服务管理条例(草案)》(以下简称“条例草案”)做如下说明:

一、《条例(草案)》立法的必要性和可行性

(一)加快物业服务管理领域的地方立法,是城镇化发展的必然要求。随着我国城镇化进程加快,人口迅速集聚,城市中各种类型住宅小区都进入了运营维护阶段,物业服务管理的好与坏,直接关系到城市管理水平和社会和谐稳定。基于此,亟需通过物业服务管理立法,规范物业服务管理活动,着力解决住宅小区各种矛盾问题。自2020年以来,全国各地陆续修订或启动物业服务管理条例立法工作,今年5月27日,陕西省第十三届人大常委会第二十六次会议通过了新修订的《陕西省物业服务管理条例》,我市也启动安康市物业服务管理立法工作。

(二)抓住《民法典》实施的窗口期,构建、完善社区治理地方法规体系。住宅小区是社区治理的重要组成部分,社区治理作为国家治理的基础工程,必须在立法层面予以完备,我市抓住《民法典》实施的窗口期,实施物业服务管理地方立法,进一步丰富和创新物业服务管理工作机制体制,构建、完善社区治理地方法规体系,以解决困扰物业服务管理中存在的现实问题。

(三)加快《条例》地方立法,是化解当前房地产领域矛盾问题的重要突破口。由于政府、企业、业主的越位、失位和错位,房地产领域突出问题集中呈现,侵害群众利益问题时有发生,中省市高度重视房地产领域突出问题专项治理工作,市委、市人大、市政府主要领导先后作出批示,并在相关会议上提出具体要求,物业立法制度保障有利于处理、化解和防范房地产领域矛盾问题。

二、《条例(草案)》调整对象及立法要点和依据

(一)《条例(草案)》调整的社会关系。一是调整物业服务管理活动中的民事关系。主要包括物业服务人与建设单位的关系,物业服务人与业主、业主委员会的关系。二是物业服务管理活动中的行政管理关系,主要包括政府主管部门与业主、业主委员会、物业使用人、物业服务人、建设单位的关系。

(二)《条例(草案)》的立法要点。一是确立和保障业主自治管理权益,赋予业主享有物业自治自主权和委托管理权;二是保证物业管理的服务质量,围绕物业服务管理市场的公平竞争、物业管理服务方式和内容、物业服务合同、服务收费等问题作出系统化的相应规定;三是平衡业主自治管理的公益性与物业服务人的盈利性之间利益矛盾关系,在坚持物业管理市场化、社会化、专业化方向的同时,为无条件进行市场化管理的物业区域进行特别管理,予以政策扶持。

(三)《条例(草案)》的立法依据。坚持以《宪法》为根本,以《民法典》《城市房地产管理法》《招标投标法》《消防法》等法律为基础,以《物业管理条例》《建设工程质量管理条例》《陕西省物业服务管理条例》等行政法规及地方性法规为中心,以国务院所属部、委、署发布的《物业服务收费管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《前期物业管理招投标暂行办法》等多层次的部门规章为依据,结合国家最高司法机关司法解释等规范性文件,参照山东、山西、浙江、深圳、成都、西安等省、市有关物业管理方面的立法例,紧密结合我市实际,增加和创新条例内容相关规定,增强立法的规范性、可操作性和针对性,确保《条例》在执法和守法实践中得到准确、顺利的实施。

三、《条例(草案)》创新亮点的具体说明

《条例(草案)》采用了分章列条式的架构形式,由一个总则章、六个分则章和一个附则章组成,共八章103条。

(一)明确各级政府及派出机构和相关部门关于物业服务管理工作的具体职责。《条例(草案)》第六条概述了各级政府及派出机构和相关部门的职责,建立了主导、监管、协管、配合的工作机制,弥补了物业服务管理在机制上的缺陷;《条例(草案)》特设第六章监督管理,明确规定了市、县区主管部门,相关部门,街办、社区的职责,使物业服务管理的具体事务清晰明了,具体工作落实有了法治保障。

(二)构建和坚持党建引领物业服务管理工作。《条例(草案)》第四条、第二十八条及第三十七条明确把党建引领作为推进物业服务管理工作的总纲,通过筹备组中的业主代表、业主委员会委员候选人等相关规定保证了党建引领物业服务管理的力量基础,奠定了党在基层社会治理中的核心作用。

(三)建立和完善物业服务信用体系。《条例(草案)》第九十条就信用体系建设做了专项规定,构建“诚信激励、失信惩戒”物业服务机制。信用体系建设将极大的规范了物业行业的行为,促进物业服务人能够履约尽责,回归质价相符的市场准则。

(四)明确共有物业的范围、收益和保障。《条例(草案)》专设了第二章第二节来表述共有物业,明确规定了共有物业的范围,列出共有部分和共用设施设备的具体构成,并说明其归属业主共有,使广大业主对共有物业有了明晰直观的认识;第十一条、第十九条、第四十六条中相关规定保证了业主对共有物业的认知,对共有物业产生的公共收益的知情权和监督使用权,破解共有物业“权属不清、收益不明、管理混乱、随意支配”的问题。

(五)明确车位权属的确定方式和使用管理制度,推进解决小区“停车难”问题。物业服务管理实践中,对于停车位的权属和使用争议较大、纠纷较多。《条例(草案)》在第五章用了第七十三、七十四、七十五三条来规定相关停车问题。主要是在《民法典》物权编关于车位、车库权属规定的基础上,建立了停车位(库)使用和管理规则,明确了占用全体业主共用部分的车辆停放、管理和收费等事项,由业主大会决定;物业服务区域依法配建的人防工程用作停车位的,“可以以出租方式向全体业主开放”“建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租”,既保持了人防工程的使用功能,又缓解停车难问题。

(六)规范业主组织成立、运行、管理,破解“三难”问题。一是修改业主大会的生效和表决门槛,与民事基本法保持一致,解决业主大会“成立难”问题。二是规范业委会选举的程序和条件要求,确定街办社区关于业委会选举的主导和保障职责,正确引导业主参与自治,解决业委会“选举难”问题。三是落实加强对业委会的监管,提高业主自治的能力和水平,推进和规范业主自治管理,解决业委会“运行难”问题。四是设立物业管理委员会,为老旧小区推进物业服务管理市场化、规范化提供了道路,逐步实现物业服务管理在全市范围内全覆盖,化解老旧小区的“管理难”问题。

(七)倡导绿色智慧物业服务管理。《条例(草案)》在总章中提出“倡导绿色、智慧物业服务管理,构建全市流程一体化在线物业服务平台和利用端口,以数字化助推物业服务和监管创新,不断提高物业管理服务效率和质量,建设便民惠民智慧物业服务体系”,为物业服务管理发展定下基调,并提出具体方法。《条例(草案)》在第六章监督管理中要求“县级以上人民政府应当建立统一的物业投诉受理、登记备案、业务监管、电子投票、考核奖惩、信息发布于一体的物业管理云服务信息平台”。上述规定的实施,符合住建部等十部委关于加强智慧物业管理服务能力建设的要求,也符合实际需要,必将推进物业服务管理更加智慧化。

(八)加强住宅专项维修资金管理。《条例(草案)》规定了业主缴存住宅专项维修资金的时间节点,规定“专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用”,明确了专项维修资金的应急情形和资金划拨使用的具体办法,解决专项维修资金“归集不到位、专款不专用,使用不方便”的问题。

以上说明连同条例草案,请一并予以审议。

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